La vivienda de vacaciones remonta el vuelo con oferta nueva

El nuevo comprador busca inmuebles con buenas calidades y servicios y sobre todo en la Costa del Sol

C. Cortinas y A. Meraviglia

La vivienda de vacaciones fue el primer mercado que acometió un fuerte ajuste de precios y producción (el abandono de grandes promociones inmobiliarias sin terminar comenzó por el litoral mediterráneo), pero también algunas costas fueron las primeras localidades donde los precios de las casas dejaron de desplomarse porque el comprador decidió volver. Los analistas recuerdan que en anteriores crisis siempre fue el litoral y el segmento de la segunda residencia donde antes se dejó sentir la crisis. “Pensemos que es lógico, que ante una coyuntura desfavorable, la decisión de comprar una segunda residencia es una de las primeras que se aparca”, aseguran en una de las grandes patronales del sector.

Y es que aunque las cifras demuestran que la recuperación del mercado residencial sigue estando muy focalizada en las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, la mejora está extendiéndose lentamente por el litoral español, si bien de forma todavía desigual.

Así lo demuestra una nueva edición del informe Vivienda en costa 2017, elaborado por Tinsa, que revela señales positivas en un mayor número de zonas del litoral. En concreto, en dos terceras partes de las costas españolas hay ya claros síntomas de recuperación bien en materia de precios, en el volumen de compraventas o en el número de promociones que se inician, o en todo ello a la vez.

Los técnicos de Tinsa explican que la situación de la vivienda vacacional es de clara mejoría en un 22,4% de las 58 franjas que componen el litoral español en este informe, frente a solo el 8,8% del año pasado. Además, en otro 43,1% se perciben indicios de mejora.

Asimismo, los precios registran crecimientos en tasa interanual en el primer trimestre del año en 84 de los 136 municipios con dato disponible, 13 localidades más que en 2016. Tampoco es raro encontrar municipios donde a pesar de que todavía hay promociones de vivienda nueva procedentes del anterior boom sin vender, las grúas han vuelto para edificar casas más acordes con las nuevas exigencias de la demanda.

¿Qué busca ahora el comprador de una casa de vacaciones? Todas las fuentes consultadas coinciden en que se ha vuelto más exigente. “Los clientes quieren conocer, además de la casa que se va a comprar, los servicios que tienen a su disposición, en particular la oferta de restauración y animación, así como el factor seguridad”, explica João Madeira, director general de Troia Resort. También valoran, según este experto, el retorno de la inversión que van a realizar. Las zonas de costa donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil.

Conclusiones coincidentes con el análisis efectuado por el portal inmobiliario Fotocasa, según el cual las provincias donde hay más interés por comprar vivienda en la actualidad, además de Madrid y Barcelona, son, por este orden, Valencia, Málaga, Alicante y Baleares.

En el extremo contrario, entre las zonas donde todavía es prematuro hablar de recuperación destaca la isla de La Palma, la costa gaditana de Algeciras y alrededores, el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.

Evolución del precio

Obviamente, la mayor demanda de unas zonas en detrimento de otras tiene una repercusión directa sobre los precios. Por ello, para todos aquellos que se estén planteando la compra de una vivienda de vacaciones y la zona no sea el elemento irrenunciable, es conveniente que tengan en cuenta que en la costa de Alicante, Barcelona, Málaga, Cádiz y las islas es donde las subidas de precios están más asentadas, en algunos casos con revalorizaciones por encima del 20% (ver gráfico), y se dan en un mayor número de localidades que en otras provincias. En cambio, los municipios costeros de Castellón, Huelva y Murcia siguen por lo general abaratándose, aunque con descuentos cada vez más suaves. Es más, en la estadística que elabora la citada tasadora sobre a cuánto asciende el ajuste que acumulan las viviendas desde que alcanzaron sus niveles máximos, muchas de las localidades donde los precios crecen ahora de forma acelerada, registraron durante la crisis depreciaciones muy significativas, incluso del 50% y superiores.

Este año, el informe incluye un sondeo sobre el valor medio en las mejores ubicaciones de cada zona. En un 43,1% de las áreas analizadas la vivienda plurifamiliar en primera línea de playa se sitúa entre 2.000 y 4.000 euros por metro cuadrado. En otro 31%, el valor estaría por debajo de los 2.000 euros.

Para los bolsillos más acaudalados, entre las ubicaciones con los precios medios más elevados destacan el enclave en torno a la playa de la Concha de San Sebastián (9.000 euros); el casco antiguo en Palma de Mallorca (8.000); el paseo marítimo de Ibiza (7.000), o la costa este de Estepona y costa de Marbella (6.000). Las viviendas unifamiliares se mueven en una banda parecida. Casi un tercio de la oferta de vivienda en primera línea en buenas ubicaciones muestra un valor medio de entre 2.000 y 4.000 euros por metro cuadrado, mientras que otro 27% se situaría por debajo de los 2.000 euros. ¿Quiénes compran estas viviendas? La nacionalidad varía según las zonas. Tal y como explica Constanza Maya, directora general de franquicias para España y Portugal de Engel & Völkers, lideran el ranking los alemanes, ingleses, franceses y belgas, “estos últimos con mayor poder adquisitivo”. En el Levante y la Costa Brava destaca el regreso del cliente nacional, mientras en Málaga las operaciones se distribuyen a partes iguales entre locales (33%), resto de España (33%) y extranjeros (33%).

Absorción del stock

De todo lo que se está vendiendo, ¿qué corresponde a vivienda de nueva construcción y qué al stock heredado del anterior boom? Pues a pesar de que no existen estudios a nivel nacional que aporten cifras fiables sobre a cuánto asciende el excedente actual más allá de restar a las casas construidas las vendidas; lo cierto es que a nivel regional sí se sabe dónde hay escasez de oferta y dónde todavía las grúas tardarán en aparecer por la cantidad de vivienda a estrenar disponible.

Tinsa considera stock toda la oferta nueva de vivienda finalizada a partir de 2008. Teniendo en cuenta esa fecha, solo en un 5% de las zonas analizadas los técnicos señalan que ese excedente es preocupante por estar considerado todavía muy abundante, frente al 14% del año pasado. Esta reducción prueba que aunque de forma lenta, el stock continúa digiriéndose. Tarragona, Cádiz y A Coruña son tres ejemplos donde aún es importante el volumen de casas nuevas en venta, procedente de la anterior etapa alcista. Sin embargo, en casi la mitad de las franjas de litoral con stock, Tinsa sostiene que se trata de una sobreoferta “asumible a corto plazo”.

Que todavía existan viviendas nuevas sin vender es lo que explica que la producción de nuevas casas en la costa continúe relegada a zonas muy concretas. En un 63,8% de las franjas de costa analizadas no se ha iniciado nueva actividad de construcción de vivienda vacacional durante el último año. Los focos más activos donde sí se están desarrollando nuevos proyectos son Costa del Sol, Alicante, Almería (Pulpí y Vera), costa occidental de Cádiz (Tarifa, Zahara de los Atunes y Conil), sur de Valencia, Costa Dorada, el Maresme (Cambrils y Salou), Murcia (Águilas, Los Alcázares y San Pedro del Pinatar), Tenerife y Mallorca (Palma, Calviá y Andratx).

De acuerdo con los datos de visados de obra nueva publicados por el Ministerio de Fomento, los municipios costeros de más de 10.000 habitantes con mayor número de licencias de obra autorizadas en 2016 (excluyendo las capitales de provincia) fueron Orihuela (1.038 visados), Torrevieja (620 viviendas), Elche (372) y Benidorm (328), todos ellos en la provincia de Alicante. Tras ellos, destacan Santurtzi (Bizkaia), Mogán (Gran Canaria) y Pilar de la Horada (Alicante), en el entorno de los 300 visados autorizados en 2016.