El Supremo avala el veto de las comunidades de vecinos a los apartamentos turísticos
La Sala de lo Civil destaca que los alquileres vacacionales constituyen una actividad económica, lo que está prohibido expresamente en las normas de algunos edificios
El Tribunal Supremo ha avalado el veto que algunas comunidades de vecinos ha impuesto a los apartamentos turísticos. La Sala de lo Civil ha dictado dos sentencias en las que ha dado el visto bueno a que los alquileres vacacionales se interpreten como actividad económica, lo que en los estatutos de algunas comunidades de propietarios está prohibido expresamente.
El Alto Tribunal ha revisado dos casos concretos (uno en Oviedo y otro en San Sebastián) y aclara que no se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.
Así, en una de las sentencias, los magistrados dan la razón a la comunidad de propietarios del edificio “la Jirafa Élite” de la capital asturiana y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas. Según el tribunal, si se aplican los estatutos sociales del edificio, los mismos impiden la realización de cualquier actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial en los departamentos independientes (viviendas). Es decir, se reserva su uso al carácter exclusivamente residencial.
Sentada esta premisa, la Sala entiende que la actividad desplegada por la parte demandada en dos de los inmuebles tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil”.
A esta misma conclusión llega el Supremo al analizar el caso relativo a la vivienda de San Sebastián. En este caso, fueron los propietarios de algunas viviendas los que demandaron a su comunidad de vecinos con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas de su edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que prohibían la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …), salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.
Actividad con componente profesional
En este caso, la Sala de lo Civil subraya que, a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, se debe dar la condición de actividad económica a “la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.
Los magistrados añaden que el hecho de que “el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
Así las cosas, la sentencia concluye que el alquiler de viviendas para uso turístico encaja en la prohibición estatutaria, ya que la utilización del inmueble es distinto al de la vivienda y en ellos se desarrollan una actividad económica con un “componente comercial, profesional o empresarial”.
Con todo ello, el Supremo señala que esta interpretación es conforme con su propia jurisprudencia acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”.
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