Operación Chamartín: ¿cuántas viviendas son necesarias?

Aspecto actual de parte de los terrenos afectados por la Operación Chamartín.Pablo Monge

El dinero es miedoso. Esa es un máxima asumida en el mundo económico respecto a la inversión. ¿Puede ser temerosa una Administración? Si hablamos de vivienda, teniendo en cuenta los antecedentes, desde luego debería ser muy cauta. La burbuja del ladrillo de 2008 contaminó sobremanera a una economía que solo años después comienza a recuperarse, aunque lentamente, en el empleo. Así que teniendo en cuenta nuestra memoria del pasado reciente, ¿es conveniente una macrooperación residencial en Madrid? Pues sorprendentemente, muchos expertos aseguran que es ineludible.

La pasada semana, Manuela Carmena, alcaldesa de Madrid, presentó su versión propia de la conocida como Operación Chamartín, bautizada como Madrid Puerta Norte. La propuesta del actual equipo de Ahora Madrid, que apenas lleva un año al frente del Consistorio, ha sido la de reducir drásticamente el tamaño del proyecto de la empresa promotora. Sin tener en cuenta otros aspectos legales ni de oficinas, dotaciones o infraestructuras, en el aspecto del proyecto residencial rebaja el número de las 17.000 viviendas previstas a las 4.600 (de las que 1.000 serán protegidas), lo que significa empequeñecer casi en un 75% la obra planeada.

La Operación Chamartín, iniciada en los años noventa por el Gobierno de Felipe González, lleva más de 20 años empantanada. Según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, de 1997, le corresponde a la iniciativa privada el desarrollo de esos inmensos 3,1 millones de metros cuadrados, en este caso a Distrito Castellana Norte (DCN), controlada en un 74,5% por BBVA y en un 24,5% por la constructora Grupo San José. Esa empresa mantiene los derechos de más del 60% de los terrenos, a cambio de 1.300 millones de euros para Adif, el mayor propietario de una zona fundamentalmente ferroviaria en el entorno de la Estación de Chamartín.

DCN calculó que construiría alrededor de 17.600 viviendas en 20 años y a cambio invertiría alrededor de 6.000 millones en un ambicioso plan de renovación de un ámbito actualmente degradado. Pero Carmena ha querido tomar las riendas de la planificación. Propone un número mucho más modesto. Aunque su proyecto quedará en papel mojado a no ser que llegue a un acuerdo con Adif, Fomento, Comunidad de Madrid y con el promotor privado.

¿Pocas viviendas?

Las 4.600 viviendas que propone Carmena se antojan escasas para algunos expertos. “En Madrid existe escasez de suelo finalista [el que ya está listo para construir]. No se ha desarrollado este tipo de planes desde 2009”, explica Nicolás Llari de Sangenis, director de suelo de la consultora Savills. “El stock de vivienda en la comunidad es muy limitado y en la zona norte de la ciudad apenas existe”, añade.

“El problema de la operación presentada por BBVA es que está pensada como una máquina de generar plusvalías. Hay dos formas de afrontar la situación: un Ayuntamiento seguidista de lo que diga el promotor, como el anterior equipo de Gobierno, y uno que ahora intenta establecer unos criterios razonables”, opina, sin embargo, Agustín Hernández, director del departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid. “El mercado inmobiliario imagina unos números que no son reales, porque tienen el deseo de volver a crecer a doble dígito gracias a la obra nueva, porque en la rehabilitación no se puede”, añade.

Más de 5.000 viviendas nuevas se venden al año

No es sencillo saber cuántas viviendas necesita una ciudad como Madrid, pues depende de factores futuros como creación de hogares, paro, precio, salarios, stock disponible, financiación bancaria o evolución demográfica. El Ministerio de Fomento recoge, con datos de 2014, que el stock de obra nueva en la Comunidad de Madrid se sitúa en 43.623 viviendas.

Respecto a la construcción, si en el año pico del boom, en 2007, se construían casi 52.000 viviendas de precio libre, en 2014 la cifra se había reducido a las 5.374, según recoge el Instituto Nacional de Estadística. Respecto al número de transacciones, el pasado año se comercializaron 5.241 residencias de precio libre en toda la región. “En la capital se están vendiendo entre 4.000 y 5.000 viviendas nuevas. Falta promoción porque la financiación bancaria es muy limitada. Lo razonable sería la construcción de entre 8.000 y 10.000 al año para la ciudad, cuando antes se construían 40.000”, revela Ernesto Tarazona, director de residencial de Knight Frank. “Lo planeado por el Ayuntamiento para la Operación Chamartín se queda cortísimo”, añade.

Recientemente el Banco de España señalaba que la creación esperada de hogares en la región era de 21.000 de media anual, en la versión más conservadora, y 44.000 en la más optimista si aumenta la población y existe un desembarco de inmigración, aunque no todas esas familias necesitarán un nido de obra nueva.

“Existe stock de vivienda, pero está mal ubicado o no es lo que se demanda”, apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, la patronal de promotores de Madrid. “4.000 viviendas es número muy escaso para la zona norte, donde hay pocas promociones y existe demanda”, añade. Para este empresario, las 17.000 unidades que propone BBVA no son un exceso. “No se van a hacer en un año. Hay que pensar en una planificación a 20 años”, señala. “En el primer año del desarrollo de Chamartín, se venderían sin dificultad 3.000 viviendas”, pronostica.

“En la zona norte no existe stock de vivienda nueva. La ubicación de ese plan es inmejorable. Vender 17.000 viviendas no es crear una burbuja, porque se hará en 20 años”, apunta Llari de Sangenis, de Savills.

Paro y población

El profesor de la Politécnica, por su parte, no lo cree así por la pérdida de población de la capital. Si la ciudad contaba con 3,273 millones de habitantes en 2010, cinco años después se redujo a 3,141 millones, con datos del INE. “Madrid está perdiendo habitantes y el sector inmobiliario hace números mágicos en los que dice que hace falta más viviendas. También dijeron que nunca iba a caer el precio de la vivienda”, lamenta este catedrático. “Lo que tampoco comparto es que la ciudad solo pueda crecer por el norte, la zona que quiere el mercado, mientras tenemos viviendas vacías por todo Madrid”.

Un reciente informe de la Sociedad de Tasación señala que Madrid, tras Baleares, es el territorio con más dificultad para acceder a una residencia si se tiene en cuenta los salarios y los precios de la vivienda. Tampoco ayuda la tasa de paro actual en la región, de un 16,8%, el triple del mínimo que se logró en 2006. Aunque los expertos en planificación urbana deban hacer proyecciones a largo plazo.

Carmena aseguró que su propuesta era un punto de partida para cerrar esa “brecha en el tiempo y en el espacio” en ese barrio actualmente degradado. El acuerdo parece lejano. ¿El punto medio será suficiente en este caso para las dos partes? Habrá que hacer muchos números.