Una máquina de dividendos: las socimis reparten 1.400 millones
Estas inmobiliarias ya controlan 50.000 millones en propiedades y engordan su deuda hasta los 21.000 millones
“Es una absoluta historia de éxito. Si algo funciona bien, mejor no tocarlo”. Esas palabras son de Jorge Yzaguirre, director de mercados de BME (Bolsas y Mercados Españoles) en la presentación este miércoles del primer estudio realizado por BME junto a la consultora JLL sobre las socimis españolas. Las 73 inmobiliarias analizadas han acopiado en cinco años una cartera de propiedades con valor de 49.249 millones de euros, con datos a cierre del ejercicio de 2018, y cuentan con una capitalización bursátil de 24.654 millones. Además, se han convertido en una máquina de repartir dividendos, ya que desde su constitución en 2014 han abonado 1.394 millones a sus accionistas.
Otro de los aspectos relevantes del estudio, no conocido hasta ahora, es el cálculo de la deuda del conjunto de las sociedades analizadas, que alcanzó el pasado año los 21.055 millones (19.888 de valor neto), un apalancamiento que se eleva hasta el 40% del valor de las propiedades, lo que representa un incremento de cinco puntos porcentuales en un año. El 65% de ese pasivo corresponde a créditos con bancos y el resto a emisión de bonos, un instrumento que solo han utilizado las grandes del sector: Merlin, Colonial y Lar España. De ese pasivo, 19.752 millones son préstamos a largo plazo. Adicionalmente, han realizado 48 ampliaciones de capital captando recursos por 8.396 millones.
Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) comenzaron a cotizar en España hace cinco años, tras un cambio en su reglamento que les otorgó la ventaja fiscal de estar exentas de tributar por el impuesto de Sociedades a semejanza de esta figura ya existente en otros países de la OCDE. A cambio, tienen obligaciones como repartir el 80% del beneficio en dividendos (que sí tributan) y de cotizar para dar transparencia y liquidez a las empresas. En la actualidad cotizan 68 de estas inmobiliarias en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), además de Merlin Properties y Colonial en el Ibex 35 y Lar España en el continuo. En los últimos meses han desaparecido Hispania, adquirida por Blackstone, y Axiare, integrada en Colonial.
Debido a la obligación de repartir dividendos, 35 de estas sociedades han desembolsado a sus accionistas 637 millones con cargo al ejercicio 2018, el máximo desde que aparecieron estas compañías y que supuso un 50% más que el año anterior.
Para Enrique Losantos, consejero delegado de JLL, la aparición de las socimis han dado al sector la transparencia y la profesionalización que los inversores internacionales buscaban, lo que a su vez ha provocado que el país haya obtenido cifras máximas de inversión en los últimos años. “Este año va a ser otro año récord en el mercado”, destacó Losantos, quien calcula que previsiblemente alcance entre 7.500 y 8.000 millones de inversión en propiedades. “Hemos recuperado una credibilidad que no teníamos y España se ha convertido en uno de los destinos más atractivos de Europa y probablemente del mundo”, añadió.
En el informe se destaca que España se ha convertido en el país europeo con un mayor número de estas sociedades (llamados Reits internacionalmente por sus siglas en inglés), aunque de tamaño pequeño debido al alto número de vehículos que cotizan en el MAB únicamente por la ventaja fiscal. Por eso, los expertos prevén que continúen las operaciones corporativas como ocurrió con Axiare, Hispania o Única, adquirida por Vitrubio. “Vamos hacia un proceso de consolidación en el sector”, afirmó Alberto Segurado, director del área de asesoramiento de financiación en JLL.
Estas sociedades tienen como fin ser propietarias de activos urbanos destinados al arrendamiento. En la cartera total de las 73 compañías, los edificios de oficinas pesan el 32%, con activos por 15.820 millones. Le siguen viviendas (15%), retail (12%), hoteles (7%) y locales comerciales (6%), además de las socimis que tiene un portfolio de uso mixto (27%).
“Esperamos que el peso del residencial para alquiler este año va a ser mucho mayor”, vaticinó Segurado, por el interés creciente de inversores institucionales y fondos para entrar en este segmento. Sin embargo, los expertos no consideran que la entrada de estas compañías en este mercado sea la causa de la subida de los precios de los alquileres, ya que los grandes inversores suman alrededor del 4% del total de las viviendas para arrendamiento.
Por eso, Jesús González Nieto, director gerente del MAB, consideró que no tiene sentido culpabilizar y cambiar la fiscalidad de estos vehículos. “Las socimis no van a solucionar el problema del alquiler. No es culpa de las socimis, ya que son solo una parte de la cadena. El problema es que hay escasez”, apuntó. “Al final imperará el sentido común”, afirmó respecto a la propuesta de Podemos de recargar los tributos de estas inmobiliarias.
Entre las grandes socimis, por capitalización, destacan Merlin y Colonial (las dos del Ibex), seguida de GGC, la socimi del empresario Tomás Olivo y que cotiza en el MAB. Después aparecen GMP Property (de la familia Montoro Alemán y el fondo soberano de Singapur GIC); Testa Residencial (Blackstone); Zambal, y Lar España, la única que queda en el mercado continuo y especializada en centros comerciales.
Tres nuevas socimis en una semana
El ritmo de incorporación de socimis al MAB no cesa. Este miércoles tocó la campana Trivium, especializada en locales comerciales y con una capitalización de 250 millones de euros. Este jueves le seguirá Millenium, en el segmento hotelero y que contará con un valor similar de 250 millones. Esta inmobiliaria está capitaneada por Javier Illán.
El próximo martes se espera el estreno bursátil de Inbest, la socimi liderada por Javier Basagoiti (Corpfin) y que se focaliza en propiedades comerciales.
“Vamos a tener nuevas incorporaciones antes de agosto. Creo que tendremos capacidad para repetir el éxito del año pasado”, apuntó Jesús González Nieto, director gerente del MAB, ya que en 2018 se estrenaron 20 inmobiliarias en este mercado.
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