Operación Chamartín: 25 años son suficientes

El consenso político garantiza la aprobación del proyecto El plan debe servir para resolver carencias en política de vivienda

Entorno de la Estación de Chamartín en Madrid.Pablo Monge

Para qué sirve una megaoperación urbanística como la Operación Chamartín? Sin duda, tal como está proyectada, para que BBVA, a través de su empresa Distrito Castellana Norte (DCN), haga negocio. Pero obviamente ese solo debe ser una de las caras de un proyecto poliédrico. Cuando se presentó hace casi 25 años se pensaba en cerrar una brecha septentrional de Madrid y una mejora del entorno de la estación de Chamartín. Dos décadas después, las Administraciones no deben dejar de pensar el entorno como una posibilidad para resolver las carencias de la vivienda, evitando de todas las formas posibles convertir una vez más el norte como una ínsula para ricos. Sin olvidar como esos 2,8 millones de metros cuadrados edificables deben servir para ofrecer oportunidades residenciales para jóvenes y para regular el disparate de la subida de precios en la capital mediante la suma de oferta asequible.

La pasada semana se representaba la puesta en escena del acuerdo alcanzado entre las partes implicadas para volver a impulsar este macroproyecto urbanístico, el mayor que actualmente se desarrolla en Europa. La llegada de Íñigo de la Serna al Ministerio de Fomento ha sido clave para desencallar una operación bloqueada desde la llegada de Ahora Madrid a la alcaldía en junio de 2015, ya que la coalición electoral aseguró desde el inicio que discrepaba radicalmente de la aprobada con anterioridad por las Administraciones lideradas por el PP. El retraso en la constitución de Gobierno, con dos elecciones generales consecutivas, retrasó aún más una salida negociada, ya que todas las partes jugaron a saber de qué color político sería el sillón del titular de Fomento, debido a que la mayor parte de los terrenos corresponden a Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias), que a su vez los cedió a DCN a cambio de 1.245 millones. No es nada descabellado pensar que de haber ganado la izquierda, la operación probablemente tendría otros parámetros.

Pero el equipo de la alcaldesa Manuela Carmena ha demostrado capacidad para llegar a acuerdos en las grandes operaciones urbanísticas heredadas como la de Mahou-Calderón, la cooperativa Metropolitan, Canalejas y ahora la de Chamartín, bautizada con el mejorable nombre de Madrid Nuevo Norte. Si algo se puede achacar a Ahora Madrid es que haya tardado exactamente dos años en llegar a un acuerdo con el promotor privado, la empresa Distrito Castellana Norte (controlada en un 75% por BBVA y el resto por la constructora Grupo San José), dispuesta desde el inicio a consensuar un plan.

El tiempo no es un tema baladí, porque el proyecto debe regresar a la casilla de salida legislativa, ya que se necesita modificar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU), con unos trámites nada sencillos.

El pacto entre la empresa promotora y las Administraciones hace que sea difícil que se frustre el plan largamente esperado

La junta de Gobierno municipal debe dar una aprobación inicial del nuevo plan parcial, una decisión que se retrasará previsiblemente hasta diciembre. A partir de ahí, se calculan unos trámites de varios meses, ya que el Consistorio debe presentar antes numerosos informes favorables de distintos organismos, pasar el periodo público de alegaciones y obtener el visto bueno en el Pleno municipal. Después, el consejo de Gobierno de Cristina Cifuentes (PP), presidenta regional, otorgará el permiso definitivo.

En todo este proceso no parece que vaya a haber grandes sustos. El acuerdo entre los dos polos parlamentarios (Partido Popular –gracias al impulso de Fomento ya que Cifuentes salió del pacto voluntariamente aduciendo que aprobaría cualquier logro alcanzado entre las partes– y Ahora Madrid) allanan el camino tanto en el Consistorio como en la Asamblea de Madrid. No parece que Ciudadanos –muleta legislativa del PP y siempre dispuesto a escuchar las posiciones de DCN– vaya a oponerse. Tampoco el PSOE en esta ocasión, el más batallador en materia de urbanismo frente a Ahora Madrid en otros casos, parece que vaya a ser un problema ya que ha dado “su apoyo condicionado” al proyecto.

Las partes se han impuesto el plazo de aprobación a finales de 2018, con tiempo suficiente para que cualquier inconveniente sea superado antes de que acabe la legislatura en mayo de 2019. El consenso inicial de Administraciones y DCN, así como de los distintos partidos políticos, hacen que sea muy difícil que se frustre la largamente esperada operación, incluso si tuviera que retrasarse a una siguiente corporación municipal.

El proyecto debe regresar a la casilla de salida legislativa, ya que se necesita modificar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

Los más duros con el acuerdo han sido, sin que haya causado sorpresa, parte del grupo municipal de Ahora Madrid, concejales ligados a Izquierda Unida, Ganemos Madrid y los anticapitalistas, además de las plataformas vecinales de Fravm y Ecologistas en Acción, unos colectivos habitualmente cercanos al equipo de Carmena, a la que acusan de haber cedido en esta ocasión a la presión del banco presidido por Francisco González. No hay que olvidar que el pacto conseguido también incorpora que tanto DCN como Adif y Comunidad de Madrid retiren las demandas contra el Ayuntamiento por haber tumbado el anterior plan aprobado por el PP.

José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible y miembro de Podemos, opina en conversación con CincoDías que no cree que se vaya a llegar a una situación en la que parte del grupo de Ahora Madrid vote en contra y avisa de que el proyecto acaba de iniciarse: “Queda mucho recorrido y ahora abrimos una mesa de participación con las asociaciones vecinales, donde estoy convencido de que se llegará a una solución de consenso. Va a haber trabajo y diálogo”. La palabra consenso también es la que valoran desde DCN, tras dos años de incertidumbres sobre una operación que parecía frustrarse por enésima vez. Solo las posibles demandas una vez aprobado podrían volver a paralizarlo.

La Operación Chamartín fue presentada por primera vez en 1993 por el socialista Josep Borrell, entonces ministro de Obras Públicas, para modernizar la estación de Chamartín y urbanizar su entorno. Las sucesivas diferencias entre Administraciones de distinto signo político y la crisis del ladrillo a partir de 2007 han ido retrasando la aprobación del plan, que tuvo en un inicio al desaparecido banco público Argentaria como apoyo y que fue heredado por BBVA, que siempre ha mantenido el compromiso. Casi 25 años, demasiados, tras los que cerrar por fin el histórico conflicto del urbanismo en Madrid.

El intento hasta ahora más avanzado fue el presentado en enero de 2015 con el acuerdo de BBVA, junto a las tres Administraciones del PP: Ignacio González, el actualmente encarcelado expresidente de la Comunidad de Madrid; Ana Pastor, anterior ministra de Fomento, y la entonces alcaldesa Ana Botella, quien aprobó el plan en comisión de Urbanismo pero lo dejó sin validar por el Pleno municipal.

Ahora Madrid, con la ayuda del PSOE, tumbó el plan de DCN en 2016, y aprobó un borrador llamado Madrid Puerta Norte, en el que solo se incluían 4.600 viviendas frente a las 17.700 previstas por la empresa del BBVA, que calculaba en 6.000 millones de euros la inversión para edificar y construir las infraestructuras. Con el nuevo plan, a DCN le corresponderá 1,2 millones de m² de edificabilidad.

El nuevo proyecto se ha quedado justamente en el término medio, en 10.800 viviendas. Uno de los grandes cambios, por el que debe modificarse el PGOU, consiste en devolver a la iniciativa pública la iniciativa del planteamiento, anteriormente delegada en DCN, una decisión innegociable para Carmena y saludable en términos políticos por la enorme área afectada.

Si se mira un mapa de la capital, queda una brecha sin urbanizar desde la estación, pasando el nudo norte de la M-30 y hasta llegar a la M-40. Precisamente Carmena ha repetido que el plan debe servir para “cerrar la herida” entre este y oeste a esa altura de la ciudad.

Manuela Carmena, alcaldesa de Madrid; Íñigo de la Serna, ministro de Fomento, y Antonio Béjar, presidente de Distrito Castellana Norte, en la presentación la pasada semana del proyecto Madrid Nuevo Norte.Pablo Monge

El actual proyecto se divide en cinco zonas sobre 2,8 millones de m² frente a los 3,1 del anterior plan. La primera área que tendrá prioridad para su urbanización es la más cercana a la estación (donde Adif a su vez acometerá su renovación para convertirlo en el mayor centro ferroviario del país). En ese ámbito, la parte residencial ocupará alrededor de 300.000 m² y 1,1 millones de m² corresponden a un ambicioso centro de negocios. Precisamente ese es uno de los puntos débiles del plan ya que despierta dudas en el sector inmobiliario sobre si la ciudad necesita esa enorme cantidad de oficinas en rascacielos cuando, también en el norte, Valdebebas ofrece otro millón de metros cuadrados para el mismo uso y Azca no acaba de llenar sus torres en la Castellana. DCN presentó hace unos meses un informe, elaborado por Colliers, en el que se indicaba que Madrid necesitaba ese tipo de oferta para grandes empresas.

El nuevo proyecto se ha quedado en el término medio entre las partes: 10.800 viviendas. A Distrito Castellana Norte le corresponden 1,2 millones de m² edificables

“Desde luego habrá que hacer una reflexión sobre estas áreas de uso terciario en Madrid, sobre como pueden atraer parques tecnológicos o crearse hubs para nuevas empresas”, señala Calvo. “Lo que sí hemos visto es que existe una demanda no cubierta de oficinas prime, las de mejor calidad, porque las empresas requieren cierta concentración en un mismo espacio, y el parque de Madrid está obsoleto y disperso”, añade el concejal.

Respecto a la construcción residencial, la nueva iniciativa recoge un aumento de la vivienda con algún tipo de protección, ya que será el 20% del total, el doble de lo anteriormente recogido. Según los expertos, se prevé que las casi 11.000 viviendas sean fácilmente absorbidas por el mercado debido a la demanda embalsada en Madrid y el atractivo de la zona norte.

Pero tanto la Corporación municipal como la Comunidad de Madrid deberían en cualquier caso poner todas las herramientas a su alcance para que esa zona no se convierta en una burbuja que, de nuevo, impida el acceso a la vivienda de los jóvenes, y sobre todo, debe utilizar esa oferta adicional de suelo para que se abaraten las casas. La falta de terrenos edificables ha provocado que se disparen los precios de los solares, una situación que como reconocen desde la patronal Asprima va en contra del futuro sostenible para las propias promotoras.

Este nuevo ámbito y, de forma escalonada, el mucho mayor de la zona este de Madrid, deben permitir la salida al mercado de nuevo suelo que baje la presión de los precios. Pero también todas las partes implicadas deben buscar soluciones imaginativas en el que el acceso a la vivienda para las nuevas familias y los jóvenes –desde los veinteañeros a los treintañeros que se quedaron atrapados por la crisis– sea una realidad. Es el momento, por ejemplo, además de la potenciar la vivienda protegida, de buscar grandes bancos de casas en alquiler.