Miedo a una burbuja inmobiliaria en Europa

El Bundesbank viene advirtiendo de que el alza de precios en Alemania y otros países es alarmante. Ahora se suman la inflación y las tensiones geopolíticas

"Bienvenido a un nuevo mundo en el que los europeos pagarán pronto 2.000 euros por 1.000 metros cúbicos de gas”, ha amenazado Dmitri Medvédev, vicepresidente del Consejo de Seguridad ruso. La fuerte dependencia de Alemania del gas ruso no va a facilitar la política económica del Gobierno rojiverde y liberal del canciller Scholz. Alemania es chantajeable. La sanción que haría daño a Putin sería comprarle menos gas; pero Rusia vendería menos aunque a un precio mayor. Los elevados costes de la energía no son nada nuevo, pero el conflicto actual desatará todavía más la inflación y la gente se podrá permitir cada vez menos. Por ejemplo, vivienda, un sector que teme estar desarrollando una burbuja. El Bundesbank piensa que la subida del precio del mercado inmobiliario alemán es exagerada. En las ciudades del país los precios de las viviendas estaban en 2021 entre un 15% y un 40% por encima de su valor real estimado por la entidad de Fráncfort a partir de factores económicos y sociodemográficos. En 2021 se adquirieron inmuebles, viviendas y oficinas, por 353.200 millones de euros; un 13,7% más que en 2020; lo que representó un incremento récord. El Bundesbank viene advirtiendo desde hace años que el aumento de precios en Alemania y en otros países europeos es alarmante. ¿Burbuja? Sobre todo, la ciudad de Berlín ha registrado una subida espectacular, donde el sector facturó un 26,4% más en 2022. Mientras el Bundesbank habla de sobrevaloración, el sector de la construcción argumenta que la demanda sigue siendo superior a la oferta y que faltan viviendas. Solo el 42,1% de los hogares vive en vivienda propia (en España, el 75,1%). El 57,9%, en una casa de alquiler, según la oficina federal de Estadística. Alemania figura en la cola entre los países miembros de la UE. Si se incluyen los países europeos que no forman parte de la UE, solo Suiza presenta una cuota inferior a la alemana.

Esa evolución de los precios de la vivienda coincide con un fuerte aumento de la inflación que afecta sobre todo a las familias; especialmente a las familias con niños pequeños y a los hogares de la clase media. Las familias con dos hijos e ingresos netos de entre 3.600 y 5.000 euros mensuales pagaron en diciembre un 5,5% más. Es decir, por encima de la inflación del 5,3%. También esa es la situación entre familias menos acomodadas. La inflación les cuesta 550 euros más anualmente. Compran alimentos, gasolina, calefacción y electricidad. Los singles (uno de cada cinco hogares en Alemania) no resultan tan afectados porque utilizan menos el coche. El precio de la energía fue en diciembre un 18% superior al año anterior. Expertos como Sebastian Dullien, director del Instituto de Investigación Macroeconómica IMK, reclaman que el Estado intervenga. Dullien pide que se baje el IVA a la energía. Una opinión que comparte otro coloso de la economía alemana, Peter Bofinger, catedrático en Würzburg y, desde 2004 hasta 2019, uno de los cinco sabios que asesoran al Gobierno alemán. Bofinger reclama que se reduzca a la mitad el IVA del gas y el gasóleo.

A lo largo de 2021 la inflación alcanzó un 3,1%, el porcentaje más elevado en 30 años. A finales de 2021 una vivienda en Múnich (de menos de 10 años de construcción, un tamaño de entre 60 y 80 m2 y buen equipamiento) costaba de promedio 11.006 euros por metro cuadrado. 5 años antes, solo 6.799. Múnich, Berlín y Fráncfort son las ciudades más caras para vivir. Por otro lado, aumenta el deseo de vivir en una vivienda propia. El 72% de los inquilinos quiere disponer de su propia casa. Otros deseos son: costes inferiores, más espacio, y distancia inferior al puesto de trabajo. Hay un millón de viviendas sociales (construidas con recursos públicos y de alquiler moderado) en un país de 83,2 millones de habitantes.

También en otros países de la UE aumentan los precios de la vivienda. El European Systemic Risk Board, ESRB, cita en su informe actual a Alemania y a otros países como Austria, Bulgaria, Croacia y Hungría y les recomienda a las entidades financieras que exijan una mayor aportación de capital propio en la financiación de compra de inmuebles. El ESRB, fundado en 2011 tras la crisis financiera, analiza la estabilidad del sistema financiero y supervisa los sectores en riesgo. El mismo organismo de control financiero alemán BaFin ha pedido a los bancos que incrementen su capital para proteger a los acreedores en el negocio de hipotecas. Para ello les da un margen hasta febrero de 2023.

Los riesgos de impagos han aumentado con la inseguridad económica y la pandemia. No obstante, en su último informe el Bundesbank era optimista, porque partía de que se saliera de la crisis sanitaria y se redujeran los problemas de suministro. Además, Alemania entra en primavera con una cartera de pedidos llena.

Ahora Putin está cambiando las reglas de juego. ¿También las del BCE? Hasta ahora se presuponía que subiría los tipos este mismo año. El cambio lo fuerza la inflación en la eurozona. Un 5,1% es un valor récord en la historia de la unión monetaria. Hasta ahora el BCE ha dudado en hacerlo porque consideraba que la inflación se normalizaría. No es así. Y un aumento de los tipos encarecerá el precio de los créditos en un momento en que muchos hogares se han endeudado excesivamente por el sueño de una casa propia. Una vivienda que cada vez cuesta más por las mayores exigencias de eficiencia energética, pero también por la escasez de materias primas, los cuellos de botella en las cadenas de suministros y el elevado precio de materiales de construcción como la madera (entre el 62% y el 77% más en 2021) y el acero.

Para satisfacer las listas de deseos de todos los ministerios, Christian Lindner, el ministro de Finanzas, se gastará este año 70.000 millones de euros más de lo previsto. Defensa quiere mejores equipamientos. Le faltan barcos, aviones y tanques. Transporte pide miles de millones para trenes más rápidos y una mejor red digital. Interior quiere contratar a 400 especialistas en protección catastrófica. Sanidad lucha contra el déficit financiero de la seguridad social y Obras quiere más dinero en 2022 para construir 400.000 viviendas, de las cuales 100.000 tendrían carácter social. La ministra Klara Geywitz calcula que precisará 6.800 millones anuales para financiar 100.000 viviendas sociales con el estándar de eficiencia energética 55, norma que ya podría ser obligatoria en 2023 para viviendas nuevas.

Todo ello choca con el deseo de Lindner de recuperar el freno a la deuda. El Gobierno rojiverde alemán, coaligado con los liberales, quiere solidez y endeudarse lo mínimo y priorizar. Pero nadie quiere renunciar. Ningún ministro quiere tachar gastos. Los Verdes preferirían incluso que Alemania renunciara al límite a la deuda. En cualquier caso el peor escenario en el que se adentra ahora Moscú trastocará todo esto y más.

Lidia Conde es analista de economía alemana