Las cinco hipotecas fijas y variables más baratas, a examen

BBVA, Kutxabank y Bankoa ofrecen los diferenciales más bajos pero con mayor vinculación y comisiones que Coinc y Openbank

Entre los tipos fijos más tentadores, en torno al 3%, Bankia solo pide la nómina mientras Liberbank exige seis productos extra

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Las hipotecas vuelven a ser un caballo de batalla para la banca, que no quiere perder la oportunidad de sacar partido al resurgir del mercado inmobiliario. Aunque varios banqueros han llamado a la prudencia para evitar prácticas comerciales “agresivas” que puedan llevar a repetir errores del pasado, lo cierto es que el sector ha incrementado su actividad hipotecaria y la competencia ha subido de grados. El Banco de España asegura que las entidades han relajado los criterios para conceder hipotecas en el primer trimestre de este año y uno de los motivos ha sido el aumento de la oferta. En las últimas semanas han reaparecido con fuerza las hipotecas variables (sobre las que ha advertido el ministro de Economía, Román Escolano), han bajado diferenciales y tipos fijos y han modificado condiciones.

En este contexto, la formalización de hipotecas sobre viviendas se situó en febrero en 27.945, cifra un 13,8% superior a la del mismo mes de 2017, según el INE. Y la banca prevé que a finales de 2018 las nuevas contrataciones de préstamos superen las amortizaciones.

Con todo, y aunque las ofertas entren por los ojos, antes de optar por una hipoteca conviene estudiarla con calma. Aunque la elección también depende del perfil y de las necesidades de cada uno, no siempre la hipoteca que tiene el precio más bajo es la mejor, dado que hay que tener en cuenta otros muchos factores, como los productos vinculados y las comisiones, que pueden elevar el coste de manera notable.

Tomando como referencia las cinco hipotecas fijas y las cinco variables a 30 años más competitivas del momento, un análisis detallado de todas su condiciones ayuda a vislumbar cuál es mejor opción.

Bajo interés con o sin vinculación

El precio suele ser lo primero que se mira. En el caso de las hipotecas variables, los diferenciales más atractivos del momento, todos por debajo del 1%, son los que ofrecen BBVA, Kutxabank, Bankoa, Coinc y Openbank. Pero, a veces, conseguir el interés más barato tiene contrapartidas, como por ejemplo una elevada vinculación con la entidad, y entonces hay que decidir si compensa o no.

Entre los diferenciales más atractivos, todos por debajo del 1%, BBVA tiene el más bajo pero con el tipo fijo inicial más alto, del 1,89%

La hipoteca de Kutxabank tiene uno de los diferenciales más reducidos, del 0,90% añadido al euríbor, pero es la más exigente con el cliente, al que requiere cinco productos adicionales, entre ellos la domiciliación de la nómina con ingresos superiores a 3.000 euros, realizar compras con tarjetas de más de 3.600 euros al año y una aportación de 2.000 euros anuales al plan de pensiones.

BBVA atesora actualmente el diferencial más bajo del mercado, tras un recorte del 0,99% al 0,89%, pero al que acompaña un tipo fijo el primer año del 1,89%, el más alto de la selección de cinco hipotecas más baratas. De ellas, Openbank, con un diferencial del 0,99%, es la única que no tiene periodo fijo inicial, un recurso del que echó mano la banca para compensar la incesante caída del euríbor y garantizarse así un margen mayor. Coinc también tiene un diferencial del 0,99%, pero aplica un tipo fijo del 0,99% los primeros 12 meses. Pese a que las hipotecas variables de Openbank y Coinc ofrecen los diferenciales más elevados del grupo, ambas están libres de comisiones, y además apenas tienen vinculación. La Hipoteca Open de Openbank únicamente pide tener domiciliada la nómina o pensión o realizar cada mes un ingreso desde otra entidad por importe igual o superior a 900€ mensuales. Si son dos o más titulares, el importe mínimo es de 1.800€ mensuales. En Coinc, para un único titular no hay obligación de contratar ningún producto.

BBVA y Bankoa solicitan cuatro y tres productos vinculados, respectivamente, si se quiere obtener el mejor precio posible. BBVA asegura que la contratación es “opcional y no obligatoria”, pero varía el tipo de interés fijo en función de los productos ligados.

Tipo fijo

En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, para un plazo máximo de 30 años, los intereses más baratos se sitúan en torno al 3%, aunque entre las cinco más tentadoras –que comercializan Bankinter, Bankia, BBVA, Liberbank y Banco Santander– los productos vinculados marcan la diferencia.

Mientras Bankia únicamente pide unos ingresos iguales o superiores a 1.800 euros al mes para un TAE del 3,17%, Liberbank es la que más compromiso pide al cliente por un precio del 3,38% TAE. Las condiciones de la Hipoteca Ahora tipo fijo de Liberbank son seis: domiciliación de nómina mensual por importe superior a 2.000 euros (de los titulares), contratación del seguro multirriesgo hogar, banca a distancia y contratación por todos los titulares del préstamo de una tarjeta de crédito con un consumo mínimo conjunto de 1.500 euros anuales en compras. También es necesario contratar un seguro de vida vinculado al préstamo y un plan de pensiones, con aportación mínima de 600 euros.

En Santander, para mantener el tipo del 3,69% hay cinco condiciones, entre ellas domiciliar una nómina de al menos 1.200 euros al mes, tres recibos de emisores diferentes y el uso de tarjetas.

Los préstamos fijos revolucionaron el mercado hace algo más de un año, al ofertar las entidades precios muy tentadores que, además, no varían en ningún momento al no verse afectados por las fluctuaciones del euríbor. Así, casi el 40% de las nuevas hipotecas se contratan a tipo fijo. En los últimos meses ha habido movimientos sobre todo al alza, pero Bankinter sigue con las rebajas. Así, en el tramo a 30 años el tipo fijo queda en el 3,06% TAE, siempre que se combine con la contratación de un paquete de tres productos: Cuenta Nómina, seguro de vida y de hogar. También tres productos demanda BBVA, al igual que en su hipoteca variable, para obtener un tipo fijo del 3,21% TAE, aunque no hay límite de ingresos (mientras que en la modalidad variable los haberes mínimos son de 600 euros).

Comisiones

Al comparar las condiciones de las mejores ofertas no se pueden obviar las comisiones, dado que es otro de los factores que puede encarecer el precio de una hipoteca.

La principales comisones al inicio de la hipoteca son los gastos de apertura o de estudio. Casi ninguna tiene comisión de estudio, mientras que algunas entidades ofrecen como una ventaja no tener la de apertura. BBVA la ha eliminado recientemente de su hipotecas. Tampoco la tiene Bankoa ni Liberbank.

Kutxabank sí aplica un 0,25% con un mínimo de 150 euros, aunque no tiene penalización por devolver parte del dinero anticipadamente, que sí incluyen BBVA, Bankoa y Bankinter. Esta última tiene un coste de apertura del 1% con un mínimo de 500 euros.

Kutxabank, Bankinter y Santander mantienen la comisión de apertura, de hasta 500 euros como mínimo

Otra comisión habitual es la de compensación por riesgo de tipo de interés, que se puede pagar en caso de llevar a cabo una amortización anticipada de tu hipoteca o una subrogación (trasladar el préstamo a otro banco). Suele oscilar entre 0,75% y el 1% del capital amortizado. La aplican BBVA, Bankinter, Liberbank y Santander.

A diferencia de la comisión por amortización anticipada, la de riesgo por tipo de interés no está regulada.

Por su parte, no tienen ningún tipo de comisiones las hipotecas variables de Coinc y Openbank y la hipoteca fija de Bankia.

Claves del crédito hipotecario

IMPORTE DE FINANCIACIÓN

Hasta el 80% para primera vivienda. Tanto las hipotecas fijas como variables financian, por regla general, hasta el 80% de los menores de los valores de compraventa y tasación si es primera vivienda. En el caso de segundo residencia, el importe máximo suele ser del 70%. Pero hay otras posibilidades. En BBVA se estudia la opción de financiar hasta el 100% del valor de tasación, aunque la entidad señala que se tiene en cuenta el perfil del cliente y su solvencia.

TIN y TAE

Cálculo del préstamo. Según explica el Banco de España, el TIN sólo recoge el precio que el banco cobra por prestar el dinero. Sobre todo en las hipotecas fijas, las entidades suelen promocionar el TIN, pero hay que tener en cuenta que al tipo nominal hay que sumar las comisiones y gastos asociados al préstamo, por lo que hay que fijarse en el TAE o tasa anual equivalente, pues permite comparar ofertas con independencia de sus condiciones particulares.

LEY HIPOTECARIA

Límites. La nueva regulación limita la comisión por reembolso anticipado. Hasta ahora, la penalización podía ser del 0,5% durante los primeros cinco años y del 0,25% los posteriores, pero en breve se podrán elegir una compensación del 0,5% durante los primeros tres años o del 0,25% durante los primeros cinco años. En las hipotecas fijas será de hasta el 4% durante los 10 primeros años y de hasta el 3 % durante los siguientes.

Normas