Cómo contratar una buena hipoteca fija y amarrar una oferta cuando los tipos suben a diario

La banca presiona a los clientes a elegir contra reloj para evitar intereses más altos a la hora de formalizar el préstamo Las entidades pueden modificar los precios informados hasta que se tase la vivienda, que es cuando se presenta el documento vinculante (FEIN)

PABLO MONGE

Al estrés habitual que supone buscar hipoteca para financiar la compra de una vivienda, hay que sumar ahora la dificultad de amarrar una buena oferta con la banca subiendo los tipos fijos de un día para otro. Los intereses han pasado de rondar el 2% TAE a superar el 3% TAE de forma generalizada en pocas semanas y la previsión es que continúen al alza. De hecho, ya hay ofertas por encima del 5% TAE en Bankinter y Abanca. Esta volatilidad en las hipotecas fijas presiona a los clientes a elegir contra reloj para evitar precios más caros cuando se deciden a formalizar el préstamo con la entidad. Hasta que el banco no envía la oferta vinculante puede modificar el precio informado. Una práctica que puede acelerarse aún más en los próximos días tras la nueva subida de tipos de interés hasta el 2%.

El aumento de los tipos, y especialmente del euríbor que ya rebasa el 2,7% en tasa diaria, ha provocado un cambio radical en el escaparate de hipotecas fijas, que han sufrido un intenso encarecimiento en poco tiempo debido a que las entidades financieras prefieren comercializar ahora hipotecas variables para obtener mayores márgenes. De hecho, apenas queda una hipoteca fija con un interés por debajo del euríbor, la Hipoteca Fácil de Ibercaja al 2,52% TAE.

Al tiempo que muchos bancos quieren desincentivar la contratación de tipos fijos, muchos consumidores buscan esta opción para protegerse de la escalada del euríbor. Pero hacer una buena búsqueda tradicional y solicitar información en paralelo en diferentes bancos, comparar después las ofertas y meditar qué conviene más, se complica cuando las propuestas son efímeras y caducan a los pocos días. Y es que hay bancos que no cumplen con la oferta inicial y al regresar el cliente para solicitar formalmente la hipoteca se encuentra con que el precio ha subido. "Estamos en un momento en el que la evolución de los tipos de interés y del euríbor es muy cambiante al alza. Las entidades repercuten estas subidas en las hipotecas y caducan algunas ofertas que se habían presentado", afirma Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

"Algunos clientes se enfadan. Pero, claro, el banco no va a firmar algo con lo que pierde dinero. Nosotros normalmente indicamos a los clientes que la subida en nuestra oferta se debe a condiciones de mercado, motivadas por la última subida de tipos de interés. Inevitablemente, hasta que no enviamos el pack contractual con la oferta vinculante, no tenemos la obligatoriedad legal de respetar cualquier tipo informado al cliente vía mail o telefónica", sostienen desde uno de los principales neobancos.

El proceso de encontar la mejor hipoteca de manera tradicional, yendo banco por banco a las oficinas físicas, se puede alargar semanas. Primero, la entidad da toda la información y solicita documentación (DNI, contrato de trabajo, declaraciones de la renta, etc) para estudiar el perfil y el historial del cliente en el departamento de riesgos en caso de querer seguir con los trámites. Actualmente, además, los bancos están endureciendo los estándares para dar créditos a los hogares para la adquisición de vivienda, en un momento en el que se teme una subida de la morosidad por la elevada inflación y la incertidumbre económica.

Si finalmente el banco acepta conceder la financiación, trasladará una propuesta al cliente que suele ser negociable. Hay que tener en cuenta que los bancos personalizan cada vez más las hipotecas y las condiciones dependen en muchos casos de la negociación. Una vez cerradas las conversaciones, llegará la oferta formal. No obstante, el cliente debe saber que no es vinculante hasta que se tase la vivienda. Las entidades financieras solo quedan vinculadas a su tarifa cuando presentan el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de la firma del préstamo. Este documento tiene una validez de diez días naturales.

"El banco no presenta al cliente la oferta vinculante con las condiciones de la hipoteca hasta que se ha tasado la vivienda, muy al final del proceso. Y las entidades están revisando los precios de las hipotecas todas las semanas. El cliente apenas tiene tiempo para hacer una buena comparativa”, explica Juan Villén, especialista de hipotecas de idealista. Asegura que es difícil que en el momento actual una entidad mantenga sin cambios la oferta hipotecaria inicial durante el tiempo que transcurre hasta que se tasa la casa. "Lo recomendable es moverse rápido e iniciar el proceso de búsqueda de hipotecas con varios bancos a la vez”, aconseja Villén.

Una de las opciones es la contratación de servicios de asesoramiento o usar comparadores de hipotecas online, intermediarios que ayudan a buscar ofertas y acompañan en el proceso facilitando los trámites y acortando los tiempos. En los últimos años han proliferado portales y fintech hipotecarias que tratan de garantizar al cliente las mejores condiciones de financiación. Trabajan con los bancos y buscan, comparan y negocian con las entidades para conseguir los mejores precios. En el mercado hay muchas opciones, como idealista, Hipoo, Finteca, Trioteca, CreditMarket, HelpMyCash, Kelisto, iAhorro, Rastreator, housfy o helloteca, esta última solo a través del móvil.

Carlos Solé, coordinador de formalización hipotecaria de Tecnotramit, insiste en que antes de firmar el FEIN las entidades pueden modificar las tarifas que han ofertado, pero explica que si bien pequeños cambios respecto a intereses o gastos se van aplicando día a día sin mayor preaviso, cuando hay grandes cambios tarifarios se genera un aviso en toda la red de oficinas de la entidad, avisando de que va a haber un importante aumento para impulsar la firma de los FEIN en marcha. "En cualquier caso, si se encuentra una buena oferta lo mejor es contratarla cuanto antes y no esperar mucho puesto que el escenario puede ir a peor", subraya.

Por su parte, Adicae llama a los consumidores a "no correr a contratar una hipoteca antes de que pueda haber más subidas de tipos, así como a valorar con detenimiento posibles ofertas para pasar sus hipotecas variables contratadas a hipotecas fijas". Aseguran que "en ambos casos la cautela al relacionarse con la banca debe ser el punto de partida y la información exahustiva sobre las decisiones a tomar resulta clave". Asufin denuncia incluso que, en los cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, las entidades no estarían respetando los tiempos fijados por las ofertas vinculantes y, cuando el cliente procede a formalizar el cambio, se les notifica una subida del tipo de interés. Señala que han aumentado las quejas de clientes que aseguran que las ofertas se retiran antes de finalizar su validez. "Algunas entidades están haciendo ofertas a más clientes de los que pueden asumir con unas condiciones concretas. Una vez que se acaba el cupo, modifican la oferta a peor para el siguiente grupo de clientes", afirma la asociación.