Las grandes socimis destinan más del doble del beneficio a dividendos

El reparto se aproxima a la caja del fondo de operaciones La distribución incluye ganancias, primas de emisión y parte de ventas

Alejandro Meraviglia

Las grandes socimis se han convertido en una máquina de repartir dividendos para sus accionistas. Estas sociedades inmobiliarias están más que cumpliendo la ley que las creó y que fijaba un reparto obligatorio del 80% del dividendo, ya que las cuatro mayores están distribuyendo gran parte de la caja que ingresan por la renta de los inmuebles.

Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) surgieron en España a semejanza de los conocidos como Reits internacionales a partir de una modificación legislativa en 2012. Se benefician de estar exentas del impuesto de sociedades a cambio de obligaciones como cotizar en Bolsa y repartir dividendos (por los que los accionistas sí tributan). Actualmente cotizan Merlin, Colonial, Hispania, Lar España y Axiare, (aunque esta última se fusionará este mes con Colonial) y otras 50 en el Mercado Alternativo Bursátil. El negocio de las socimis consiste en el alquiler de propiedades inmobiliarias (oficinas, centros comerciales, locales, hoteles o naves industriales).

Estas inmobiliarias deben repartir como dividendo al menos el 80% de lo que ganan, además del 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles. Todas ellas cumplen ese criterio, pero van más allá, ya que reparten entre dos y tres veces el beneficio contable de la sociedad dominante según el Plan General de Contabilidad (PGC).

Es el caso de la mayor de ellas, Merlin Properties, que dispone de propiedades por valor de 11.254 millones de euros. La socimi reportó 1.100 millones de beneficio en 2017 según las normas contables internacionales IFRS, que incluyen un efecto fantasma por la revalorización de los activos. Aunque el beneficio de la sociedad dominante según el PGC español se reduce a 114,5 millones. Se rebaja debido a que se tiene en cuenta entre otras cosas la amortización de los edificios (un descuento contable que no supone salida real de recursos). Pero la inmobiliaria reparte mucho más que el 80% de esa cifra de 114,5 millones.

Desde Merlin se explica que el criterio que siguen para distribuir dividendo es el fondo de operaciones (FFO) o caja libre operativa. “Seguimos un estándar muy anglosajón, el del FFO”, apuntan, del que reparten más del 80%. Si esa caja el pasado año fue de 289,2 millones, repartieron dividendo por 231 millones (un 81%). Si se comparara esa prima con el beneficio contable en realidad sería del 205%.

Por eso, lo que esta socimi distribuye formalmente a los accionistas es dividendo que proviene del beneficio junto a una devolución de una parte de la prima de emisión. De igual forma ocurre con las otras tres grandes socimis, que en general destinan más del doble del beneficio a pagar a sus accionistas.

El atractivo que están mostrando estas socimis ha provocado que, además de la existosa opa de Colonial sobre Axiare, en la actualidad el fondo estadounidense Blackstone haya lanzado una oferta por Hispania valorada en 1.900 millones.

En el caso de Colonial, ese beneficio de la sociedad dominante según el PGC es de 29,2 millones y el reparto de ganancias alcanza los 78 millones, es decir, un 267% más. Por tamaño es la segunda empresa, con 9.282 millones en propiedades.

Desde Colonial se explica que el criterio de la compañía deriva “del modelo de alta rentabilidad con un perfil de bajo riesgo financiero”, que lleva a la compañía a repartir por un lado el 90% del beneficio e incrementarlo con reservas voluntarias y prima de emisión para llegar a los 78 millones que reparte entre los accionistas. Eso supone el 92% del fondo de operaciones. “El incremento del dividendo se alinea con el incremento del FFO: 9% de aumento de dividendo frente al 8% de variación del FFO”, aclaran.

El caso de Hispania es más llamativo aún. El resultado contable de la sociedad dominante es de pérdidas, por 99,5 millones, aunque el resultado consolidado (tiene 14 filiales) es de 222 millones y el beneficio IFRS (la que recoge contablemente la revalorización de activos) es de 391 millones. Aunque formalmente su sociedad dominante tenga pérdidas, reparte en total 95 millones de ganancias, más que la caja del FFO, que se quedó en 85,7 millones. Eso se debe a que al dividendo sobre resultados (53 millones) se le suma una prima por venta de activos de 42 millones. Por eso, su dividendo es mayor incluso que el FFO.

De igual forma, el criterio de Lar España es repartir las ganancias tanto de resultados como de ventas de activos, por ejemplo los ingresos por la comercialización de sus casas de lujo de Lagasca 99 en Madrid. El beneficio contable de la sociedad dominante de Lar España es de 19,1 millones, el 236% del dividendo, que alcanza los 45 millones. Respecto al fondo de operaciones, la compañía distribuye el 97%.