Hipoteca inversa: riesgos y responsabilidades de un producto en alza
Este producto explotará comercialmente por el estado y evolución de las rentas y pensiones y el inevitable envejecimiento de la población
La hipoteca inversa es un producto que, por el estado y evolución de las rentas y pensiones, el precio y escasez de vivienda, la economía y el inevitable envejecimiento de la población, explotará comercialmente. Pero ¿qué es y que riesgos tiene?
Como un producto más destilado del mercado financiero nació en la city londinense hace varias décadas. Una hipoteca inversa es la garantía que se ofrece con un inmueble, generalmente la vivienda habitual, al importe recibido como préstamo por el propietario que lo solicita. Pero lo que la hace característica es que el dinero no solo podrá entregarse de una sola vez, sino también de forma periódica. Además, quien recibe lo prestado, deberá tener más de 65 años o un grado de discapacidad o dependencia determinado. Finalmente, lo más significativo y por lo que es conocida, que no se exigirá la devolución de lo prestado hasta que fallezca el deudor.
Así observamos tres notas diferenciales. Primera, la que tiene que ver con las características de la persona. La segunda, que el dinero puede ser recibido periódicamente de manera diferida por cuotas o mensualidades. Y la tercera, y la más importante, que el importe prestado, más intereses, deberá ser devuelto tras el fallecimiento del deudor. Encontramos así dos primeras consecuencias que deben estar muy presentes: a)- La deuda, contrariamente a la hipoteca convencional, no disminuye, sino que aumenta según pasa el tiempo [al capital concedido se le van aplicando intereses hasta su vencimiento calculado]. b)-Si no se devuelve lo prestado (más sus intereses) hasta el fallecimiento del deudor ¿quién deberá abonar la deuda? La respuesta es fácil: los herederos.
La regulación de este producto es escasa y solo referida en la ley 41/2007, de 7 de diciembre. De su lectura se observan riesgos asociados. Por ejemplo, la idea popular de “un dinero a cambio de mi casa cuando fallezca”, no es correcta. Y es que, al fallecimiento del deudor, dice la ley, sus herederos pueden cancelar el préstamo, abonando la totalidad de los débitos vencidos y sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación por la cancelación. Es decir, el pago de la deuda es responsabilidad de los herederos. Sin embargo, podrían decidir no reembolsarla, por lo que la ley limita al acreedor para poder cobrar sólo hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Esto es importante porque limita su responsabilidad a un beneficio de inventario, pero también lo es porque disipa la idea popular dado que se responde con los bienes de la herencia en su totalidad, no solo con el inmueble. Este matiz es importante.
Aclara la ley que este tipo de hipotecas sólo podrán ser concedidas por entidades financieras de crédito y aseguradoras autorizados en España. El régimen de transparencia de la hipoteca inversa fue asimilado en el 2011 al régimen de protección del cliente de servicios bancarios a través de la orden EHA/2899/2011. Estamos ante un producto financiero y, en su comercialización es necesario seguir unos necesarios protocolos que aseguren la correcta información y conocimiento del contratante, tanto en la información facilitada antes de contratar, como en la fase de formalización del acuerdo. También es necesaria la existencia de un asesoramiento independiente. Sin embargo, este requisito no está clarificado en qué forma debe ser prestado.
Hasta aquí es lo que podemos deducir de la ley. Pero existen otros productos semejantes que pueden causar confusión. La “guía de acceso a la hipoteca inversa”, publicada en segunda edición por el Banco de España en 2017, refleja figuras afines. Por ejemplo, la transmisión de la vivienda con renta vitalicia. Aquí se transmite la propiedad del inmueble desde el inicio a una compañía aseguradora y nunca formará parte de la herencia de los herederos. El antiguo propietario se quedará viviendo en ella con un usufructo vitalicio y recibirá una cantidad asegurándose la percepción de una renta mensual hasta su fallecimiento.
Destaca el Banco de España que la gran diferencia es el riesgo de la longevidad. La hipoteca inversa no cubre este riesgo, pues si se sobrevive a la edad estimada de la operación, se dejará de percibir los ingresos, lo cual se debe advertir para evitar situaciones de necesidad en el futuro.
Existe una tercera variante mezcla de las anteriores. La hipoteca inversa con un seguro de rentas vitalicias. En este caso no se transmite la vivienda al inicio. Tampoco hay riesgo de longevidad, pues un seguro asociado cubre el riesgo del trascurso de tiempo o supervivenvia. Pero habrá que pagar sus primas lo que acarrea que el importe recibido sea menor, sin considerar ahora su tributación.
En definitiva, nos hallamos ante un producto complejo que presenta dificultades de comprensión media y, además, encuentra derivadas en productos similares que aumentan su confusión.
José Méndez, Socio Director del despacho de abogados Méndez Lit.
