El mercado de vivienda vacacional da señales de mejora

Tinsa apunta en qué localidades mejora el mercado

Carlos Cortinas

La recuperación del mercado residencial, muy focalizada en las dos grandes urbes Madrid y Barcelona, está extendiéndose lentamente por el litoral español, si bien de forma bastante desigual. Así lo demuestra una nueva edición del informe Vivienda en Costa 2017, un amplio estudio que combina información estadística y trabajo de campo de la red local de tasadores de Tinsa, que revela señales positivas en un mayor número de zonas del litoral que en el estudio del año pasado.

Los técnicos de Tinsa explican que la situación de la vivienda vacacional es de clara mejoría en un 22,4% de las 58 franjas que componen el litoral español (península e islas) en este informe, frente al 8,8% del año pasado. Además, en otro 43,1% se perciben indicios de mejora, lo que lleva a concluir que en casi dos terceras partes de las zonas el mercado vacacional evoluciona de manera positiva.

Además, la estadística de precios de Tinsa a partir de tasaciones registra crecimientos en tasa interanual en el primer trimestre del año en 84 de los 136 municipios con dato disponible, 13 localidades más que en el año pasado.

Panorama general

Un primer análisis de las cifras demuestra que la mejoría es heterogénea. Junto a enclaves puntuales que empiezan a despuntar en precios y actividad conviven, incluso dentro de la misma provincia, zonas que se encuentran aún en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste. En este caso es determinante el volumen de stock que acumula cada localidad y las características de esas viviendas porque tampoco es raro encontrar municipios donde a pesar de que todavía hay promociones de vivienda nueva procedentes del anterior boom sin vender, las grúas han vuelto para edificar casas más acordes con las nuevas exigencias de la demanda

Las zonas de costa donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil. También en Guipúzcoa, aunque en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia.

En el extremo contrario, entre las zonas donde todavía es prematuro hablar de recuperación porque la situación es aún de claro ajuste destacan la isla de La Palma; la costa gaditana de Algeciras y alrededores; el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.

El Mediterráneo, por lo general, está más avanzado en la recuperación que las costas atlántica y cantábrica. En todas las provincias del arco mediterráneo se detectan ubicaciones donde el mercado de vivienda vacacional evoluciona positivamente, con la excepción de la costa de Granada en su conjunto y buena parte del litoral almeriense, que, según la red técnica de Tinsa, todavía estarían finalizando su ajuste. También muestran una situación de recorte, aunque ya próximo al suelo, la zona norte de las provincias de Girona, Tarragona y Castellón, así como la zona sur de Barcelona y de Valencia.

Por el contrario, la situación de ajuste sigue siendo la predominante en las costas atlántica y cantábrica, aunque por lo general con una situación cercana al suelo. Entre las excepciones, las islas Canarias y Guipúzcoa, donde el mercado mejora claramente, y la costa gaditana, Pontevedra y Asturias Occidental, donde se observan indicios de recuperación.

Evolución de precios

La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están impulsando los precios en una mayor proporción de municipios de costa. En 84 de los 136 municipios costeros con dato disponible, la estadística de Tinsa muestra crecimientos del precio en tasa interanual, frente a los 71 enclaves que el año pasado estaban en crecimiento. Es decir, en un 62% de los municipios.

En opinión de los tasadores, en casi un 57% de las 58 franjas del litoral analizadas los técnicos apuntan que los precios han evolucionado este año mejor de lo que lo hicieron el anterior. En otro 41% de los casos, se apunta a una estabilización de precios en los últimos meses como tendencia principal.

Tinsa advierte que a la hora de analizar los precios en los municipios de costa es preciso tener en cuenta las peculiaridades que caracterizan este mercado. En algunos casos, se trata de municipios extensos donde el mercado más pegado a la línea del litoral tiene un comportamiento diferente al de las zonas ubicadas más hacia el interior. Y, con frecuencia, conviven, por un lado, la venta de producto en stock, en ocasiones a precio de liquidación, y, por otro, la comercialización de viviendas nuevas con mejores calidades y ubicaciones.

En un momento de cambio de tendencia, como el actual, la estadística de precios del municipio en su conjunto puede no reflejar fielmente la evolución del mercado puramente vacacional. Sería el caso de Torrevieja y Orihuela (Alicante), donde las caídas del 4,4% y del 11,8%, respectivamente, contrastan con la percepción de los técnicos locales de que los precios están estabilizados e incluso registrando incrementos en las mejores ubicaciones.También parecen excesivas desde una perspectiva local las caídas que refleja la estadística en municipios como Blanes (Girona), Calviá (Mallorca) o Chipiona (Cádiz).

De esta forma, para todos aquellos que se estén planteando la compra de una vivienda de vacaciones y la zona no sea el elemento irrenunciable, es conveniente que tengan en cuenta que en la costa de Alicante, Barcelona, Málaga, Cádiz y las islas, es donde las subidas de precios están más asentadas y se dan en un mayor número de localidades que en otras provincias. En cambio, los municipios costeros de las provincias de Castellón, Huelva y Murcia siguen por lo general abaratándose, aunque hay localidades que están experimentando un mejor comportamiento, como la onubense Isla Cristina (+7,5%) o Águilas, en Murcia (+5%).

Según la estadística procedente de tasaciones, entre los municipios que han mostrado los incrementos interanuales de precio más acusados en el primer trimestre de 2017 destacan Antigua, en Fuerteventura (+26,1%), Gavá (+17,8%), Mojácar (+17,3%) y las localidades de Castell-Platja d'Aro (+16,6%), Manilva (+15%) y San Fernando, en Cádiz (+12,4%). También destacan con una buena evolución Premià de Mar (+11,6%), Marbella (+11,3%) y Benidorm (10,9%).

Algunos de los municipios con ajustes significativos a la baja en el primer trimestre son Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8%) y Vejer de la Frontera (-11,3%) o Lepe (-10,6%).

Las perspectivas de cara a los próximos meses son por lo general optimistas. En un 52% de las zonas analizadas, los técnicos señalan que los precios evolucionarán mejor en 2017 que en 2016, frente al 38,6% que pensaba así en el informe del año anterior. Otro 46,6% apuesta por una estabilización.

Este año, el informe Vivienda en Costa incluye un sondeo sobre el valor medio en las mejores ubicaciones de cada zona. De acuerdo con la información facilitada por la red técnica de Tinsa, en un 43,1% de las zonas analizadas la vivienda plurifamiliar en primera línea de playa se sitúa entre 2.000 y 4.000 euros por metro cuadrado. En otro 31%, el valor estaría por debajo de los 2.000 euros.

Entre las ubicaciones con los precios medios más elevados destacan el enclave en torno a la playa de la Concha de San Sebastián (9.000 euros/m²); el casco antiguo en Palma de Mallorca (8.000 €/m²); el paseo marítimo de Ibiza (7.000 €/m²) o la costa este de Estepona y costa de Marbella (6.000 €/m²).

Las viviendas unifamiliares se mueven en una banda parecida. Casi un tercio de la oferta de vivienda en primera línea en buenas ubicaciones muestra un valor medio de entre 2.000 y 4.000 €/m², mientras que otro 27% se situaría por debajo de 2.000 €/m². Entre las localizaciones con los precios más elevados para esta tipología destacan Mallorca, donde un unifamiliar de 120 metros cuadrados en la zona de Portixol puede alcanzar los 2,2 millones de euros. También en la zona deTalamanca, en Santa Eulalia (Ibiza) se encuentran valores medios en el entorno de los 15.000 €/m² en primera línea de mar.

Un escalón inferior de precio, entre 6.000 y 8.000 €/m², alcanza la oferta unifamiliar en Cala Sant Francesc (Blanes) y en Canyelles-La Montgoda (Lloret de Mar), ambas en Girona; en Sant Vicenç de Montalt, en Caldes d’Estrach y en Sitges (Barcelona); en Cabo de las Huertas (Alicante); en Marbella o en la Playa de Maspalomas (Gran Canaria), por citar algunos ejemplos.

Pulso a la oferta

Al analizar la situación de sobreoferta de vivienda nueva (se considera como tal aquella finalizada a partir de 2008), solo en un 5% de las zonas analizadas los técnicos señalan que ese excedente es preocupante por estar considerado todavía muy abundante, frente al 14% del año pasado, lo que prueba que aunque de forma lenta, el stock continúa digiriéndose. En esta situación se enmarcan las costas de Tarragona, Cádiz y A Coruña. Y en el otro lado, en un 60% de las zonas se apunta que el stock es inexistente o escaso (52% en 2016). En casi la mitad de las franjas de litoral con stock, Tinsa sostiene que se trata de una sobreoferta "asumible a corto plazo".

En la oferta de vivienda vacacional en España predomina la segunda mano frente a la obra nueva. Así se apunta en un 79,3% de las zonas en las que se divide la costa en el informe. La obra nueva tiene un mayor protagonismo en La Manga del Mar Menor, el litoral de Lugo y la costa almeriense junto a la de la provincia de Murcia.

El alquiler es la fórmula de disfrute vacacional predominante en Vizcaya, Islas Canarias, Baleares, Pontevedra y alrededores de Barcelona y costa de El Garraf, entre otras. En más de la mitad de las zonas (55%) se apunta que el precio del alquiler vacacional se ha mantenido respecto al año anterior.

Actividad promotora

La producción de nuevas casas en la costa sigue relegada a zonas muy concretas. En un 63,8% de las franjas de costa analizadas no se ha iniciado nueva actividad de construcción de vivienda vacacional durante el último año. Los focos más activos donde sí se están desarrollando nuevos proyectos son Costa del Sol, Alicante, Almería (Pulpí y Vera), costa occidental de Cádiz (Tarifa, Zahara de los Atunes y Conil), sur de Valencia, Costa Dorada, el Maresme (Cambrils y Salou), Murcia (Águilas, Los Alcázares, San Pedro del Pinatar), Tenerife y Mallorca (Palma, Calviá y Andratx).

De acuerdo con los datos de visados de obra nueva publicados por el Ministerio de Fomento, los municipios costeros de más de 10.000 habitantes con mayor número de licencias de obra autorizadas en 2016 (excluyendo las capitales de provincia) fueron Orihuela (1.038 visados), Torrevieja (620 viviendas), Elche (372) y Benidorm (328), todos ellos en la provincia de Alicante. Tras ellos, destacan Santurtzi (Vizcaya), Mogán (Gran Canaria) y Pilar de la Horada (Alicante), en el entorno de los 300 visados autorizados en 2016. El número de licencias concedidas en 2016 en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe se incrementó el año pasado un 12,8% respecto a 2015, hasta sumar 14.600 visados.