El inmobiliario bate récords: la inversión de empresas y fondos se dispara el 45%
El efecto del ‘procés’ es limitado y el mercado se ve beneficiado por las compras de hoteles y centros comerciales El valor de las transacciones se acerca a los 14.000 millones
La incertidumbre sobre el procés de independencia en Cataluña desde el 1-O apenas afectó al tsunami de inversión en el mercado inmobiliario en España en 2017. La cifra alcanzada aumenta en un año un 45% –con especial énfasis en retail, hoteles, logística y residencial– y supera incluso los datos de adquisiciones de la pasada década, antes del crac inmobiliario.
La cifra de inversión alcanzó en 2017 los 13.889 millones de euros, llegando al récord histórico, según la serie proporcionada por la consultora inmobiliaria JLL. “Este año ha habido inversiones muy grandes en sectores como residencial o inversiones alternativas donde el capital antes no entraba. Ha habido transacciones muy importantes de suelo, por ejemplo, de Neinor, Vía Célere o Metrovacesa”, resume Borja Ortega, director de mercado de capitales de JLL. “El dinero sigue barato en Europa y el inmobiliario es una alternativa muy atractiva”.
“Las cifras hasta niveles históricos son un reflejo del creciente interés y confianza de los inversores por nuestro mercado”, opina Mikel Marco-Gardoqui, director de mercado de capitales de CBRE. “Ya se ha dejado atrás la recuperación del sector y podemos hablar de un momento de solidez e incluso de un nuevo ciclo de expansión”.
Estas cifras recogen la inversión corporativa y de fondos en sectores como oficinas, retail, naves logísticas e industriales, hoteles, inversiones alternativas (como residencias de estudiantes) y residencial. Excluye, por tanto, lo que los particulares destinan a las compras de vivienda.
Únicamente en el caso de las oficinas es algo menor que en 2016 y en 2015. La inversión en ese campo llegó a los 2.210 millones, un 20% menos, pero aún así es una de las más altas de los últimos años. Precisamente los ejercicios precedentes fueron excepcionalmente buenos en oficinas gracias al surgimiento de las grandes socimis como Merlin, Hispania, Axiare o Lar España, que se hicieron con grandes carteras en muy poco tiempo canalizando el dinero internacional que captaron en Bolsa. Pero en los últimos meses, los expertos señalan que el mercado de oficinas prime en Madrid, el que más interesa a los grandes inversores, ha sufrido un parón por la falta de producto de calidad. Sin embargo, en Cataluña, ese segmento obtuvo un fuerte incremento del 60%.
“En 2018 veremos un cambio de tendencia de las socimis, hasta ahora esencialmente compradoras y que, a partir de ahora, serán cada vez más vendedoras. Veremos cómo estas compañías empezarán a desprenderse de inmuebles con un mayor valor que cuando los adquirieron y, por tanto, aportarán un producto al mercado transformado y de más calidad, acorde a las nuevas necesidades de las grandes empresas”, explica Oriol Barrachina, consejero delegado de la consultora Cushman & Wakefield.
Gran parte del incremento de la inversión proviene del buen comportamiento en el área retail, que incluye centros comerciales y locales, y que vivió un alza del 31% hasta los 3.900 millones. La buena evolución del consumo ha provocado que los inversores apuesten por estas compras. Esa cifra récord se alcanza incluso con los menores recursos destinados al mercado catalán, en parte porque en 2016 se produjo la operación récord de venta de Diagonal Mar, por 495 millones, una venta extraordinaria que no ha tenido equivalente en 2017. La compra del centro comercial Madrid Xanadú por parte de Intu por 530 millones, una de las grandes transacciones del año, también elevó en 2017 la inversión en retail. Posteriormente, este operador británico vendió a TH Real Estate el 50% del centro.
De forma excepcional también se comportó el segmento residencial (que solo incluye transacciones de suelo y de edificios completos), con un alza del 160%, hasta los 2.082 millones. En el caso de la inversión en activos alternativos se disparó incluso más, un 1.052%, hasta los 561 millones, en gran parte por la operación de compra de las residencias universitarias de Resa.
Pero sin duda, el gran salto en volumen se dio en el hotelero, que alcanzó los 3.875 millones, según JLL, con un incremento del 75%. La operación más importante fue la adquisición, por parte del fondo Blackstone, de 14 activos por 630 millones.
Las dudas por Cataluña
Los datos corroboran un descenso en el ritmo de crecimiento en Cataluña, a pesar del procés, pero no un derrumbe en la inversión, según JLL, ya que indica un alza del 8% si se incluye el mercado residencial y un descenso del 7% si se excluye la vivienda. “La cautela es la actitud imperante y, en este contexto, algunos inversores han pospuesto la toma de decisiones sobre activos situados en Cataluña hasta el año próximo”, asevera Marco-Gardoqui, quien apunta que las cifras de CBRE recogen una caída del 17% del volumen en terciario en Cataluña. Barrachina, sin embargo, limita algo el efecto del procés ya que los inversores tienen en cuenta los fundamentales del sector y el ciclo de madurez.
“Ha generado mucha incertidumbre entre los inversores y cierto miedo. Por el momento muchos inversores han puesto en cuarentena a Cataluña hasta que se resuelva la situación y de la misma forma, ante posibles descuentos en precio, muchos propietarios han decidido retirar su producto del mercado temporalmente. Por tanto, en tanto en cuanto no haya una solución política que aporte estabilidad social, económica y legal, los inversores se mantendrán a la espera”, afirma Luis Espadas, director ejecutivo de mercado de capitales en Savills Aguirre Newman.
Esta consultora, recién creada por la compra de Aguirre Newman por parte de la británica Savills, señala que, según sus datos, excluyendo las operaciones corporativas, las transacciones alcanzaron los 8.900 millones en 2017, el segundo mejor año de la serie histórica tras 2007.
Respecto al origen de los recursos, Savills Aguirre Newman señala que los fondos internacionales concentraron el 60% de la inversión total, en su mayoría procedente de Europea y EE UU. En segundo lugar quedan las socimis con el 18%.
Previsiones
“Creo que 2018 seguirá siendo un buen año. Las socimis moderarán su ritmo de adquisiciones, pero seguiremos viendo inversiones elevadas en activos alternativos y suelo”, apunta Ortega, de JLL.
“Para el 2018 prevemos un comportamiento similar en cuanto a tipología de compradores pero quizá, transcurrido el preceptivo plazo de tres años, empezaremos a ver a más socimis poniendo parte de su cartera en el mercado y siguiendo con su proceso de especialización”, destaca Espadas, de Savills Aguirre Newman.
Por su parte, Barrachina, de C&W, apunta que se incorporaran inversores más conservadores: “Seguirán siendo protagonistas los de perfil de valor añadido, tanto a nivel nacional como internacional, que se caracterizan por desarrollar y transformar proyectos inmobiliarios y así revalorizarlos. También tendrán un papel clave los inversores institucionales y las socimis”.
“Creemos que el mercado seguirá con la evolución positiva del sector, gracias al progreso favorable de los fundamentales y al crecimiento de las rentas, que posicionarán a España entre sus prioridades para invertir”, apunta, por su parte, Marco-Gardoqui, de CBRE.
Varios hitos
La contratación logística en Madrid en 2017 alcanzó los 913.000 m2, lo que supuso un incremento de la demanda del 126% con respecto al año anterior, según datos publicados ayer por CBRE. En Barcelona, sin embargo, cayó un 40%.
Barcelona cerró el ejercicio con un aumento del 7% anual en contratación de metros cuadrados de oficinas, a pesar del procés, según Cushman & Wakefield. Alcanzó los 343.000 m2, por encima de la media de los últimos diez años (290.000 m2)
Sobre la firma
