Testa fija mayo para su salida a Bolsa y decide colocar más del 50% del capital

La OPV permitirá a Santander y BBVA desinvertir de la inmobiliaria y hacer caja Cuenta con 2.200 millones en viviendas de alquiler y 400 millones de caja para hacer compras

La próxima gran socimi está cerca de dar su salto a Bolsa. Testa Residencial, la mayor inmobiliaria de viviendas en alquiler, planea su estreno bursátil para la segunda quincena de mayo o la primera de junio, después de cerrar las cuentas del primer trimestre y tras el debut de la promotora de viviendas Metrovacesa. Se convertirá por tamaño en la tercera mayor de este tipo de sociedades cotizadas tras Merlin y Colonial. Además, Testa prevé seguir haciendo compras para engordar antes de su incorporación al mercado continuo.

Testa aprovechará su debut bursátil para lanzar una oferta pública de venta (OPV) de más del 50% del capital, con lo que los bancos accionistas podrán desinvertir, según fuentes del mercado. Para esta operación, la inmobiliaria cuenta con Goldman Sachs, JP Morgan, Credit Suisse y Santander como asesores.

El inicio del año estará marcado por la salida a Bolsa de la promotora residencial Metrovacesa, controlada en un 70% por Santander y BBVA en un 30%, que regresará el parqué previsiblemente en febrero tras más de cuatro años sin cotizar. Será la gran operación inmobiliaria del año, ya que su capitalización se acercará a los 2.600 millones de euros y los bancos accionistas pretenden colocar entre los inversores entre el 40% y el 60% del capital con el que harán caja milmillonaria.

La siguiente en la lista tras Metrovacesa, según fuentes del mercado, será Testa, que precisamente tiene accionistas comunes con Metrovacesa y que resurge en 2016 como socimi de la integración de las viviendas provenientes de Merlin y de Metrovacesa. Santander, con el 39% del capital, es el primer socio de la sociedad, y BBVA dispone de otro 27%. Como tercer accionista se encuentra Acciona, con el 21%, ya que la empresa presidida por José Manuel Entrecanales llegó a un acuerdo el pasado año para incorporar 1.058 viviendas por valor de 341 millones. Entre los accionistas también se encuentra Merlin, con más del 12%.

Los bancos se pueden embolsar varios cientos de millones y reducir su posición en el inmobiliario

Gracias a la operación, los bancos accionistas podrán hacer caja en varios cientos de millones y desinvertir en gran parte de un negocio que no es estratégico, además de que están presionados por el Banco de España para reducir sus posiciones inmobiliarias. La intención de la socimi será colocar entre inversores el 50% del capital en su OPV, llegando hasta el 60%.

La banca ya ha desinvertido en una empresa similar. BBVA, por ejemplo, lo ha hecho en el caso de Merlin, donde la entidad comunicó el mes pasado que solo mantenía un 2% del más del 6% del capital con el que llegó a contar.

Respecto al negocio, Testa llegará a Bolsa con más de 2.200 millones de euros en propiedades, aunque sigue sumando pisos a su cartera y es previsible que lo haga de aquí a mayo, según fuentes de la propia empresa. Actualmente ya cuenta con 9.245 viviendas. En ese sentido, la socimi que encabeza Miguel Oñate como consejero delegado acaba de cerrar una financiación de 800 millones que le permitirá seguir creciendo. El préstamo sindicado lo ha firmado con Banco Sabadell, Banco Santander, Barclays, BNP Paribas, Caixabank, Citigroup, Credit Agricole, Credit Suisse, Deutsche Bank, Goldman Sachs, HSBC, ING, JP Morgan, Mediobanca, Natixis y Société Générale.

Según informó la propia compañía, destinará los fondos obtenidos “a financiar sus planes de crecimiento y optimizar su estructura financiera”. Con esos recursos obtenidos procede, además, al repago de la totalidad de la deuda corporativa (250 millones) y parte de la deuda hipotecaria actual (aproximadamente 77 millones).

El inmobiliario, protagonista en Bolsa

Socimis. Actualmente cotizan cinco grandes socimis (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar España) y otras 45 en el MAB. Además de Testa se espera, por ejemplo, el debut de la socimi del Sareb, llamada Tempore.

Promotoras. En los últimos meses, tras 10 años sin ningún caso, la Bolsa ha vivido el estreno de dos promotoras de viviendas: Neinor y Aedas. Le seguirá Metrovacesa en febrero y Vía Célere, controlada por el fondo Värde Partners, también tiene la intención de salir al mercado.

Se espera que Testa supere en el valor de sus activos a la socimi especializada en hoteles Hispania y estará en el mercado continuo tras las dos grandes del Ibex 35, Merlin Properties, con activos por más de 10.030 millones, y Colonial que tras la opa lanzada por Axiare prevé alcanzar los 9.745 millones. En su afán por crecer, Testa anunció el pasado mes la adquisición de 26 viviendas en Vallecas (Madrid) y en septiembre de otras 135 compradas a Building Center, filial inmobiliaria de Caixabank.

La inmobiliaria cuenta en la recámara actualmente, gracias a la financiación, con casi 400 millones para compras. La empresa ha señalado en anteriores ocasiones que su estrategia es seguir creciendo para beneficiarse de la economía de escala en la gestión de sus viviendas.

Testa es una de las escasas grandes inmobiliarias destinadas al mercado de la vivienda del alquiler, un segmento que los expertos prevén que siga creciendo en España por las necesidades fundamentalmente de los jóvenes. Estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) surgen a partir de 2013 con un régimen fiscal propio con la ventaja de no tributar por el impuesto de Sociedades a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos (que sí tributan) y de cotizar en Bolsa. En el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) existen 16 socimis con negocio en el residencial de alquiler, según un estudio de diciembre del asesor registrado Armabex.

Entre la competencia de Testa en este segmento se encuentra el fondo Blackstone, que está construyendo un gigante del alquiler a base de comprar carteras de activos con problemas de los bancos. Comenzó con los activos inmobiliarios procedentes de Cataluña Caixa y la última gran operación ha sido la de la adquisición de la cartera del Popular. En esta caso, el fondo lo gestiona a través de su plataforma Anticipa Real Estate y ha creado varias socimis para gestionar los pisos.