Financiación de proyectos inmobiliarios: ¿vuelta a 2008?

Los préstamos puente y préstamos ‘mezzanine’ son opciones más que óptimas para desatascar todas las obras que necesitan recursos

La pandemia derivada del coronavirus ha provocado un golpe de efecto tanto en la economía nacional como internacional, causando bajadas en los principales índices globales. Las economías occidentales siguen sufriendo mientras que la economía China muestra ya signos de normalización y se estima que será uno de los principales motores económicos en 2021. Sin embargo, el inicio de la vacunación ha cambiado las pautas de los últimos meses, aportando algo de claridad sobre el final de esta pandemia y sus efectos. Además, los tipos de interés reales bajos (y cayendo) o en negativo, aseguran un impulso al crecimiento económico muy necesario en los próximos meses.

Aunque el punto en el que nos encontramos sigue siendo extremadamente complejo, los fundamentales macroeconómicos españoles parecen indicar que, a pesar del alto impacto sobre los datos de PIB y desempleo, la recuperación podría empezar a darse en 2022. No obstante, parece obligatorio el siguiente apunte: la tercera ola de contagios es ya un hecho que está poniendo en riesgo aún más la economía española. Si a esto le añadimos que tenemos una de las tasas de desempleo más altas de Europa y un alza en la insolvencia de las empresas, junto con el fin del plazo de las moratorias de impuestos y crédito aprobadas en 2020, se entiende que el riesgo de una crisis no solo económica sino también bancaria está latente.

La banca está bien capitalizada y provisionada, tiene las cuentas saneadas, por lo que su situación dista mucho de semejarse a la de 2008. Sin embargo, los tipos de interés en negativo, con rentabilidades muy ajustadas y un elevado riesgo, afectan directamente al negocio tradicional bancario: el crédito. Esto está ya provocando que se desestime financiar proyectos inmobiliarios fuera de los ámbitos prime de Madrid y Barcelona por tratarse de ubicaciones secundarias, aun tratándose de proyectos muy rentables y con poco riesgo. El endurecimiento de las condiciones crediticias en el sector inmobiliario es ya un hecho y las entidades financieras reclaman mayores garantías para aprobar préstamos.

Se empieza a exigir de nuevo un 40% y hasta un 60 % de preventas para obtener la concesión de financiación en grandes ciudades como Madrid. Y más si se trata de localizaciones secundarias, donde estas exigencias alcanzan hasta el 70%-80 % de preventas. Sobre todo, en el caso de nuevos proyectos residenciales. Esta es la realidad actual no solo de pequeños y medianos promotores, sino de algunas de las grandes compañías que empiezan a encontrar ya dificultades para refinanciar su deuda.

A esto se le añade que, con la nueva ley Hipotecaria, la banca ya no opta tan fácilmente a la captación de clientes a través de la subrogación. Hasta entonces, los bancos financiaban promociones residenciales asumiendo que el cliente final se subrogaba a su hipoteca, algo a lo que ya no están obligados. Además, según un informe de la consultora EY, en España se construirán has-ta 2025 más de 100.000 viviendas al año, de las cuales, la banca solo tiene previsto financiar entre 60.000 y 70.000 unidades al año. Lo que da como resultado, un total de 30.000-40.000 unidades que quedarán sin financiación tradicional.

Ante tal problemática, grandes y pequeños promotores han de mirar hacia nuevos horizontes de financiación que les permitan seguir adelante con sus proyectos. Y es que debido a las renovadas condiciones bancarias que se están imponiendo, se preveé una evidente falta de liquidez que puede llegar a afectar incluso a aquellos proyectos que ofrecen una mayor rentabilidad. En estas circunstancias, es posible que la falta de liquidez mencionada solo pueda ser subsanada y cubierta por la financiación alternativa.

No obstante, esta situación no es una respuesta automática a la actual crisis provocada por la pandemia. Desde tiempo atrás venimos observando que los bancos son extremadamente cautos con la concesión de créditos, sin embar-go, la necesidad de liquidez sigue ahí y no está siendo cubierta. La situación derivada de la pandemia lo ha precipitado todo aún más.

En junio ya augurábamos este escenario derivado de la crisis por el coronavirus. Ya no solo en cuanto al nivel de exigencia en las preventas, sino en la ampliación de los plazos para la aprobación de licencias. Procesos que ralentizarían en exceso la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios.

Si ya en la primera mitad de 2020 observábamos como algunos prestamistas tradicionales adoptaban posturas más conservadoras e incluso algunos detenían por completo su actividad, a la espera de resolver la situación de incertidumbre, a inicios de 2021 el escenario no parece estar mejorando. Ante esta situación, ¿qué hacen los promotores con sus proyectos? Acudir a los nuevos actores del mercado inmobiliario que ofrecen soluciones de financiación alternativa. Los préstamos puente y préstamos mezzanine son opciones más que óptimas para desatascar todas las obras que necesitan financiación.

En este contexto de futuro incierto, contamos con al menos una seguridad: los fundamentales inmobiliarios de momento siguen fuertes (al contrario que en 2008) y, previsiblemente, se van a producir grandes oportunidades para quienes se encuentren en disposición de invertir. Operaciones de relevante interés para un mercado como es el de la financiación alternativa que, a su vez, requiere aún asentarse en un país como España.

El residencial, tanto en venta como el build to rent, y el sector logístico parecen ser los mercados menos afectados y que más rápidamente pueden recuperar ratios de normalidad. Es más, es un hecho que el BTR se ha alzado como el segmento más resiliente del mercado inmobiliario gracias a sus buenas cifras. En 2019, según datos de Eurostat, el 23,8 % de la población vivía de alquiler, y para los próximos ejercicios auguran que esta cifra aumente hasta el 30 %. Sin embargo, este sigue sin ser un área atractiva para la banca tradicional puesto que en estos casos no tienen acceso a nuevos clientes ya que no se produce la oportunidad de subrogación.

El momento actual está generando, además, un cambio en el tipo de inversor frente a lo que hemos vivido en otras épocas. Lejos de ser los grandes inversores institucionales y corporativos los que están más activos, son los pequeños y privados los que están capitalizando las operaciones. Un 70 % de ellas según los últimos datos de Servihabitat. Un segmento de inversores con mayor necesidad de financiación y, en ocasiones, menor facilidad de acceso al crédito.

 Rory Buchanan es Director General Xenia Capital