Vista de Azca, en Madrid,
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Recomendación de UBS: invertir en el inmobiliario en España

El banco suizo apunta a que la recuperación impulsará los retornos

Destaca el mercado de oficinas y centros comerciales y duda del residencial

El grupo financiero suizo UBS lo tiene claro. Recomienda a sus clientes la inversión en el mercado inmobiliario español, sobre todo en activos de oficinas en ubicaciones prime y en hoteles vacacionales. Así lo recoge en un informe de análisis sobre la mejoría del sector en España.

“La recuperación del mercado inmobiliario español está ganando fuerza y amplitud gracias al robusto crecimiento económico y a los bajos tipos de interés”, se señala en el informe elaborado por Roberto Scholtes Ruiz, director de estrategia de inversiones de UBS Wealth Management en España.

“El ciclo inmobiliario está menos maduro en España que en la mayoría de mercados europeos”, se destaca, lo que tiene como consecuencia directa una mayor rentabilidad de la inversión. Debido a la enorme liquidez y tipos de intereses bajos, el capital internacional en toda Europa ha apostado por el inmobiliario como inversión alternativa con mayores retornos que la deuda pública, bonos corporativos e incluso que la renta variable.

UBS pone el punto de mira en España porque la “recuperación empezó más tarde” y aunque reconoce que ante la presión inversora las rentabilidades de los activos se ha reducido –cuántas más pujas haya por un inmueble más caro será adquirirlo- el sector sigue siendo atractivo.

En los últimos años ha llegado a nuestro país enormes cantidades de inversión internacional destinadas al inmobiliario, primero de fondos oportunistas a partir de 2013, después de las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) como Merlin, Hispania, Axiare o Lar España, y más tarde proveniente de los inversores más institucionales (como aseguradoras y grandes fondos de pensiones). Eso ha provocado una gran competencia en determinados activos, sobre todo en los mejores edificios de oficinas o grandes centros comerciales.

Por ejemplo, datos de la consultora JLL sitúan esa inversión en 8.700 millones de euros en 2016, el segundo mejor año en una década, una cifra solo superada en el año anterior.

El banco considera que, aunque es previsible que las rentabilidades sigan cayendo, “será la subida de los alquileres la que probablemente tome el relevo como principal fuente de revalorización”. Es decir, que UBS da por buena que la recuperación económica llevará a las empresas y comercios a pagar más por sus espacios.

“El segmento comercial (oficinas, tiendas, hoteles…) sigue estando entre los más atractivos de Europa gracias a una dinámica oferta-demanda todavía favorable”, apunta el informe elaborado por Scholtes Ruiz.

UBS calcula que la rentabilidad en este sector baje entre un 0,25% y un 0,50% en la mayoría de segmentos en el próximo año. El grupo suizo prevé que la rentabilidad de las oficinas prime caigan temporalmente por debajo del 3,5% (desde el actual 3,75%-4%), que los locales mejor situados se sitúen cerca del 3% (están ahora en el 3,25%) y que los centros comerciales dominantes permanezcan cerca del 4,5%. “Aun así, las rentabilidades en Madrid y Barcelona seguirían por encima de los de París y Londres y se situarían casi a la par de las de las principales ciudades de Alemania e Italia”, apunta.

Orden de preferencia

La recomendación de UBS se centra fundamentalmente en los activos más seguros, las oficinas prime, fundamentalmente donde invierten socimis y fondos institucionales.

Como segundo activo más recomendable, pone el foco en hoteles vacacionales, ya que “tienen potencial para generar retornos atractivos” debido a la mayor ocupación y la subida de los precios. “Además de la localización y de la calidad, el boom del turismo extranjero se ha convertido en un factor distintivo en los segmentos del mercado comercial y residencial en España. Los mercados están boyantes en las principales ciudades y áreas costeras dominadas por el turismo extranjero pero están deprimidos en el resto del país”, añade. Este es el segmento, por ejemplo, en el que opera la socimi Hispania, participada por el fondo de George Soros.

Tras oficinas y hoteles vacacionales, UBS prefiere (por este orden) los centros comerciales dominantes (grandes complejos con liderazgo regional), logística, tiendas en las calles más comerciales de las principales ciudades, y naves industriales.

Dudas en vivienda

Sin embargo, pone todavía reparos a la inversión en residencial. Impulsada en España por las promotoras con fondos extranjeros en su capital (Neinor, Vía Célere, Aedas y Aelca), la construcción de viviendas comienza a atraer a los inversores internacionales con un perfil más oportunista. Pero UBS ve incertidumbres.

“Las perspectivas del mercado residencial son menos prometedoras y dependen aún más de la localización. La actividad se está recuperando con fuerza partiendo de niveles muy deprimidos mientras los precios están rebotando de forma desigual debido al gran stock a la venta (incluido los activos ejecutados por la banca) en la mayor parte de lugares y también por una dinámica demográfica adversa”, apunta.

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