Prologis quiere liderar el mercado logístico con más compras en Madrid y Barcelona
La inmobiliaria de EE UU ya controla 1,3 millones de m2 de naves en España tras la compra de la catera de Colonial
Prologis aprieta el acelerador en España tras la adquisición de la cartera logística de Colonial. El gigante inmobiliario estadounidense, líder en la propiedad de naves en Europa, refuerza su posición entre los principales dueños en España junto a Merlin Properties y Logicor. El objetivo de la compañía americana es seguir creciendo en nuestro país y explorando oportunidades para ganar espacio en Madrid, Barcelona y Valencia.
“Queremos liderar aquellos mercados en los que estamos presentes y potenciar nuestro liderazgo en Madrid y Barcelona, que son las ubicaciones en las que queremos estar y crecer”, afirma Gustavo Cardozo, director general de Prologis en España.
Prologis ya sumará más de 1,3 millones de m2 en naves en España, según datos de la empresa, tras la compra cerrada el miércoles a Colonial de su cartera logística por alrededor de 425 millones de euros. Mediante esta adquisición, la empresa estadounidense añade 473.000 m2 de espacio logístico a su portfolio actual, de cerca de 900.000 m2.
Pero Cardozo asume que Prologis no se quedará ahí: “No tenemos límite de crecimiento en España, tanto en inversión para adquirir oportunidades como en nuestros propios desarrollos inmobiliarios”. Los inversores tanto nacionales como extranjeros muestran su alto interés por este sector debido a la pujanza de los operadores —como Amazon o grandes firmas de textil o distribución—espoleados por el auge del comercio electrónico.
En el pasado año la inversión en adquisiciones de naves alcanzó los 1.452 millones de euros, según datos de Deloitte, el segundo mejor ejercicio (a mucha distancia) de la serie histórica, cifra solo superada en 2017, cuando se destinaron a compras 1.630 millones. Debido a la alta demanda por entrar en este mercado, los inversores están viviendo, a su vez, una rentabilidad (yield) en mínimos del 5%.
El director general de Prologis coincide con ese análisis: “España es una economía importante dentro de la Unión Europea. Es un mercado interesante a nivel logístico, que además tiene un margen de crecimiento importante sustentado por el incremento del e-commerce, que todavía está en niveles por debajo de otros países europeos”.
Prologis se hace con 18 naves procedentes de Colonial. 11 de ellas, que ocupan 314.000 m2, pasan a su cartera de forma inmediata. Para las otras siete dispone de una opción de compra, ya que en este caso dos están en desarrollo en el área de San Fernando de Henares en Madrid, y para las otras cinco Colonial debe esperar unos meses antes de enajenarlas si no quiere perder ciertas ventajas fiscales por su condición de socimi. Cardozo apunta que, en todo caso, la previsión es que en nueve meses ya dispongan de todas las naves.
“Para nosotros la compra a Colonial supone un gran impulso en España. Es un salto cuantitativo de un 50% en cuanto a la superficie que tenemos y cualitiativo por los clientes que ganamos”, opina Cardozo. En los últimos meses, la empresa se ha deshecho de posiciones en Tarancón (Cuenca), Zaragoza, Valencia o Barcelona, por alrededor de 500.000 m2, de activos no considerados estratégicos, y ha crecido de forma similar con desarrollos y otras compras como una cartera adquirida este año a Kefren Capital. “Queremos reforzarnos en las ubicaciones que nos gustan de Barcelona, Madrid y Valencia”, añade.
El negocio de empresas como Prologis pasa por ser el propietario inmobiliario de naves y almacenes logísticos e industriales que luego alquilan a grandes operadores. Con la operación de Colonial, por ejemplo, gana clientes como Carrefour y Siemens. El caso de Colonial es el inverso. Con esta transacción, la socimi catalana sale de la logística, un negocio adquirido en la opa sobre Axiare del pasado año.
Prologis es un REIT (socimi) estadounidense especializado en naves logísticas, con una capitalización cercana a los 50.000 millones, lo que la convierte en una de las mayores inmobiliarias del mundo. Está presente en cuatro continentes, dispone de 3.771 inmuebles, según recoge su propia web, y un portffolio de 73 millones de m2. En Europa es líder ya que posee almacenes con una superficie total de 17 millones de m2.
Quiénes son los grandes propietarios
En España el líder del mercado logístico es la socimi Merlin Properties, cotizada en el Ibex 35, con una cartera de propiedades que suma alrededor de 1,6 millones de m2. En el documento de la última junta de accionistas, la socimi informaba que disponía de 1,1 millones de metros cuadrados a los que añadir otros 469.000 m2 correspondientes a la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del puerto de Barcelona, que gestiona y de la que es propietaria del 48% del capital a través de Cilsa.
Junto a Merlin y Prologis, como gran propietario se encuentra Logicor —un especialista controlado por China Investment Corporation (CIC) y Blackstone como accionista minoritario—, según un ranking de Deloitte, aunque no se conoce la cifra exacta de su portfolio en España. Otros grandes dueños de naves en el país son firmas como CBRE Global Investors, P3 Logistic Parks, Goodman, Segro, Invesco, Gazeley y Nuveen.
Otra socimi, Lar España, como el caso de Colonial, vendió el pasado año a Blackstone su cartera logística por 120 millones, en esta ocasión para centrarse en el negocio de los centros comerciales.
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