Merlin entra en el ‘top’ de los mayores dueños de logística en Europa y doblará su tamaño

La socimi prevé crecer hasta los casi tres millones de metros cuadrados en naves

Merlin Properties ya es una de las grandes inmobiliarias europeas en oficinas y centros comerciales y además va ganando posiciones como gran propietario de superficies logísticas. La socimi entra en el ránking de los mayores dueños en logística, con 1,6 millones de metros cuadrados ya en gestión, según recoge un estudio sobre el mercado logístico elaborado por Deloitte.

Merlin se posiciona entre los grandes propietarios europeos en una clasificación encabezada por la estadounidense cotizada Prologis (17 millones de m2) y por Logicor (13,5 millones), un operador controlado por China Investment Corporation (CIC) y Blackstone. Le siguen la gestora de fondos CBRE Global Investors y los especialistas logísticos Segro, P3 Logistic Parks y Goodman. Además, el informe de la consultora destaca a otros actores como el fondo inmobiliario Nuveen y el especialista británico Gazeley.

En el documento de la última junta de accionistas, la socimi informaba en un documento para los inversores que disponía de 1,1 millones de metros cuadrados a los que añadir otros 469.000 m2 correspondientes a la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del puerto de Barcelona, que gestiona y de la que es propietaria del 48% del capital a través de Cilsa. La inmobiliaria española, que cuenta con Santander como principal accionista con el 22,2% del capital, sigue apostando fuerte por ganar peso en logística, uno de sus ejes de crecimiento junto a una mayor presencia en Portugal.

La socimi dispone de otros proyectos en desarrollo por 1,254 millones de m2 de superficie (de los que 0,251 corresponden a ZAL en Barcelona). En total, cuando la socimi liderada por Ismael Clemente complete estas inversiones, dispondrá de 2,824 millones de metros cuadrados en espacios alquilables en naves.

La inversión inmobiliaria en logística está batiendo récords impulsada por la rentabilidad que ofrece (frente a otros activos con menos retornos), la mejora del consumo y, sobre todo, las nuevas necesidades que aparecen ligadas a la distribución de las ventas online.  “La inversión está en máximos. Es el sector de moda. La demanda de espacios logísticos es mayor que nunca, igualmente que la contratación de superficies en Madrid y Cataluña, además de que disminuye la disponibilidad de naves de gran calidad”, resume Joaquín Linares, socio de financial advisory de Deloitte.

El capital no para de llegar a España para la compra y el desarrollo de este tipo de activos, que habitualmente son considerados de mayor riesgo (y por tanto más rentabilidad) que las oficinas y los centros comerciales. En el pasado año la inversión en adquisiciones de naves alcanzó los 1.452 millones de euros, según los datos de Deloitte, el segundo mejor ejercicio (a mucha distancia) de la serie histórica, cifra solo superada en 2017, cuando se destinaron a compras 1.630 millones.

Varios de estos grandes nombres, como Prologis, Logicor, Goodman, CBRE GI o Segro, también tienen posición compradora en España. “La masa crítica es importante para estos inversores a la hora de gestionar la cartera”, asegura Alberto Valls, socio de real estate de Deloitte, quien explica que el sector crece correlacionado con el alza del PIB.

En el caso de Merlin, avanzó el mes pasado en su junta de accionistas que destinará 484 millones a los planes de inversión logística Best II y Best III (267 millones y 217 millones respectivamente) hasta 2022. La mayor parte en Madrid y su área de influencia (las zonas logísticas de Guadalajara y Toledo), así como Cataluña, además de otros puntos como Lisboa, Zaragoza, Sevilla y Vitoria. Sin embargo, las otras dos grandes socimis del mercado continuo han seguido la dirección contraria.

Lar España se ha especializado en retail y vendió a Blackstone su cartera por 120 millones. Colonial, la otra gran inmobiliaria en el Ibex 35, ha puesto a la venta su cartera logística procedente de la adquisición el pasado año de Axiare. Centrada ahora en oficinas prime en Madrid, Barcelona y París, la catalana ha decidido buscar compradores en un momento en el que las pujas pueden ser elevadas. Ha recibido ya las ofertas por esa cartera, que podrían superar los 400 millones, y en la que han participado los grandes nombres del sector. Esta transacción estará cerrada previsiblemente antes de agosto.

Cifras en el país

Superficie. El área de influencia de Madrid ha llegado al récord de tamaño con 9,5 millones de metros cuadrados en naves logísticas (con solo un 6,5% disponible), según Deloitte, y en Cataluña alcanza los 5,3 millones (3,5% de disponibilidad). Respecto a la superficie contratada, se alcanzó en 2018 el máximo, con 950.000 m2 y en Cataluña fue el segundo mejor año después de 2016, con 710.000 m2.

Retorno. La rentabilidad (yield) está en mínimos del 5%, a pesar de considerarse “una inversión de riesgo”, señala Valls, por el tipo de activo.