El efecto Amazon revoluciona el mundo inmobiliario

El comercio online sacude la logística. Las inversiones en almacenes llegan a máximos Las naves se construyen cada vez más cerca de las ciudades

A. Meraviglia y C. Cortinas

El comercio electrónico y campañas como el Black Friday o el Ciber Monday, donde los gigantes como Amazon tienen un papel crucial, ha provocado un efecto lejos de las tiendas y hogares. El mundo inmobiliario ha vivido una sacudida por el cambio en los usos de compra de los consumidores. Inversores y empresas inmobiliarias están creando un red cada vez mayor de naves logísticas para abastecer la demanda de las ventas online. Este tipo de espacios se acercan a las grandes urbes, cambiando la tradicional ubicación de los almacenes alejados de las ciudades.

El mejor ejemplo y quien está revolucionando el negocio por sus enormes números de venta es Amazon. Cinco Días adelantó en verano que el gigante estadounidense prepara una red de 25 almacenes logísticos en España para atender la creciente demanda. En esos planes entran descomunales naves como las de El Prat (Barcelona) o Illescas, en Toledo, pero también otras pequeñas de carácter más urbano, que facilitan el transporte rápido hasta los puntos de entrega.

Ese cambio no es baladí. Supone una revolución y no carece de problemas. El más evidente, el coste por superficie en las ciudades es radicalmente más elevado que en los tradicionales polos logísticos a decenas de kilómetros. El segundo, cómo organizar el flujo de entregas en unas poblaciones ya enormemente congestionadas y que sufren una contaminación creciente.

El sector inmobiliario ha reaccionado a las nuevas necesidades. Eso supone que el pasado año se batiese el récord de inversiones en este tipo de activos, que llegaron hasta los 819 millones de euros, con cifras facilitadas por la consultora inmobiliaria JLL. El volumen de estos recursos es casi 10 veces mayor que en el del mínimo marcado durante la crisis, en 2010, cuando se quedó en 93 millones. Hasta el tercer trimestre, el ritmo sigue alcanzando cotas elevadas, ya que se han destinado 578 millones.

En lo que va de año, la demanda de espacios logísticos por parte de los operadores ha crecido un 52% en un año en Madrid, ciudad que está liderando las contrataciones, alcanzando los 614.000 m2, según recoge la consultora Aguirre Newman.

“Hace tan solo cinco años construir y alquilar una nave logística de 20.000 o 30.000 metros cuadrados era una operación muy grande. Actualmente, las demandas de espacios logísticos por parte de los operadores del sector ecommerce han transformado el sector puesto que demandan espacios XXL que superan cada vez con más frecuencia los 100.000 m2 en una única nave”, explica David Marquina, director general de P3 Logistic Parks, una de las grandes empresas inmobiliarias especializadas en el sector.

Precisamente P3 es una de las compañías que han protagonizado movimientos corporativos al calor del nuevo negocio. Controlada por el fondo soberano de Singapur (GIC), adquirió este año por alrededor de 250 millones la cartera inmobiliaria que el fondo Green Oak había desarrollado en España.

Todo tipo de inversores han aprovechado el momento para invertir o desarrollar nuevo producto en este segmento inmobiliario. A Green Oak y P3 se la han unido otros como la californiana Prologis, el fondo británico Segro o las socimis Merlin Properties y Axiare (por la que Colonial ha presentado una opa por el 100% de la compañía).

“El crecimiento del comercio electrónico en nuestro país viene experimentando año tras año un crecimiento anual de dos dígitos. En relación a esa alza, es importante destacar que en 2016, el 70% de las operaciones de alquiler que cerró Prologis en sus edificios estaba relacionado con el comercio electrónico. En este presente año ya hemos superado la cifra del año anterior y los cierres de operaciones relacionados con las ventas por internet representan un 80% del total”, apunta Óscar Martín, leasing officer de Prologis, una empresa que dispone en España de una superficie logística de 831.000 metros cuadrados y cuyo valor ya alcanza los 600 millones de euros.

“Este año 2017, el sector logístico en España ha alcanzado un nuevo récord al haberse alquilado un total de 1,4 millones de m². Aproximadamente el 25% de esta absorción ha sido por parte de empresas del sector de comercio electrónico. En este sentido, consideramos que debido a la estrategia de crecimiento y expansión continuada de estas compañías, seguirán tirando de buena parte de la absorción total durante los próximos años”, destaca Marquina, de P3 Logistic Parks.

Para esta empresa, “como inversores y promotores de naves logísticas y a pesar de la inestabilidad política”, España es un país estratégico para su crecimiento en Europa. “El sector goza de muy buena salud e identificamos la oportunidad de poder seguir creciendo con nuestros clientes debido a la alta escasez de buenos almacenes disponibles, ya que el stock normalmente es antiguo, pequeño y en muchas ocasiones obsoleto bajo un punto de vista técnico y constructivo”, recalca Marquina. P3 dispone en España de activos por valor de 300 millones y suman espacios de 540.000 m2. “Una vez cubiertas Madrid y Barcelona, principales mercados logísticos, Valencia, Zaragoza, Málaga y Sevilla son los siguientes pasos debido a sus excelentes comunicaciones y por volumen de población”.

Uno de los grandes retos urbanísticos se encuentra en lo que los expertos llaman la logística de la última milla, la más cercana al consumidor final. “Se prevé un aumento de la demanda de todo tipo de instalaciones logísticas, incluidas las de transbordo (donde el producto puede transferirse a vehículos respetuosos con el medio ambiente), los centros de consolidación de uso compartido, las instalaciones locales para la última milla, los edificios de varias plantas y las instalaciones subterráneas”, se explica en el informe Más allá de la última milla, de la consultora JLL. “Es necesario hallar nuevos modelos de logística urbana que sean sostenibles y potencien la eficiencia, al tiempo que reduzcan los efectos adversos en el medio ambiente y la sociedad, como la contaminación y el ruido”, se añade.

Empleados de Amazon empaquetan envíos en el nuevo almacén logístico de la compañía en Dortmund (Alemania).Reuters

“Los operadores logísticos relacionados con el comercio electrónico solicitan sobre todo que la ubicación donde se localice el inmueble sea lo más cercana al centro de la ciudad, permitiendo así la distribución capilar. Este es un tema crítico para ellos ya que, cada vez más, la demanda de los clientes requiere de entregas de producto en un tiempo menor a 24 horas”, explica Martín.

La venta digital ha provocado “la necesidad de disponer de nuevos espacios logísticos que se adapten a las nuevas necesidades de consumo afectando básicamente a la ubicación de dichos edificios, ya que se busca estar cada vez más cerca de las ciudades, y a la configuración de los mismos”, opina el experto de Prologis.

“Con los clientes de comercio electrónico concentrados en las ciudades, las entregas de última milla son cada vez más frecuentes que las de la logística fuera de las ciudades. El coste de las entregas urbanas es alto, más del 50% del valor total de la cadena de suministro en Europa. Por el momento, las soluciones del sector están ubicadas en el extrarradio, incapaces de entrar en las ciudades por el alto coste de los suelos y la oposición de los grupos de interés en las ciudades”, se apunta en el informe Logística urbana de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield (C&W) y P3 Logistic Parks.

El coste de esa logística de última milla, según C&W, alcanza los 70.000 millones de euros al año, con un crecimiento previsto anual entre el 7% y el 10%. El estudio destaca específicamente el caso de España, donde prevé que se doble la superficie logística urbana en los próximos cuatro años, hasta 2021. Por ejemplo, en Madrid se espera que esos espacios pasen de 200.000 metros cuadrados a 600.000 m².

Madrid es ya la tercera ciudad europea con más envíos del comercio online, tras Londres y Berlín, y se espera que siga creciendo hasta 2021, según el informe de C&W. Será en el reparto desde esas naves más cercanas al centro de las ciudades donde veremos grandes revoluciones, como en el uso de los drones para entregas con los que ensaya Amazon.

Los operadores tampoco van a tener que obviar la cuestión ambiental en sus planes de negocio. “Si estos procesos se desplazan a lugares demasiado lejanos de las ciudades a las que proveen, las distancias de transporte se incrementarán del almacén a los consumidores y, con ellas, las posibles emisiones”, se destaca en el documento de JLL.