Operación Chamartín: el proyecto vuelve a la casilla de salida

Carmena deberá presentar un nuevo plan parcial y una modificación puntual del PGOU La promotora DCN y el Consistorio se encuentran cerca de un acuerdo

Entorno de la estación de Chamartín, al norte de Madrid.Pablo Monge

La conocida como Operación Chamartín se acerca a un nuevo consenso, 24 años después de que se presentara por primera vez. Pero el acuerdo entre las partes necesitará de nuevo pasar por el largo proceso de trámites legislativos. Por eso, las diferentes partes negociadoras, tanto la promotora Distrito Castellana Norte (DCN) como el equipo de la alcaldesa Manuela Carmena (Ahora Madrid), quieren consensuar en estos días el desarrollo urbanístico más grande al Norte de la ciudad, que permita su inicio antes del final de la legislatura.

Los representantes de las distintas partes se reunieron este jueves en la mesa política, tras intensas reuniones técnicas en las últimas semanas, con prácticamente todos los flecos del acuerdo despejados. Por parte de DCN, acudió su presidente Antonio Béjar, un veterano directivo del sector inmobiliario ligado al BBVA, y en el lado del Ayuntamiento acudió José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano, quien ha señalado en los últimos días que deseaba llegar a un acuerdo definitivo antes de final de junio. También estuvo presente un representante de Adif, que es la propietaria de la mayor parte de esos terrenos junto a la estación de Chamartín, y que tiene un acuerdo de cesión del suelo a la empresa por 1.200 millones de euros.

La megaoperación urbanística necesitará de una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) debido a una rebaja de la edificabilidad prevista anteriormente y debido a que el nuevo proyecto pasará de las manos privadas, actualmente bajo el promotor DCN (Distrito Castellana Norte, controlada en un 75% por BBVA y en un 25% por Grupo San José), a la iniciativa pública. Es un tanto que se anota Carmena y su concejal de Desarrollo Urbano, ya que desde el inicio de la legislatura recalcaron su rechazo al anterior plan presentado por la exregidora Ana Botella (PP) y por DCN, ya que consideraban que debía estar bajo el impulso de la Administración.

La operación pasará de manos privadas a ser una iniciativa pública

Esta modificación legislativa puede dilatarse más de un año, ya que requiere modificar el PGOU y el plan parcial del proyecto, lo que conlleva el visto bueno de la Comunidad de Madrid.

El proceso es largo. La junta de Gobierno municipal debe dar una aprobación inicial del nuevo plan parcial, una decisión que se puede retrasar hasta diciembre, según indican fuentes conocedoras de la negociación. A partir de ahí, se prevé unos trámites de varios meses, ya que el Consistorio debe presentar antes numerosos informes favorables de distintos organismos, pasar el periodo público de alegaciones y el visto bueno de los partidos políticos en el Pleno municipal. Después se trasladaría para que el consejo de Gobierno de Cristina Cifuentes (PP), presidenta de la Comunidad, otorgue el permiso definitivo.

La legislatura acaba en mayo de 2019, por eso las partes son conscientes de la necesidad de llegar a un acuerdo definitivo de forma rápida, para evitar que cualquier contratiempo vuelva a dejar en el limbo el proyecto.

Los detalles de la nueva operación

DCN cede la iniciativa al Ayuntamiento, que será a partir de ahora quien tenga que desarrollar el proyecto, con la base del diseño que termina de consensuar con el equipo de Simon Smithson, arquitecto británico en quien la empresa ha delegado la negociación.

Prácticamente todos los puntos están acordados, excepto el relativo al distrito de negocios en el entorno más cercano a la estación de Chamartín. El equipo de DCN trata de convencer al de Carmena que esa zona de negocios debe ser de uso mixto, es decir, que incluya no solo torres de oficinas, sino que se dé vida a esa área con viviendas, restaurantes y tiendas, además de contar con grandes inmuebles que permitan albergar grandes sedes corporativas. Ese es el escollo final que ayer se preveía dar por finiquitado. Allí también se levantará algún edificio icónico. La empresa llegó a hablar de edificar el rascacielos más alto de Europa.

El acuerdo final incluye la rebaja en el número de viviendas inicialmente propuesto por la empresa, un 20% menor, lo que supondrán entre 13.000 y 14.000 viviendas. En el proyecto aprobado por Botella para ese ámbito, se preveían 17.000 casas. Cuando Carmena presentó el suyo el pasado año, llamado Madrid Puerta Norte tras tumbar el de la anterior alcaldesa, propusieron 4.000 unidades.

La edificabilidad del ámbito (metros cuadrados edificables respecto al bruto de metros cuadrados) se reduce de 1,05 m2 a 0,98 m2 aproximadamente. Además, la mayor parte de las viviendas se situarán en la zona sur, en el área más cercana a la estación. Allí ganarán los edificios en altura de viviendas, además del centro de negocios. Más al norte, se reduce la elevación de los edificios, que previsiblemente tendrán entre cinco y siete plantas.

A su vez, se espera que todas las infraestructuras previstas por DCN en el anterior proyecto se mantengan, desde las estaciones de Metro (una condición básica para la Comunidad de Madrid) como carreteras, dotaciones o puentes y pasarelas entre el este y oeste de esa zona del norte. Solo el conocido como nudo Norte reducirá su capacidad por petición municipal.

Cronología de un fracaso

La conocida como Operación Chamartín nació en 1993 por iniciativa de José Borrell, entonces ministro socialista de Obras Públicas. Las divergencias entre partidos y Administraciones y más tarde la crisis han ido retrasando el plan. En 2015, BBVA, Adif, Ayuntamiento y Comunidad (ambas gobernadas entonces por el PP) presentaron el proyecto llamado Distrito Castellana Norte. La llegada de Manuela Carmena a la alcaldía dio por traste de nuevo la iniciativa. El Pleno, con los votos de Ahora Madrid y PSOE, tumbó el proyecto de DCN. Como alternativa presentaron un borrador llamado Madrid Puerta Norte.

Antes de las elecciones legislativas del 26J, ninguna parte cedió a la espera de conocer quién encabezaría el Ministerio de Fomento. Con Íñigo de la Serna como nuevo titular, se abrió un nuevo deshielo, que previsiblemente acabará en los próximos días con un nuevo acuerdo, 24 años después.