Las cuatro grandes socimis ya controlan 30.000 millones en inmuebles
Las mayores de estas inmobiliarias multiplican por cuatro sus activos desde sus primeras principales compras en 2015 Axiare desaparece del mercado continúo y en breve lo hará Hispania tras un proceso de concentración en el sector
El éxito del régimen fiscal de las socimis impulsado a partir de 2013 tiene su hito más destacado en la gigantesca cartera de activos que estas inmobiliarias han amasado en pocos años. Las cuatro mayores grandes cotizadas ya acumulan propiedades, en poco más de tres o cuatro años de actividad, por valor de casi 30.000 millones de euros, según las cuentas presentadas por las compañías hasta el primer trimestre de año.
El reglamento de estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario fue impulsada por el entonces ministro de Hacienda Cristóbal Montoro, otorgando un régimen fiscal propio para que estas inmobiliarias estuviesen exentas de pagar el impuesto de sociedades a cambio de obligaciones como tener que repartir al menos el 80% del dividendo (que sí tributa) y estar en Bolsa, lo que garantiza su transparencia, entre otros requerimientos. Esta figura fiscal nació a semejanza de los conocidos como reits (Real Estate Investment Trust) de larga trayectoria en EE UU y Europa.
Estas sociedades se dedican al negocio patrimonial, es decir, alquilan a cambio de rentas sus propiedades inmobiliarias, comúnmente oficinas, centros y locales comerciales, hoteles, viviendas de alquiler o naves logísticas.
El nacimiento de la figura jurídica coincidió con la recuperación de la confianza del capital internacional por España (tras la crisis de la deuda soberana y las dudas sobre el sistema financiero), unas firmas extranjeras (fundamentalmente fondos y más tarde capital institucional como aseguradoras) que volvieron para apostar por la reactivación del negocio inmobiliario patrimonialista. Y las socimis han sido uno de los canales por los que esos flujos del exterior han invertido en este tipo de activos.
Al menos 15.000 millones más en el MAB
Mercado Alternativo Bursátil. El MAB ha encontrado en las socimis un segmento gracias al que dinamizarse. En este mercado ya cotizan 59 de estas inmobiliarias, en gran parte surgidas como vehículos meramente fiscales, sin grandes movimientos en su escaso free float y que tampoco protagonizan grandes compras. Entre ellas, destacan tres grandes: GMP (de la familia Montoro Alemán y el fondo soberano de Singapur GIC), Uro Property (con oficinas bancarias de Santander) y General de Galerías Comerciales (del empresario Tomás Olivo). A final del pasado año existían 44 de estas sociedades en el MAB, con un valor 12.221 millones de euros (un 60% más en un año), según datos del asesor registrado Armabex.
Testa Residencial. Entre las 15 que se han sumado en los últimos meses al MAB destaca Testa (propiedad de Santander, BBVA, Acciona y Merlin), que debutó a finales de julio con 2.275 millones en viviendas destinadas al alquiler. Junto a otras incorporaciones del año supone que las 59 del MAB contarán al menos con 15.000 millones en propiedades. Inicialmente esta socimi tenía previsto debutar en el continuo a la vez que realizaba una OPV, pero las dudas en los mercados en junio hizo que la empresa adoptase el plan B. En un futuro saltará al continuo.
De hecho, en 2015, 2016 y 2017 se han batido los récords históricos de inversión en este tipo de propiedades. En el pasado año se destinaron a adquisiciones 13.990 millones de euros, según la consultora inmobiliaria JLL, siendo los fondos internacionales y las socimis los grandes protagonistas.
El crecimiento en tres años de estas sociedades ha sido brutal. En el primer semestre, cuando las socimis han actualizado las valoraciones de sus inmuebles, las cuatro grandes suman 27.336 millones en sus carteras (3% más que a finales de 2017). Se trata de Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Hispania Activos Inmobiliarios y Lar España. Tomando como referencia inicial el primer trimestre del año 2015, cuando las mayores de estas empresas ya estaban activas y empezaban a realizar sus grandes compras, estas mismas compañías sumaban 6.691 millones. Supone que en tres años han multiplicado por cuatro sus portfolios.
Si se tiene en cuenta que Colonial aquel año todavía no se había convertido en socimi (la histórica inmobiliaria cambio de estatus en 2017), el salto es aún mayor pues entonces existía Axiare (absorbida hace unos meses por la empresa catalana) con tan solo 465 millones en su cartera. Entonces, Merlin, Hispania, Axiare y Lar España sumaban 4.200 millones, lo que significa 6,5 veces menos.
El éxito de estas sociedades ha provocado que en los últimos meses sean protagonistas de grandes operaciones corporativas en el sector, en un proceso de concentración que los expertos esperan que continúe en el futuro próximo.
La mayor entonces y ahora es Merlin (cotizada en el Ibex 35), que cuenta con Ismael Clemente como consejero delegado. Ya dispone de inmuebles por 11.755 millones, fundamentalmente oficinas y centros y locales comerciales, aunque con una apuesta creciente por la inversión en el pujante sector de naves logísticas. Esa sociedad nació tras convencer a inversores, fundamentalmente estadounidenses, para adquirir la llamada cartera Árbol con 800 sucursales de BBVA.
Debutó en Bolsa en 2014 y creció rápidamente con la adquisición de Testa a Sacyr en 2015 (1.800 millones de coste) y la integración en 2016 de los activos terciarios de la histórica Metrovacesa (edificios valorados en 1.670 millones). Después de ese movimiento, Santander es su principal accionista con el 22,6% del capital. El resto está muy diluido en Bolsa con grandes fondos internacionales como inversores más comunes. Entre sus edificios más emblemáticos se encuentre Torre Agbar, donde Facebook abrirá una oficina (a través de la empresa de outsourcing CCC) para controlar los contenidos nocivos de la red social.
Le sigue de cerca Colonial (Ibex 35), con activos por 11.190 millones, frente a los 2.185 millones de 2015. La histórica inmobiliaria nacida en Barcelona en 1946, decidió el pasado año convertirse en socimi por las ventajas fiscales. Ha dado grandes saltos con fuertes inversiones y la reciente opa sobre Axiare, por la que sumó 1.700 millones y dio mayor peso a Madrid en su cartera. En este portfolio, fundamentalmente de oficinas (91%), incluye las de su filial francesa SFL, con edificios en París (33% del valor total). En el núcleo duro del accionariado de Colonial se encuentran el mexicano Carlos Fernández González (18,3% del capital), Qatar Investment Authority (10,6%), el grupo colombiano Santo Domingo (7,3%) y la familia perfumera Puig (5,1%).
La otra gran socimi que ha sido protagonista de una reciente operación corporativa es Hispania, cotizada desde 2014, que ha sido opada por el gigante Blackstone. De hecho, el gigante controla desde finales de julio el 90,5% de la socimi, que en las próximas semanas dejará de cotizar por lo que abandonará este régimen fiscal. Dispone de 2.185 millones en inmuebles, de los que el 66% del valor corresponde a hoteles. El fondo estadounidense tiene planes de utilizar los activos de Hispania para crear una gran plataforma hotelera tras haber adquirido también los establecimientos de HI Partners a Sabadell por 630 millones.
Tras las adquisiciones de Hispania y Axiare, la única gran socimi que permanecerá en el mercado continuo es Lar España, impulsada y gestionada externamente por Grupo Lar y que cuenta con el fondo Pimco como principal accionista (19,6%). Fue la primera en dar el salto a Bolsa y dispone de activos por 1.580 millones, de los que el 82% son centros comerciales tras su apuesta por especializarse en retail. Con ese objetivo anunció a finales de julio la venta de su parque logístico a Blackstone por 120 millones.
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