¿Hay solución al acceso a la vivienda?
La colaboración público-privada es la única vía realista y factible para construir los más de tres millones de hogares que hacen falta
La respuesta al titular de esta tribuna es sí, pero un sí que requiere de acción inmediata y de compromiso a largo plazo. Las Administraciones y el sector tenemos pendiente afrontar un escenario de mercado complejo presidido por un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, donde una gran parte de ella es insolvente en las condiciones de precio y financiación actuales.
Respecto a la oferta, el dato más significativo es que en la última década apenas se ha construido medio millón de viviendas de obra nueva frente a la media de tres millones de viviendas en las últimas seis décadas, dejando una bolsa de demanda sin satisfacer y generando nuevo déficit cada año. En el lado de la demanda se constata que se ha triplicado la creación de hogares; una tendencia que irá in crescendo: En los próximos 15 años la población española crecerá y se generarán unos 3,7 millones de hogares. Por lo tanto, no salen los números.
El diagnóstico parece claro y la solución parece sencilla: Construir muchas viviendas. Pero en realidad es compleja. Hace falta producir viviendas más asequibles al ritmo necesario de una demanda creciente, pero que no siempre puede adquirir una vivienda debido al esfuerzo económico insostenible para muchos jóvenes y familias. Es necesario actuar sobre los factores que permitan reducir este esfuerzo aumentando la capacidad de compra, apoyando la solvencia de jóvenes y familias y aumentando en paralelo la oferta asequible, hoy casi inexistente.
Esta realidad implica producir vivienda a precios más bajos, por ejemplo, a través de subvenciones directas a la promoción, como los fondos Next Generation. También resulta fundamental potenciar la financiación al comprador de vivienda, facilitando avales públicos que permitan acceder a hipotecas del 95%, o subsidiando de forma temporal los tipos de interés hasta que la solvencia familiar mejore.
Tenemos el reto de multiplicar la oferta de forma estructural y sostenida. En el corto plazo, es imprescindible poner en el mercado todo el suelo disponible, la materia prima vital para que la rueda comience a girar, tanto el que es residencial como el susceptible de serlo, es decir, terciario y dotacional en ubicaciones que convivan con el residencial. Y a largo plazo, se requiere de una estrategia de calificación y transformación de suelo que garantice su disponibilidad para las dos décadas venideras, acompañado de operaciones de regeneración urbana de alcance.
Y atentos a la financiación y al capital. Si queremos multiplicar la oferta por tres, se necesita multiplicar por tres la financiación bancaria y hacer viables y rentables los proyectos para atraer el capital necesario, fundamentalmente internacional, en condiciones de rentabilidad y seguridad jurídica adecuadas.
Suelo, capital y financiación no servirán de nada si no somos capaces de incrementar la capacidad de construcción. Es urgente avanzar hacia nuevos modelos de construcción y pasar de un modelo artesanal a uno industrial, asegurando el incremento de la producción, reduciendo los plazos e incrementando la calidad final del producto.
Colaboración público-privada
El quid de todo esto es la colaboración público-privada, que no es sólo una opción para tener en cuenta, sino la única vía realista y factible para abordar el reto del acceso a la vivienda. A nivel público, los gobiernos deben impulsar las medidas de transformación necesarias. A nivel privado, debemos ser el instrumento, el aliado en ese camino para aportar conocimiento y capacidad de ejecución. Cada parte tiene un rol que debe respetarse y potenciarse. Las promotoras podemos transformar suelos en viviendas, pero no tenemos la capacidad para movilizar suelo, ni influimos en las condiciones normativas, fiscales o monetarias.
Actualmente, ya existen modelos de colaboración público-privada en marcha, como las concesiones de uso o los derechos de superficie sobre suelos públicos para promover alquiler asequible, o las permutas de suelo por obra, que permiten desarrollar proyectos sin exigir una elevada aportación de capital inicial al promotor. Pero es el momento de explorar nuevas fórmulas, como los peajes en la sombra aplicados al mercado del alquiler, en los que la administración garantiza una renta mínima al inversor a cambio de unos precios de alquiler asequibles.
Industrialización
En este marco en el que se necesita producir vivienda, la industrialización debe ser una palanca estratégica. El sector está avanzando con soluciones cada vez más maduras en estructuras, fachadas, baños o cocinas en offsite. Pero para seguir avanzado, se necesitan incentivos fiscales, apoyo público al sector como lo han tenido sectores que se han trasformado previamente (caso de la energía renovable o el coche eléctrico), la implicación de las grandes compañías (el sector continúa adoleciendo de atomización) y, por último, se requiere hacer cambios normativos en pro de la agilización administrativa y la facilitación. El esfuerzo que realizar es muy grande y requiere de mucho impulso de la administración y de los promotores, constructores (los fabricantes de las viviendas) y el amplio universo de proveedores y fabricantes.
En conclusión, y volviendo al arranque de esta tribuna: Sí, hay solución al problema de la vivienda. La solución pasa por actuar, por construir. El sector tiene la capacidad y el conocimiento. Y las diferentes administraciones tienen en su mano la capacidad para generar la materia prima necesaria, el suelo, además de los instrumentos burocráticos, que hay que agilizar. Construir más de tres millones de viviendas en menos de 10 años es una necesidad. Y es posible si remamos todos en la misma dirección.
