BBVA admite que la coyuntura actual aconseja comprar en lugar de alquilar

De los cinco factores que tiene en cuenta, solo uno favorece levemente el arrendamiento La entidad financiera advierte que cada hogar debe analizar además sus preferencias, nivel de renta y situación laboral antes de decidir

Con precios de la vivienda al alza, ventas que aumentan a tasas de dos dígitos, tipos de interés en mínimos y rentas de alquiler con fuertes incrementos, la pregunta es evidente: ¿Qué es mejor comprar o alquilar? Los economistas de BBVA Research Félix Lores y David Cortés, responsables del área de Real Estate, han respondido este miércoles que "depende". Aseguran que para tomar una decisión de tanta trascendencia conviene valorar lo que denominan factores estructurales, aquellos inherentes a la situación del hogar como son su nivel de renta, la edad de sus personas de referencia, la situación familiar o el nivel de estudios, entre otros. También recomiendan que se analicen los elementos coyunturales, como son los precios de venta y rentas de alquiler, los costes de financiación, las expectativas futuras de revalorización de los activos, las rentabilidades de productos alternativos y las medidas fiscales en vigor.

Pues bien, dejando al margen lo más estructural; y, por supuesto, las preferencias de cada hogar, BBVA ha analizado las otras variables, las coyunturales y de cinco, ha llegado a la conclusión que cuatro de ellas son en la actualidad favorables a la compra de una vivienda y solo una, la relativa a los incentivos fiscales, recomendaría alquilar.

La primera de las cuatro analizadas es la relativa a los precios. Mientras los precios de venta parecen haber cogido de nuevo impulso y ya crecen a tasas moderadas, del 5% según el INE y del 2,5% según Fomento, las rentas del alquiler se están revalorizando cerca del 10% en muchos enclaves y por encima de esa tasa en determinados barrios de Madrid y Barcelona. "Que las cuotas de alquiler sean bajas es un incentivo a arrendar, pero ahora la situación es la contraria", subraya David Cortés.

En lo relativo a los costes de financiación, el tipo hipotecario medio de los nuevos préstamos se sitúa en una media del 2,2%, por lo que se mantiene en mínimos históricos y aunque todo apunta a que no se mantendrá siempre en esos niveles, no es menos cierto que ya llevan anclados en estos valores bastante tiempo.

Las expectativas sobre qué harán los precios a corto y medio plazo son más favorables hoy que ayer; y, además, de seguir el crecimiento económico, todo apunta a que perdurará el optimismo por otra buena temporada. Luego, las expectativas de nuevo hablan en favor de la compra de vivienda en lugar del alquiler. De hecho, los expertos de BBVA, que ayer presentaron la última edición de Situación Inmobiliaria, explicaron que una parte del repunte experimentado por las rentas del alquiler está vinculado a la escasez de oferta de inmuebles en este régimen; lo que también da alas en cierta medida a la necesidad de sacar más casas para arrendar como antídoto a que pueda crearse una burbuja en este mercado.

Y las expectativas son tan positivas porque las rentabilidades brutas que ofrece en la actualidad la compra de una casa como inversión son muy atractivas. Del 4,6% que estima el Banco de España, una cifra que puede llegar a alcanzar el 9% bruto si se le añade la plusvalía que se obtendría con la venta de la casa. Pocos productos de inversión ofrecen beneficios equiparables.

Solo el quinto y último factor coyuntural, el relativo a los incentivos fiscales, es, en opinión de BBVA, ligeramente favorable al arrendamiento, después de que el Gobierno eliminara en 2013 la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual.

El estudio de la entidad financiera recuerda que el mercado del alquiler ha aumentado significativamente en los últimos años por los problemas de acceso a la financiación que se registraron en los peores años de la crisis, la imposibilidad de adquirir una vivienda de muchos jóvenes y la mayor movilidad laboral que ofrece. De hecho, asegura que frente a solo un 9% de hogares que residía en alquiler en 2001, en la actualidad esa cifra se eleva al 17% y más allá del 20% en las grandes urbes. Sin embargo, preguntados por si esta tendencia se consolidará hasta acercar a España a los porcentajes de hogares que viven como inquilinos en los grandes países de Europa, de media un 30% y casi el 50% en Alemania, los analistas admitieron que es muy complicado saber qué va a ocurrir.

Por otra parte, el informe presentó las proyecciones para el sector inmobiliario de cara a este ejercicio, según las cuales las ventas rebasarán la barrera de las 500.000 casas, un 10% más que el año anterior, y los precios se revalorizarán en torno a un 3% de media nacional. También, pronosticó que se visarán más de 80.000 casas para ir acompasando la oferta con la necesidad de vivienda nueva que ya existe en muchos municipios.

Comprar en 1997 y alquilar en 2007

La experiencia pasada. Como prever qué va a pasar con los precios de las casas, los tipos hipotecarios, y el alquiler es harto difícil, el BBVA ha elaborado el primer análisis de qué fue más rentable si comprar o alquilar en el pasado. En concreto, en dos momentos clave: 1997, cuando los precios estaban en mínimos antes del pasado boom y en 2007, cuando tocaron máximos.

Variables. Se ha tenido en cuenta una vivienda tipo con una hipoteca a 20 años y las cuotas de alquiler de la época y se ha comparado con la revalorización del Ibex.

Resultado. Quienes compraron en 1997, ahora lograron sobre su casa un valor mayor, luego hicieron bien en decantarse por ese régimen, mientras quienes lo hicieron 10 años después deberían haber alquilado.