La venta de 35 hoteles de Petit Palace e ICON encalla por la falta de ofertas que lleguen a 230 millones

Tres marcas norteamericanas se sitúan como las favoritas a hacerse con la cartera

Alfonso Castellano, consejero delegado de HotelatelierManuel Casamayón

La venta de la cartera Hotelatelier, compuesta por 35 hoteles urbanos (28 de la marca Petit Palace y 7 de la marca Icon, de los que 21 están situados en Madrid), ha entrado en punto muerto ante la negativa de los interesados a abonar el precio que piden los propietarios de los contratos de alquiler. Fuentes cercanas a la operación confirman a Cinco Días que las primeras empresas que accedieron al cuaderno de venta, como Barceló o la francesa B&B o los fondos galos Corum o Covivio, han optado por retirarse del proceso ante la negativa de los vendedores a bajar de los 230 millones con los que arrancó el proceso de venta.

Esas mismas fuentes aseguran que llegó a haber hasta 40 ofertas en junio, que oscilaban entre los 165 y los 230 millones, y que ahora mismo la puja ha quedado limitada a tres consorcios, en los que el esquema es el mismo: operador estadounidense y fondo también estadounidense. Incluso uno de ellos ya habría realizado la due diligence previa al cierre del trato. Las últimas operaciones protagonizadas por marcas procedentes de EE UU en el mercado hotelero español apuntan claramente a Marriott, Hyatt y Hilton como esos candidatos, que irían de la mano de un fondo inversor que se encargaría de la financiación. El precio de venta habría quedado fijado entre 200 y 230 millones de euros.

En declaraciones a Cinco Días, Alfonso Castellano, consejero delegado de Hotelatelier, matiza que el proceso de venta se ha visto ralentizado por las condiciones de mercado y no por el precio de venta. “La subida de tipos y el mayor coste de endeudamiento está metiendo mucha presión a los fondos. Al mismo tiempo, la recuperación del turismo ha restado urgencia a los accionistas para vender, con lo que el proceso podría demorarse en el tiempo si el escenario macroeconómico empeora, aunque también podría cerrarse en un par de meses”.

Esas mismas fuentes remarcan que otra clave que justifica las dificultades para cerrar la operación en un contexto de efervescencia vendedora hotelera radica en la abultada deuda que arrastra la compañía. Las últimas cuentas depositadas en el Registro Mercantil, correspondientes a 2021, revelan que el pasivo de la compañía ascendía a 74,58 millones de euros, de los que 55,16 millones correspondían a un contrato de financiación suscrito con dos entidades, “accionistas del accionista único de la sociedad” distribuido en cuatro tramos que en principio vencían en junio de 2023 y cuyo vencimiento se extendió dos años más en septiembre de 2021.

La otra gran partida de deuda corresponde a los créditos con los bancos, que sumaban un total de 15,57 millones pendientes de devolución, de los que la mitad (7 millones de euros) correspondían a créditos ICO otorgados por tres entidades a lo largo de la pandemia: BBVA (4 millones), Santander (2 millones) y Bankinter (1,5 millones). Las cuentas señalan que la compañía pidió la ampliación de los plazos de carencia y de vencimiento.

Los principales accionistas de Hotelatelier son el fondo franco-belga Kartesia Securities y tres “family office”: Kias Investments de la inmobiliaria sueca Stahl, Miño de Seguros Santa Lucía, e Inversiones El Piles de la familia asturiana Arrojo. Todos ellos habían acordado cerrar la venta de la compañía antes de que concluyera 2022 para tratar de aliviar el deterioro económico sufrido durante los dos años de pandemia, solo compensados parcialmente con la reactivación del turismo con el fin de la ola ómicron. Hotelatelier fue una de las seis peticiones de auxilio financiero de empresas ligadas al turismo rechazadas por la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI) al no cumplir los criterios de la SEPI. La cadena pidió 25 millones de euros.

El caso de Petit Palace recuerda mucho al vivido por Room Mate, la hotelera fundada por Kike Sarasola, quebrada en julio de 2022 y posteriormente comprada por los fondos estadounidenses Wesmont Hospitality y Angelo Gordon por 57 millones de euros. De esa cantidad, 54 millones eran pasivo y solo tres correspondieron al valor de la gestora transaccionada, lo que ofrecía el perfil de una empresa sobreendeudada y que no generaba ingresos suficientes para hacer frente las deudas. Room Mate nunca ganó dinero (el presidente culpó al covid de no llegar a ser rentables en 2020), mientras que Petit Palace alcanzó su máximo beneficio neto en 2019, con 2,15 millones de euros. En ese mismo ejercicio, la cifra de negocio también tocó máximos históricos (70,25 millones de euros) mientras que el pasivo fue de 56,41 millones.

Un cambio accionarial en plena etapa de crecimiento

Capital. El banco de inversión N+1 controlaba el 52% de la cartera de Hotelatelier en 2017, coincidiendo con una etapa de crecimiento en la llegada de turistas a España y de inversores en busca de mayores rentabilidades. En esa fecha optó por deshacerse de esa participación y vendérsela a tres family offices: Kias Investments de la inmobiliaria sueca Stahl, Miño de Seguros Santa Lucía, e Inversiones El Piles de la familia asturiana Arrojo, dueños en aquella época de un 24% de Duro Felguera. El fondo franco-belga Kartesia Securities ya contaba con una participación.

Historia. La compañía arrancó su aventura en 2001 con el nombre de High Tech Hoteles, con atributos muy ligados a la tecnología. Con una política muy agresiva de crecimiento, gracias al fácil endeudamiento en esos años, sumó una cartera de 28 hoteles en seis años hasta que estalló la crisis financiera en 2008. Ese crecimiento financiado con deuda llevó a la compañía a acumular más de 80 millones de euros de pasivo. Por ese motivo, la segunda fase se concentró en reducir el apalancamiento y en aumentar la cartera en Madrid, donde la crisis fue intensa y la tarifa media cayó un 43%. En 2019, el siguiente paso era salir al extranjero, con hoteles e Italia, Portugal y Perú. La irrupción del virus frenó todos los planes de expansión.

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