Claves de la hipoteca inversa: financiación limitada y tipos del 7% que pagan los herederos
Esta vía para capitalizar la vivienda llegada la vejez permite ingresar un dinero que ronda el 45% del valor de tasación en el mejor caso. Se ajusta en especial a casas con expectativa de revalorización
La hipoteca inversa está en línea de despegue después de años de una presencia mínima en el mercado financiero español. Su figura está regulada por ley desde 2007 pero su contratación ha sido residual en gran parte por los casos de malas prácticas, por el desinterés de las entidades en comercializar el producto en un largo período de tipos cero y también por cierta reticencia entre la clientela. La situación promete cambiar una vez que Santander y Mapfre han obtenido autorización para la sociedad conjunta con la que prevén lanzar su hipoteca inversa, un estreno que se espera para antes de que finalice el año y que promete ser todo un revulsivo para la venta de este producto. Por fin va a figurar sin complejos en el catálogo de productos de un gran banco.
La hipoteca inversa es una fórmula con la que capitalizar una vivienda en propiedad y obtener así una renta que complemente la jubilación. En una población cada vez más envejecida, con necesidades crecientes de atención por dependencia y un abundante patrimonio en propiedad, puede ser una solución muy atractiva para elevar los ingresos llegada la vejez. Pero no es un producto financiero sencillo y tampoco se ajusta a todos los perfiles. Antes de su contratación, hay que tener claro que es muy importante recibir un asesoramiento independiente con el que asegurar que es la opción para capitalizar la vivienda más adecuada, ser consciente de que el capital que se reciba va a distar mucho de la valoración del inmueble y asumir que, al fallecimiento, la vivienda puede pasar a manos del banco si los herederos no afrontan la deuda pendiente.
El anciano que opte por una hipoteca inversa no pierde la propiedad de su casa. Va a contratar un crédito hipotecario en el que, a diferencia de la hipoteca tradicional, es el hipotecado el que va a recibir una renta de la entidad financiera. O un capital en un único pago si así se desea. A cambio, se contrae una deuda con el banco, que aplicará el interés correspondiente, y que se saldará al fallecimiento del titular. No será hasta su muerte cuando el banco reclamará la devolución del dinero prestado, que habrá ido generando intereses hasta ese momento.
Los herederos deberán decidir entonces si pagan esa deuda pendiente –para lo que cuentan con la opción de vender el inmueble– o renuncian por completo a la casa, cuya propiedad pasará en tal caso a la entidad financiera. Pero el banco no aspira a engordar su cartera inmobiliaria, por lo que la concesión de una hipoteca inversa se va a ajustar preferiblemente a un tipo de inmueble que pueda revalorizarse con el tiempo –y que haga así más fácil a los herederos saldar la deuda con una venta– y a la concesión de una renta por una cuantía muy limitada de acuerdo al valor de tasación. Nada que ver con el 80% habitual de una hipoteca tradicional.
Según explica Íñigo Hernández, director de desarrollo de negocio de Óptima Mayores, “el máximo que un banco suele conceder en una hipoteca inversa es por el 45% del valor de tasación”. Esto supone un primer y decisivo filtro, de modo que el propietario recibirá una renta quizá demasiado reducida como complemento a la pensión si su casa no tiene gran valor. Además, ese porcentaje sobre el valor de tasación variará en función de la esperanza de vida del propietario: será menor cuantos más años de vida tenga por delante. Así, aunque el producto puede contratarse a partir de los 65 años, será más ventajoso –la renta que se perciba será superior– si se contrata con más edad.
Con 81 años, una casa de 400.000 euros genera un capital de 108.000 euros o una renta al mes de 900
Además, la deuda que se va a acumulando con el banco genera intereses a un tipo muy superior al de la hipoteca tradicional y que oscila entre el 6% y el 6,8%, explican desde Óptima Mayores. “Es tipo fijo, ha subido alrededor de un punto en el último año, no tanto como el euríbor. Incluso estamos viendo clientes de más de 65 años con una hipoteca tradicional viva a tipo variable que se ha encarecido mucho y que han preferido cancelar con la contratación de una hipoteca inversa”, añade Hernández.
A modo de ejemplo, según cálculos de Óptima Mayores, una persona de 81 años con una casa en propiedad con un valor de tasación de 400.000 euros, podría recibir un capital en un solo pago de 108.000 a la firma de la hipoteca inversa. Es decir, un dinero por el 27% del valor del inmueble. También podría optar por un pago mensual de 900 euros al mes o por una fórmula mixta, de 50.000 euros a la firma de la hipoteca y de 500 euros al mes.
La entidad financiera va a estimar una esperanza de vida para el cliente al que concede una hipoteca inversa. En el caso de que viviera más tiempo de lo calculado, lo peor que podría pasar es que se dejara de cobrar la renta. En ningún caso sería posible un desahucio y de todos modos, el producto también da la opción a contratar un seguro que permita el cobro vitalicio de la renta.
El cliente cuenta además con la opción de contratar una renta vitalicia con el dinero que reciba del banco, ya sea por todo o solo parte, para intentar lograr una mayor rentabilidad. “El asesoramiento es clave, pues cada caso es un mundo, y es imprescindible hacer un estudio comparativo inicial”, explican en Óptima Mayores. A partir de ahí, son los bancos y aseguradoras quienes conceden la hipoteca inversa, un negocio en el que hasta ahora solo se han significado un puñado de entidades, como Caser y EBN. Esta última asegura haber alcanzado ya su objetivo de negocio en este producto tras superar los 100 millones de euros.
Otras opciones: de la nuda propiedad al alquiler inverso
La nuda propiedad puede llegar a generar un mayor capital que la hipoteca inversa, ya que esa propiedad sí se pierde aunque se mantenga el derecho vitalicio a residir en ella. El anciano disfruta de la vivienda hasta su fallecimiento, con independencia del momento en que se produzca.
Otra vía es el alquiler inverso. La persona vende su vivienda y sigue viviendo en ella como inquilina. Del precio de venta se resta un dinero que constituirá el capital para abonar el alquiler hasta su fallecimiento. Hay otra opción sin embargo que se adapta a aquellas situaciones en que el anciano en situación de dependencia requiere irse a una residencia y no dispone del dinero necesario para pagar la mensualidad. Puede poner en alquiler su vivienda, sin renunciar a su propiedad, y con ese dinero y un adelanto adicional asumir el coste. Es la vía del anticipo de alquileres que proponen en Pensium, una startup lanzada en 2017.
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