Mercado inmobiliario

La nuda propiedad conquista a socimis y fondos pero solo a 1.500 propietarios al año

Vender la vivienda pero seguir residiendo en ella puede ser una opción a la falta de liquidez en la tercera edad

Nuda propiedad pulsa en la foto

Vender su casa y seguir viviendo en ella hasta el final de sus días es una práctica muy poco conocida por el gran público en España, pero que sin embargo está ya asentada en países como Francia e Italia o Estados Unidos. A ella suelen recurrir propietarios de avanzada edad sin descendencia directa que no disponen de la suficiente liquidez o que quieren pasar sus últimos años de vejez sin apuros económicos y poder sufragarse cuidados para los que no alcanza su pensión. Y aún siendo todavía muy residual, desde el sector auguran que, ante envejecimiento de la población y la difícil sostenibilidad de las pensiones, irá al alza.

La tercera edad en España dispone de muy poco ahorro líquido y de mucho patrimonio inmobiliario (cerca del 80% de su riqueza) que podría ser utilizado para generar rentas. Nueve de cada diez mayores de 65 años son propietarios de una vivienda, pero más de la mitad (52%) recibe una pensión inferior a los 900 euros al mes y uno de cada diez, menor a los 500 euros. Una situación que se agrava en el caso de las pensiones de viudedad, percibidas en su mayoría por mujeres, ya que el 80% ingresa menos del salario mínimo, y un tercio vive con menos de 500 euros mensuales.

La compraventa en nuda propiedad, como se conoce esta práctica en términos jurídicos, permite al vendedor mantener el usufructo de su casa hasta fallecer, a cambio ya sea de un pago único, de una renta vitalicia (para no gastárselo todo de golpe) o de una fórmula mixta entre ambas, al tiempo que se libra de pagar parte de los gastos de la casa, como el IBI o las derramas extraordinarias, que pasan a cargo del comprador. Eso sí, la vivienda se venderá por un precio entre un 25% y un 50% por debajo al de mercado, ya que quien la adquiere no podrá hacer uso de ella hasta pasados entre 10 y 15 años, apuntan los expertos.

De esa forma, el precio dependerá no solo del valor de la casa, sino especialmente de la edad y género del vendedor. “A misma edad, el hombre percibirá más que la mujer porque su esperanza de vida es menor. Y cuanto mayor sea su edad, mayor será el precio que se pague por ella”, detalla Mar Villa, responsable del Grupo Retiro, una de las empresas pioneras en este sector y que arrancó en 1996.

El perfil de vendedor con el que se suele encontrar Villa es el de una mujer viuda, mayor de 75 años, y con una vivienda en una gran capital cuyo valor ronda los 300.000 euros. “Muchos lo hacen porque no tienen herederos directos y quieren rentabilizar al máximo su casa para seguir manteniendo su nivel de vida, pero también hay otros que lo hacen para cubrir necesidades asistenciales básicas por tener pensiones muy bajas”, detalla Villa.

La inmobiliaria Redpiso gestiona, entre otras, ventas centradas en este primer segmento más premium. Su última operación: un ático de 120 metros cuadrados en el exclusivo barrio madrileño de Retiro, con un valor de mercado de 625.000 y vendido por 395.000, un 37% menos. “La carga impositiva en segunda línea de sucesión es muy importante, ya que se pierde entre el 25% y el 30% del valor en impuestos, por lo que muchos optan por tener más liquidez en el bolsillo y llevar una vida tranquila hasta el final de sus días”, explica el responsable de oficina de ese distrito, Sergio Martínez. Los compradores, prosigue, son en su inmensa mayoría, grandes inversores especializados (socimis u otras sociedades) que disponen de un presupuesto de unos 400.000 euros y que invierten en zonas exclusivas con menor riesgo de devaluación en el tiempo y aprovechando los descuentos que ofrece la nuda propiedad.

En cambio, hace dos años el empresario inmobiliario Eduardo Molet descubrió esta fórmula en un viaje a Italia y decidió centrarse en el segmento con un poder adquisitivo menor: ancianos con viviendas que rondan los 180.000 euros y que necesitan ayuda doméstica, acondicionar su casa, o echar una mano en proyectos familiares. En esos casos, las operaciones suelen cerrarse por unos 100.000 euros (un 44% menos) y el comprador es normalmente un particular local que busca invertir el dinero de una herencia.

En cualquiera de los casos, estas operaciones todavía son “unas grandes desconocidas” en nuestro país, sostiene Martínez, si bien se empiezan a dar con “más asiduidad”. Los datos del INE facilitados a este diario muestran que en 2018 (cifras provisionales) apenas se cerraron 1.457 operaciones –un 0,3% del total de compraventas de ese año–, la mayoría en la Comunidad Valenciana (20%), Madrid (17%), Cataluña (15%), Andalucía (13%) y Canarias (9%). Las otras 14 autonomías apenas acumularon el otro 25% de los casos (ver gráfico). “Alicante concentra muchas operaciones porque hay muchos extranjeros que lo han dado a conocer. Pero en España aún estamos muy atados a la idea de dejar la casa a los hijos, algo que no ocurre en otros países”, prosigue Molet.

Con todo, el sector tiene buenas sensaciones de cara al futuro, a pesar de que las cifras no han dejado de caer desde 2008 (inicio de la serie del INE), coincidiendo con el pinchazo del sector inmobiliario. La excepción fue 2017, cuando se produjo un ligero repunte, por lo que habrá que esperar a los datos definitivos de 2018 para ver si se consolida la tendencia. “Antes era como predicar en el desierto. Se desconocía por completo y había cierto recelo. Pero estamos notando un cambio de mentalidad en los últimos años y hay gente más proclive a pensar que la vivienda ha supuesto un gran ahorro y que es el momento de revertirlo y de que genere ingresos para la jubilación”, concluye Villa.

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