Metrovacesa presenta sus credenciales para regresar a Bolsa como la reina del inmobiliario
La compañía prevé presentar hoy a la CNMV su intención de cotizar Volverá al parqué con un valor que rondará los 2.600 millones
Comienzan a calentar motores. La que se prevé como la gran salida a Bolsa de 2018 está ya en la casilla de salida. Metrovacesa, la mayor promotora del país y controlada por Santander y BBVA, presentará este lunes, o a mucho tardar el martes, el documento de intención de cotizar (ITF o intention to float) a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
El consejo de administración de la empresa se reúne este lunes y aprobará el documento que enviará a la CNMV comunicando su intención de cotizar.
La intención de la promotora de viviendas es regresar a Bolsa en febrero, después de cinco años tras la opa de exclusión que protagonizaron sus bancos accionistas. Regresará convertida en otra compañía totalmente diferente: saneada y dedicada únicamente al desarrollo de viviendas y en menor medida a levantar activos terciarios como oficinas.
Se convertirá en la tercera inmobiliaria residencial en tocar la campana tras Neinor y Aedas, que debutaron en 2017 tras una década de profunda crisis en el ladrillo y sin estrenos bursátiles de promotoras.
Santander (con el 71,3% del capital) y BBVA (29,7%) quieren demostrar que Metrovacesa será la gran promotora de viviendas en Bolsa, poniendo en valor el que es el mayor banco de suelo del país, que suma ya 2.600 millones de euros en terrenos donde se pueden construir casi 40.000 viviendas. Esa cifra coincide con el NAV(valor neto de los activos) ya que Metrovacesa no cuenta con deuda. El NAV es el indicador que los inversores toman para calcular la cotización.
Estas dos entidades entienden que la calidad del suelo y la gran diversidad geográfica de sus terrenos son suficientemente atractivas para no tener que aplicar descuento sobre el NAV, por lo que esperan que su valor bursátil llegue a los 2.600 millones. Neinor salió a 1.300 millones, con una prima del 16% frente a los 1.120 que valían sus activos, y Aedas, a 1.516, con una sobreprecio en esa línea.
Los bancos pueden ingresar más de 1.000 millones en la salida a Bolsa, en la que, salvo sorpresa, no habrá ampliación de capital. El mercado espera que las entidades vendan a los inversores entre el 40% y el 60% del capital, a semejanza de lo que hicieron Lone Star en Neinor (que colocó un 55% del capital) y Castlelake en Aedas (un 48%). Todas las entidades financieras están presionadas por el Banco Central Europeo para que reduzcan sus posiciones en el ladrillo.
Metrovacesa ha nombrado coordinadores del estreno a sus dos accionistas, Santander y BBVA, y también a Morgan Stanley y Deutsche Bank. Goldman Sachs, Société Générale, CaixaBank, Norbolsa y Fidentiis también participarán en la búsqueda de nuevos accionistas fundamentalmente internacionales.
El mercado respaldó las operaciones de Neinor y Aedas con clara sobredemanda, mostrando el apetito de los inversores por la recuperación del sector residencial en España. Ahora llega el momento de que Santander y BBVA, que capitalizaron deudas y sanearon la compañía, hagan caja en una apuesta por la obra nueva de vivienda tras años de parón.
En 2013, los bancos decidieron lanzar una opa de exclusión de cotización en Bolsa y durante estos años han estado saneando la compañía y redirigiéndola hacia el negocio promotor. En ese sentido, Metrovacesa integró sus activos terciarios en la socimi Merlin Properties en 2016. Igualmente hicieron con Testa Residencial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.
Santander y BBVA planean una OPV de más del 40%del capital, que permita hacer caja y reducir sus posiciones en el ladrillo
Además, los bancos han aprobado varias ampliaciones de capital para inyectar músculo a la que en la pasada década fue una de las grandes inmobiliarias del país. La última fue la aportación no dineraria de más de 1.100 millones de euros en julio en suelos procedentes de los bancos. Estas entidades, además, ficharon el pasado año a Jorge Pérez de Leza, procedente de Grupo Lar, para que lidere el proyecto de reactivación como consejero delegado.
Metrovacesa se adelanta a Vía Célere, controlada por el fondo Värde Partners y presidida por Juan Antonio Gómez-Pintado, en la intención de incorporarse a Bolsa. En principio, debería ser la siguiente en intentar una salida a Bolsa en 2018, como ya confirmó la propia compañía.
La siguiente en la lista para debutar tras Metrovacesa será Testa Residencial, la sociedad dedicada al alquiler de viviendas que precisamente tiene accionistas comunes con Metrovacesa. Santander, con el 39% del capital, es el primer socio de esta compañía, y BBVA dispone de otro 27%. Como tercer accionista se encuentra Acciona, con el 21%. También en este caso se realizará una colocación bursátil de más del 50% del capital, con lo que los bancos accionistas podrán desinvertir, según fuentes del mercado.
Un banco de suelo por todo el país
En la reactivación del sector promotor, Metrovacesa será uno de los líderes. Tras años sin actividad entregó 160 viviendas en 2017. Para 2018 el ritmo sube a las 619 unidades. Y a partir de 2020, tiene previsto desarrollar de 4.000 a 5.000 casas al año. De momento, ante su salida a Bolsa, vende a los inversores expectativas de negocio futuras, ya que sus obras y ventas son muy limitadas, e igual que hicieron antes Neinor y Aedas.
El enorme banco de suelo de Metrovacesa está ubicado en 15 comunidades autónomas, algunas de ellas donde otras inmobiliarias ni tienen suelo ni esperan tenerlo en los próximos años. Andalucía es la región donde más viviendas puede construir, con alrededor de 10.000 casas.
Le sigue Cataluña, con 5.339 viviendas, de las que 4.669 están en Barcelona. También destacan Madrid (5.908), Castilla y León (2.816), Canarias (2.091), Galicia (2.032) o Murcia (1.242). En otras provincias, como Guadalajara, cuenta con parcelas, pero están destinadas a uso terciario (logística, oficinas o comercial).
Algunas fuentes financieras e inmobiliarias apuntan que habrá inversores que vean ese suelo fuera de las zonas ya reactivadas (Madrid, Costal del Sol o Barcelona) como una debilidad más que como una ventaja. Pero Metrovacesa ya ha señalado que ese gran banco de suelo le permite una materia prima sin más coste para los próximos años de recuperación.
