Merlin, Colonial y Lar revalorizan sus carteras en 1.100 millones en un año gracias a desarrollos

Las tres grandes socimis controlan más de 25.635 millones en propiedades

Trabajan en mejorar sus carteras y rotar activos no estratégicos

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Las grandes socimis siguen reforzando su cartera inmobiliaria. Las tres grandes —Merlin Properties y Colonial, que cotizan en el Ibex 35, y Lar España—, ya controlan 25.635 millones de euros en propiedades inmobiliarias, según los recientes datos presentados por estas empresas en los resultados semestrales. Los desarrollos de nuevos proyectos, la revalorización por la mejoría de los precios en el mercado y el capex invertido en reformas hace que sus portfolios sigan engordando aunque el ritmo de crecimiento sea mayor que en los ejercicios precedentes.

Estas sociedades han entrado en una etapa de rotación de activos, inversiones en desarrollos y mejoras frente a las enormes adquisiciones de los años anteriores. En los cuatro ejercicios anteriores, desde su nacimiento y hasta mediados del pasado año, engordaron rápidamente sus carteras hasta los 24.525 millones de euros. Incluso hasta los 27.336 millones si se tiene en cuenta a Hispania, socimi ya desaparecida tras se absorbida el pasado año por Blackstone.

En los últimos 12 meses, la cartera de propiedades de Merlin, Colonial y Lar España ha crecido en 1.100 millones, de los que 710 millones corresponden a los últimos seis meses. El alza es mucho más moderado en gran parte porque, como se ha reconocido desde la socimi Merlin —la mayor de todas estas empresas—, es momento de crecer en base a mejoras en sus propias carteras, ante la enorme presión de precios por la multitud de fondos buscando oportunidades para entrar en el mercado inmobiliario español.

Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) se impulsaron en España a partir de 2014 a semejanza de la figura internacional de los reits internacionales, presentes en numerosos países del entorno de la OCDE. Su actividad consiste en el arrendamiento de propiedades (hoteles, oficinas, superficies comerciales, viviendas o logística) de carácter urbano. Cuentan con la ventaja fiscal de no tributar por el impuesto de Sociedades a cambio de algunas obligaciones como cotizar y repartir al menos el 80% de su beneficio en dividendos a los accionistas (que sí tributan).

El caso de Merlin, que cuenta con Ismael Clemente como consejero delegado, es un ejemplo bastante claro de cómo evolucionan en los últimos meses las carteras de estas sociedades. Hasta junio, gastó 134,5 millones en adquisiciones, hizo ventas de inmuebles no estratégicos por 24,5 millones, invirtió 65,9 millones en capex y obras (con fuerte interés en crecer en logística) y además vio como se revalorizaba el importe de sus propiedades en 157 millones. Su cartera ya llega a los 12.375 millones de euros de valor (un 2,77% más hasta junio), repartidos en oficinas, centros comerciales, naves logísticas y locales comerciales (ver gráfico). Es probable que en los próximos meses continúe con desinversiones de algunos activos no estratégicos mientras refuerza la parte core del portfolio.

De hecho, la inmobiliaria informó en la junta de accionistas de abril de planes de inversión en desarrollos (en gran parte logísticos) de nuevos activos y reformas de inmuebles, unos recursos que alcanzarán los 1.295 millones hasta 2023. Para sufragar ese desembolso, utilizará caja y recursos obtenidos en desinversiones, que el consejero delegado calcula en 400 millones hasta 2022.

Colonial pisa los talones a Merlin en tamaño de la cartera (de hecho ambas compañías ya han entrado en el top europeo de grandes reits) con 11.798 millones en propiedades (un 3,97% más en los últimos seis meses). La empresa catalana es el ejemplo perfecto de la apuesta por las rotaciones de activos y los desarrollos propios aprovechando oportunidades. La histórica inmobiliaria, reconvertida en socimi en 2017, vendió por 280 millones en octubre seis edificios en Madrid procedentes de Axiare, compañía que adquirió el pasado año. La pasada semana repitió una operación similar, pero en este caso salió del negocio de las naves logísticas con la venta a Prologis de 18 almacenes por 425 millones. De esta forma se centra en su actividad core, la de las oficinas prime en buenas ubicaciones de Madrid, Barcelona y París (en este caso a través de su filial francesa SFL).

Ismael Clemente (izquierda), consejero delegado de Merlin, y Javier García-Carranza, presidente.
Ismael Clemente (izquierda), consejero delegado de Merlin, y Javier García-Carranza, presidente.

Sin embargo, en paralelo, la empresa liderada por Juan José Brugera como presidente y Pere Viñolas como consejero delegado continúa con ambiciosos planes de inversión. La firma se encuentra reforzando su cartera de propiedades, con 12 nuevos desarrollos e inversiones en propiedades destinadas a las oficinas. Esos proyectos —algunos ya concluidos— acaparan 1.300 millones en recursos.

La tercera de las grandes socimis, Lar España, que cotiza en el mercado continuo, también ha seguido un camino de rotación de activos para especializarse en centros comerciales. Dispone de inmuebles por 1.462 millones, un 4,82% menos que en enero, precisamente por la política de desinversiones de activos no estratégicos (150 millones en seis meses), como los últimos edificios de oficinas y la entrega de viviendas de la promoción de lujo Lagasca 99 en Madrid.

Según avanzaron en abril sus responsables José Luis del Valle y Miguel Pereda, la inmobiliaria dispone de alrededor de 200 millones, para afrontar compras o para construir desde cero algún nuevo centro comercial, como Vilanova Park en Sagunto (Valencia) o el que actualmente concluye, llamado Lagoh, en la zona de Palmas Altas en Sevilla. Aún así, la empresa ha visto cómo se revalorizaban sus otros activos en 76 millones.

En los últimos meses han desaparecido las otras dos grandes socimis del mercado continuo, Axiare (adquirida por Colonial) e Hispania (ahora de Blackstone), pero en el Mercado Alternativo Bursátil ya cotizan otras 73 compañías con esta figura jurídica.

Un reciente estudio de Bolsas y Mercados Españoles (BME) y la consultora JLL, señalaba que a finales de 2018, el conjunto de las socimis analizadas han acopiado en cinco años una cartera de propiedades con valor de 49.249 millones y contaban con una capitalización bursátil de 24.654 millones. Además, se han convertido en una máquina de repartir dividendos, ya que desde su constitución han abonado 1.394 millones a sus accionistas.

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