Las inmobiliarias barajan también pedir la devolución del impuesto de las hipotecas

Gran parte de las adquisiciones del sector se han realizado con deuda hipotecaria

Empresas, fondos y promotoras hacen cuentas

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El sector inmobiliario en su conjunto comienza a hacer sus cuentas para reclamar a la Administración la devolución del tributo que han pagado por el impuesto sobre las hipotecas. Una cifra que será millonaria debido al volumen récord de inversión en los últimos cuatro años por la aparición de las socimis, la reactivación de la promoción y la llegada de numerosos fondos que han comprado con crédito con garantía hipotecaria.

El Tribunal Supremo estableció la pasada semana que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), ligado a las hipotecas, debe pagarlo la banca, y no el cliente. Algo que no solo afecta a las familias, sino a las empresas inmobiliarias y también a cualquier otra que haya pedido préstamos con garantía hipotecaria. De hecho, todo este conflicto judicial se inicia no por la solicitud de un particular, sino de una compañía, en este caso por la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid). El tribunal cambió de criterio hasta lo ahora dictado en su propia jurisprudencia. Sin embargo, será finalmente el 5 de noviembre cuando el pleno decida si ratifica su nueva decisión y si establece que tiene efectos retroactivos.

El gravamen representa entre el 0,5% y el 2% sobre el importe del préstamo, dependiendo de cada comunidad autónoma. En el caso del sector inmobiliario, es bastante habitual utilizar este tipo de créditos, por lo que las empresas verían una posibilidad de reclamar si el Supremo decide que hay retroactividad de los últimos cuatro años, que es cuando prescribe el plazo para hacer una reclamación fiscal. Varias firmas del sector, que prefieren no ser citadas, analizan la situación y barajan posibles devoluciones.

Otras consideran prematuro plantearse tal posibilidad. “No nos lo hemos planteado todavía. Estaremos atentos a la decisión del Supremo y si se decide que haya retroactividad podremos pedir la devolución de los impuestos ya pagados”, aseguran desde Merlin, la mayor socimi española, que inició su actividad, como la mayor parte de estas empresas, a partir de 2014, justo el periodo que ahora está en estudio. En este caso, esta sociedad cuenta con 5.200 millones de deuda, de los que solo 840 millones tiene carácter hipotecario. Será de ese tipo de préstamo lo que pueda solicitar el reembolso, si así lo ratifica el Supremo.

Sin embargo, la cifra puede ser aún mayor, porque la compañía refinanció con bonos su anterior deuda hipotecaria (que sí pagó impuestos) y deberán valorar a qué cantidades les afectan de los activos inmobiliarios que integraron de Metrovacesa y de la adquisición de Testa. En cualquier caso, desde la empresa reconocen que deberán hacer los cálculos si la decisión del 5 de noviembre les beneficia.

“No hemos valorado todavía la posibilidad de reclamar”, reconoce Juan Velayos, consejero delegado de la promotora de viviendas de Neinor Homes. Esta compañía cuenta con alrededor de 550 millones en crédito promotor. “Tendremos que ver lo que sentencia el Supremo y qué decisión tomamos las empresas del sector, pero si hay retroactividad puede tener un impacto brutal”, añade. Otra de estas grandes inmobiliarias, Aedas Homes, ha formalizado préstamos promotores con garantía hipotecaria por 316 millones.

Por su parte, Colonial tendría la posibilidad de valorar la devolución de los impuestos pagados en su anterior deuda hipotecaria, aunque ya haya sido cancelada con las entidades financieras. En el caso de esta socimi, tiene una deuda hipotecaria viva cercana a los 500 millones. La compañía adquirió a principio de año a su rival Axiare, que en ese caso sí utilizaba esa fórmula de financiación. Otro ejemplo es el de Lar España, que aunque emitió bonos, también cuenta con un crédito hipotecario que supera los 445 millones.

Desde Merlin se explica que mientras las grandes se han financiado sobre todo con bonos, la mayor parte de las más de 60 socimis constituidas en los últimos años, que son de menor tamaño y no tienen acceso a la emisión de bonos, sí utilizan este tipo de préstamos hipotecarios.

En el caso de las promotoras de viviendas, a diferencias del pasado, la gran parte del suelo lo han comprado con recursos propios, debido a la fuerte financiación de los fondos internacionales que ejercen de accionistas. Pero para acometer las obras sí se financian con el llamado crédito promotor.

Es muy habitual en la compra de vivienda nueva que las promotoras luego subroguen esa hipoteca a cada cliente en la compra de la vivienda, pero en ese caso, es la empresa la que paga el gravamen de actos jurídicos documentados, lo que supone una ventaja fiscal para las familias.

Unas reclamaciones millonarias

Cifras. ¿Cuál es el volumen que las empresas podrían reclamar si el Supremo concede la retroactividad de los últimos cuatro años? La cifra para el sector privado no ha sido calculada por ningún organismo, aunque puede ser millonaria. Si se tiene en cuenta que las cifras de inversión inmobiliaria de compañías y fondos en el conjunto de los últimos cuatro años se ha situado en el entorno de los de 50.000 millones de euros, alrededor de un 50% de esa cantidad es apalancada, según estimaciones del sector. Eso supone, que si el AJD se sitúa entre el 0,5% y el 2% de ese valor, el cálculo de las reclamaciones, con toda cautela, podría alcanzar como mínimo los 250 millones.

Familias. Esta semana, los técnicos de Hacienda de Gestha han calculado que 1,5 millones de contribuyentes podrían reclamar 3.631 millones de euros abonados por el impuesto de actos jurídicos documentados a las distintas comunidades autónomas por los últimos cuatro ejercicios fiscales, que son los que aún se pueden rectificar.

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