Aena y Merlin se alejan de un acuerdo para desarrollar el polo logístico de Madrid-Barajas
Los dos potenciales socios tienen discrepancias sobre la capitalización y el régimen de socimi para la sociedad conjunta
La ejecución de un polo logístico en Madrid-Barajas, a través de una sociedad conjunta de Aena con un promotor privado se ha encontrado con divergencias entre los potenciales socios. La dirección del gestor aeroportuario ha abierto contactos después de Semana Santa con la socimi Merlin Properties, su cuarta opción tras el resultado del concurso lanzado en el verano de 2021 y que fue adjudicado en septiembre del año pasado inicialmente a Segro.
La renuncia de la ganadora, por el deterioro de la coyuntura económica, dio paso a P3, del fondo soberano de Singapur GIC, y, con su negativa, a Logicor, que también eludió casarse con Aena para la construcción de las naves logísticas.
La socimi ha ratificado su oferta y sigue interesada en la operación. La cuarta clasificada es de máximas garantías, pero el acuerdo es más que complicado a día de hoy. Las partes discrepan en dos puntos. El primero, que la joint venture conjunta debería encuadrarse dentro del régimen de las socimis, algo necesario para que Merlin pueda seguir cumpliendo las normas tributarias de este tipo de sociedades.
El segundo punto de discrepancia se refiere al desembolso inicial a Aena en el momento de constitución. Para la socimi, solo entregaría una parte de esa cuantía total de 36 millones del pago de derecho de superficie y el resto engrosarían el patrimonio de la joint venture. De esa forma, se cumpliría el porcentaje del 65% del capital de la sociedad conjunta en manos de Merlin y el resto de Aena. Aportar más cantidad, estaría descapitalizando a la nueva compañía, bajo el punto de vista de la inmobiliaria, según fuentes conocedoras. Aunque el gestor aeroportuario tendría que capitalizar ahora 95 millones por la cesión del derecho de superficie y no los 76 millones previstos, lo que frena a la empresa pública para sellar el pacto.
Ambas pretensiones están siendo analizadas por el equipo jurídico de Aena, porque inicialmente podría suponer una variación sustancial de la oferta y ser inviable. En la inmobiliaria, no obstante, consideran que cumplen a rajatabla el pliego del concurso.
Para Aena era esencial alcanzar un acuerdo y así desbloquear la que es primera piedra del macroplán inmobiliario de Barajas. Pero si la coyuntura no lo permite, tendrá que ser más adelante. El suelo es óptimo, en el área de influencia del Corredor del Henares.
Fuentes al tanto de las conversaciones comentan que Merlin evaluó la rentabilidad de su oferta en los actuales términos de costes financieros y de construcción y decidió ratificar la propuesta. Además de los 36 millones de desembolso inicial, la compañía que pilota Ismael Clemente como CEO también debe invertir otros 105 millones en la obra.
Merlin tiene alrededor de 3,1 millones de m2 en logística, destacando como líder en España junto a la estadounidense Prologis y la citada Logicor. La oferta de inversión de Merlin en Barajas fue de 141,5 millones, lejos de los 247 millones que puso Segro. P3, por su parte, estaba dispuesta a aportar 169 millones y Logicor, unos 150 millones. El presupuesto de licitación que fijó Aena fue de 107 millones.
De caerse Merlin, solo quedaría la opción de la australiana Goodman, otro de los grandes del sector logístico en Europa y que fue la que ofertó menor inversión en el concurso de Aena.
Desde la licitación del plan logístico hasta el fallo de la mesa de contratación se pasó de un boom inversor inmobiliario a un parón marcado por el alza de tipos y costes de construcción. Merlin sigue teniendo interés en ser socio de Aena, pero debería llegarse a un acuerdo previo sobre los dos puntos actualmente en discrepancia. De hecho, ya tiene experiencia en una exitosa sociedad conjunta con el sector público en el ZAL Port de Barcelona.
El de la logística es el primer lote de suelo que Aena pone a disposición del mercado en Barajas. El área por explotar tiene 28 hectáreas en las que podrán ejecutarse 152.914 metros cuadrados en naves. La firma que preside Maurici Lucena aporta el derecho de uso del suelo durante 75 años a cambio de un máximo del 35% del capital de la sociedad, mientras que el socio se encarga de la inversión en las obras. Más a largo plazo, la ciudad aeroportuaria suma una edificabilidad de 2,1 millones de metros cuadrados.
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