Las aseguradoras vuelven a comprar edificios en las mejores zonas
La política de tipos cero está acelerando estas operaciones Las compañías mejoran su solvencia usando menos capital
Las aseguradoras están de vuelta en el sector inmobiliario. Las grandes compañías de seguros que operan en España están adquiriendo inmuebles en las mejores zonas de Madrid, Barcelona y Londres. Tres factores explican este renovado interés: la recuperación de los precios de alquiler de las oficinas, las pobres rentabilidades de los bonos y la nueva regulación sobre capital (conocida en el sector como Solvencia II).
Una de las transacciones más emblemáticas ha sido la realizada por Mutua Madrileña. La compañía compró hace un año un edificio que había sido propiedad de Forum Filatélico, en la calle José Abascal de Madrid, por 30 millones de euros. La operación es emblemática porque la aseguradora llevaba más de una década sin realizar ninguna adquisición en el sector inmobiliario.
La última operación que se ha conocido en el sector es la adquisición por parte de Generali Real Estate (la división inmobiliaria del gigante italiano) de un edificio comercial en la calle Preciados de Madrid.
La última operación que se ha conocido en el sector es la adquisición por parte de Generali Real Estate (la división inmobiliaria del gigante italiano) de un edificio comercial en la calle Preciados de Madrid.
Tras los años más duros de dudas sobre el sector, donde solo los gestores oportunistas entraban en el inmobiliario, los inversores institucionales están tomando posiciones. “Es el momento de evolucionar desde el fondo de valor añadido al capital más core”, explicó Jasie Leekha, responsable de GreenOak Real Estate en el SIMA la pasada semana. “El capital más conservador, el alemán y los seguros, ya están invirtiendo en España”, apuntó por su parte Pedro Abella, principal en el equipo de inmobiliario del fondo HIG Capital.
La operación que marcó el punto de inflexión en la relación entre aseguradoras e inmobiliario fue la protagonizada por Mapfre en 2015. El gigante asegurador español compró un edificio emblemático en la Plaza de la Independencia de Madrid (donde está la Puerta de Alcalá). Pagó 82 millones de euros. Unos meses después la aseguradora presidida por Antonio Huertas adquirió un edificio en la City de Londres.
El movimiento no se limita solo a grandes aseguradoras. La mutua PSN compró en diciembre de 2016 un imponente palacete en la calle Génova de Madrid, donde ha trasladado su sede central;la aseguradora francesa CNP adquirió hace un año un inmueble junto al Congreso de los Diputados, también para fijar su nueva sede corporativa. Santalucía también siguió los pasos de Mapfre y compró un inmueble en la City de Londres.
Además de la reactivación del sector inmobiliario, ha sido clave para esta nueva tendencia la nueva directiva de seguros, Solvencia II, que entró en vigor el año pasado. Con las nuevas fórmulas de cálculo del capital, la inversión en edificios es una de las alternativas que menos consumo de capital requieren.
El modelo de negocio de las aseguradoras implica el que tengan comprometidas grandes cantidades de dinero en activos con los que hacer frente a los pagos de siniestros futuros que sufran sus clientes. Cobran por adelantado, pero deben reservar parte del dinero a las llamadas provisiones matemáticas. Estas reservas se han destinado tradicionalmente a bonos emitidos por Gobiernos, al considerarse uno de los activos más seguros.
Sin embargo, la política de tipos cero impulsada por los grandes bancos centrales ha provocado que la deuda pública apenas aporte rentabilidad. Este es el tercer factor que está llevando a las aseguradoras a buscar activos alternativos que generen mayores retornos. Aunque también están analizando inversiones en infraestructuras y proyectos energéticos, los activos inmobiliarios siguen siendo los reyes.
El regreso al negocio
Tras la crisis financiera y del ladrillo, el inversor institucional como aseguradoras nacionales y fondos de pensiones salieron del inmobiliario español. En plena crisis de deuda, solo los llamados fondos buitre o de valor añadido apostaron por España. Era el momento de buscar altas rentabilidades.
La entrada de fondos internacionales y socimis a partir de 2014 cambió el mercado, donde volvió la confianza en la recuperación inmobiliaria. Se modificó también el perfil de operaciones, con más competidores peleando por los inmuebles, lo que hizo que subieran los precios y bajaran las rentabilidades.
Los últimos en sumarse a la fiesta de la recuperación son las aseguradoras, que por contar con un perfil más conservador en sus inversiones están entrando poco a poco. Muchas de ellas, también firmas internacionales, tienen limitados los mandatos de dónde puede invertir y el perfil de riesgo –normalmente bajo–. Eso redirige sus miradas a inmuebles en el segmento prime, que aseguran a las entidades unas rentas fiables y continuas aunque eso signifique hacer fuertes ofertas.
La entrada de institucionales hace que haya una enorme presión en el precio de oficinas prime en Madrid y Barcelona. Las rentabilidades son mayores en otras ubicaciones y en otros activos como centros comerciales, donde fondos de pensiones internacionales han entrado, por ejemplo, en el capital de Xanadú o Puerto Venecia.