Los propietarios dudan: ¿qué implica que los pisos turísticos sean actividades económicas?

Los administradores de fincas confirman un aluvión de consultas tras las últimas sentencias del Supremo

Bloque de apartamentos en Maspalomas (Gran Canaria)

En España hay 340.424 casas destinadas a estancias de corta duración, según registros del Instituto Nacional de Estadística. Hace unas semanas, el Tribunal Supremo se pronunció sobre estos pisos turísticos, en dos sentencias consecutivas, y aclaró que la explotación lucrativa de estas viviendas es, a efectos legales, una actividad económica. Lo que ha generado un gran revuelo. La adopción de este criterio desencadenó un sinfín de titulares y alimentó las dudas en los corrillos vecinales, donde parece que no ha quedado claro cuál es la trascendencia de este pronunciamiento. En concreto, los vecinos no tienen claro si el fallo amplía o recorta el poder para vetar las viviendas de recreo.

En los últimos días, un goteo de consultas sobre la cuestión ha llegado a los administradores de fincas. Así lo confirman los principales colegios de administradores de fincas del país, consultados por Cinco Días, que corroboran que, lejos de lo afirmado en algunos titulares periodísticos, lo cierto es que el marco legal vigente no ha cambiado, es decir, no se ha ampliado la capacidad de las comunidades para prohibir las viviendas tipo Airbnb. 2024 no será un año de especial conflictividad por este asunto, vaticinan.

“Lo que el Tribunal Supremo ha declarado, por primera vez, es que los pisos turísticos son una actividad económica”, explica Manuel Jiménez, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla. En consecuencia, las comunidades que han vetado en sus estatutos las actividades económicas, como los hostales, los bufetes o las clínicas médicas, han prohibido, también, los apartamentos turísticos. El experto anticipa cierta conflictividad, porque “muchas comunidades, donde los propietarios no querían sufrir el trasiego de una consulta de médicos o de un hostal, prohibieron en sus estatutos, en los años 60 y 70, el desarrollo de cualquier actividad económica”.

Esta limitación, aunque antigua, ahora afectaría a las futuras viviendas turísticas (quedarían vetadas). Otra de las dudas que queda por resolver es qué puede considerarse un piso turístico, sobre lo que “aún no hay un criterio claro”, apunta Jiménez.

Las comunidades se preguntan si la prohibición de actividades económicas por vía estatutaria (cuya modificación, no hay que olvidar, requiere unanimidad) puede tener carácter retroactivo; es decir, si una nueva redacción de los estatutos puede expulsar a los apartamentos vacacionales ya en activo. Es un extremo que los colegios de administradores descartan. “La prohibición estatutaria que se apruebe por la comunidad de propietarios no ha de afectar a las actividades turísticas que ya se estuvieran desarrollando en el edifico con anterioridad a dicha aprobación”, responde Enrique Vendrell Santiveri, asesor jurídico de la junta de gobierno del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona y Lleida.

Para que esta prohibición surta efectos, el veto debe quedar inscrito en el Registro de la Propiedad. “La modificación de los estatutos por unanimidad que tenga por objeto contener esta prohibición no afectará a los propietarios que vengan ejerciendo ya la actividad”, reafirma Javier García Ortiz, asociado del departamento de derecho inmobiliario y urbanismo del bufete de abogados Lener.

Confusión

Por su parte, Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, cree que las dos sentencias del Tribunal Supremo han dado pie a cierta confusión. “La difusión de la noticia ha sido considerable” y “en función del enfoque que ha podido dar cada medio de comunicación, se ha producido cierta desinformación”, coincidiendo con los demás juristas en que los fallos “no cambian el marco legislativo existente hasta el momento”.

También para la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos el reciente fallo del alto tribunal no altera en absoluto la capacidad de veto de los propietarios. “Las sentencias del Supremo no amplían el poder de las comunidades de propietarios”, defiende su presidente, Miguel Ángel Sotillos. “Siempre ha existido la potestad de prohibir cualquier actividad económica. En estas sentencias lo que se dirimía es diferente, se debatía si el alquiler turístico es una actividad económica, y el Supremo ha dicho que sí. Cosa sobre la que no teníamos ninguna duda al respecto”.

Un fallo que sí puede sacudir el sector turístico

Sentencia. Hay, no obstante, un pronunciamiento a la espera de ver la luz que sí podría sacudir este sector en 2024. El fallo en cuestión, también del Tribunal Supremo, analizará el alcance del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Términos. Desde 2019, esta disposición sienta la posibilidad de que las comunidades “limiten o condicionen”, dice la ley, la presencia de viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios que así lo acuerden. Para ello, la normativa exige una mayoría de tres quintas partes.

Claridad. El sector espera que el Supremo aclare cuál es el alcance de estos dos términos, limitar y condicionar, y esclarecer por qué el legislador pareció en su día esquivar la palabra “prohibir”. La ambigüedad de esta redacción ha dado pie a numerosos debates y conflictos, donde se discute cuál es el poder real de veto de las comunidades de propietarios respecto a los pisos tipo Airbnb o Booking.

Inminente. Fuentes del sector vaticinan la llegada de esta resolución a principios de 2024, lo que podría abrir la caja de Pandora de los roces entre los vecinos y los empresarios turísticos en el año que arranca.

Unificar doctrina. “El mayor conflicto jurídico”, señala al respecto Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, “viene de la discrepancia relativa a la interpretación de este artículo, que sigue judicial y doctrinalmente dividido”. La cuestión, permanece a la espera de que el Tribunal Supremo se pronuncie y unifique doctrina, cerrando así el debate.