Cómo la nueva economía cambiará el mercado de la vivienda
Por Eduard Mendiluce, Presidente del Club Inmobiliario de ESADE y CEO de Anticipa
Tener una casa propia, un refugio seguro en el que volver cada noche y un techo sobre la cabeza, posiblemente sea la necesidad más intrínseca del ser humano, sólo superada por la de comida. No obstante, incluso un sector tan tradicional como el de la vivienda está pasando por grandes cambios que afectarán a todo esquema mental inmobiliario.
Fenómenos vinculados a la globalización, las crisis económicas, los flujos demográficos y migratorios forzarán a una reestructuración de los conceptos de propiedad e inversión, que ya no serán sinónimos, sino que tomarán diferentes caminos y protagonistas. Por otra parte, las divergencias geográficas y sociales marcarán cada vez más la distancia entre población metropolitana y periférica.
Estas son sus principales características:
1. Un mercado de dos velocidades
Los últimos 15 años han visto dinámicas de mercado excepcionalmente rápidas; primero con un feroz aumento de los precios, después por un descenso igualmente vertiginoso. Ahora las transacciones y los precios vuelven gradualmente a crecer, pero no en todas partes y no en todos los sectores. El mercado se mueve a dos velocidades. Por un lado están las áreas metropolitanas, integradas en el mercado internacional y, por el otro, la inmensa provincia cada vez más abandonada. En España, en Europa y en el mundo.
Las subidas de precios han comenzado a instalarse de manera definitiva en las grandes ciudades, en cambio, la provincia sigue en una condición depresiva de la que es difícil imaginar una salida.
La demanda se centra en las metrópolis más importantes, mientras que las ciudades pequeñas se ven obstaculizadas por el débil crecimiento económico y la dificultad en atraer capitales internacionales, los verdaderos protagonistas reales en el actual mercado global.
2. Inversión para pocos
De hecho, la alta liquidez y las previsiones de un aumento moderado y gradual en las tasas de interés, acompañadas por la volatilidad en los mercados financieros, implican la llegada de un flujo creciente de capitales hacia el sector inmobiliario. Estas inversiones se refieren principalmente a las áreas de más prestigio de las grandes capitales y son realizadas por fondos de inversión internacionales. Entre ellos, los más activos son los inversores asiáticos, que, después de haber saturado los mercados de Singapur y Hong Kong, ahora acuden a ciudades como Vancouver, Estocolmo o Londres, donde los precios han aumentado en un 54% durante los últimos cuatro años, creando las condiciones para una nueva burbuja.
La tasa de disponibilidad en Europa es de alrededor del 10,5 por ciento, pero existen diferencias considerables entre los segmentos de mercado. Por un lado, encontramos con la escasez de oferta de productos de alta calidad, ya que en las zonas de mayor prestigio, la disponibilidad ya es casi nula y los primeros productos especulativos no se colocarán en el mercado antes de 2017. Por el otro, las áreas deprimidas permanecen saturadas de oferta de baja calidad que necesita reformas y termina paralizando la construcción.
Por tanto, si para el gran inversor el ladrillo es y seguirá siendo un activo sobre el que apostar, para el particular el mercado inmobiliario girará cada vez más en torno a la sustitución, con la progresiva contracción de las ventas por inversión. Aquellos que comprarán casa lo harán para reemplazar su vivienda con una mejor, porque sea más grande, más luminosa, mejor situada o más eficiente desde el punto de vista energético.
La rentabilidad se mantiene intacta para los productos de alta calidad situados en zonas de difícil acceso para el pequeño inversor, que se enfocará más sobre el uso y menos sobre la propiedad.
3. Acceso en lugar de propiedad, alquiler y eficiencia
La cultura del sueldo fijo que estaba en la base de las hipotecas de larga duración ha venido a menos en la época de la flexibilidad y la precariedad. La generación más joven no puede, y en muchos casos no quiere, hipotecar su futuro con una inversión a largo plazo anclada en salarios que no se pueden garantizar y, por tanto, prefiere el acceso a la posesión.
Fenómenos como el crowdfunding y la share economy han proporcionado los presupuestos para un cambio de paradigma en el comportamiento económico de las personas. El ladrillo es cada vez menos una inversión y cada vez más un bien a utilizar para mejorar la calidad de vida. En este sentido, la compra y el alquiler son dos opciones destinadas a igualarse en el medio plazo. En los próximos años asistiremos al acercamiento de la situación española con la de otros países europeos, como Alemania, donde ya desde hace años los ciudadanos tienden a preferir el alquiler.
Compraventas y precios seguirán dos tendencias positivas en los próximos tres años y la normalización de los precios se traducirá también en un cambio en el modus operandi de las inmobiliarias, que tendrán que modernizarse para gestionar mejor la relación entre oferta y demanda. Las nuevas tendencias de consumo deberán ser analizadas en profundidad para tratar de satisfacer las diversas necesidades de los segmentos sociales.
El mercado cambia y también cambian el consumidor y sus prioridades. La última década ha estado marcada por el auge de la búsqueda en la red, que ha proporcionado mayores oportunidades y una mayor transparencia. Los inmuebles de alto consumo energético son los menos deseables y en los próximos años serán aún más difíciles de vender; ya hoy las propiedades eficientes tienen valores de mercado superiores y plazos de venta más cortos.
Rehabilitar se convertirá en un imperativo categórico: por un lado para proporcionar nuevos impulsos al mercado, por el otro para ofrecer oportunidades de trabajo al sector de la construcción.
4. Hacia un replanteamiento del espacio
El problema del acceso a la vivienda será crucial en los próximos años y se harán necesarias políticas para habitar los pisos desocupados, sobre todo a través de estímulos para el propietario a reformar y alquilar. Una vez resueltos, o normalizados, los conflictos con el sector hostelero, también el home sharing, junto con el fomento al alquiler, podría convertirse en un importante recurso para aliviar la presión social en el tema de la vivienda.
Frente a las imparables oleadas de migración que azotarán a nuestro continente en las próximas décadas, es primordial la implementación de un plan de desarrollo urbano y arquitectónico que evite la creación de ghettos y periferias degradadas. Así que, posiblemente, nos enfrentaremos a una drástica mutación de casas y barrios, incluso bajo el aspecto constructivo y de proyecto. Pasaremos de las categorías de intimidad y separación, a las de acogida y colaboración: una revolución copernicana en comparación con la arquitectura y el urbanismo del siglo pasado.
El diseño de las futuras viviendas tendrá un cierto porcentaje de sharing en su ADN, con espacios modulares y flexibles, que podría convertirles en un término medio entre casas y residencias. Tal vez, la misma propiedad del inmueble será compartida entre los miembros la comunidad de vecinos o, de todos modos, será un mundo en el cual el alquiler será el protagonista. Apartamentos independientes con zonas comunes, desde los jardines, a los lugares para comer, hasta los espacios recreativos, en una especie de condominio 3.0.
Más de tres millones de hogares que ya están involucrados en esta filosofía, y con claras perspectivas de crecimiento, es inevitable que acaben influenciando a los proyectos, las rehabilitaciones, la misma idea de habitar y las soluciones para las emergencias habitacionales.
5. Necesaria profesionalización del sector en el futuro
Son muchos los retos que afronta el sector, y la especialización y profesionalización de sus directivos, será elemento clave para afrontar el futuro en las mejores condiciones, por este motivo, como comenta el Director Académico del Corporate MBA ESADE, Joan Anton Guardiet; la Escuela de Negocios ESADE, lanza este enero del 2017 el primer MBA (Master of Business Administration) especializado en el sector inmobiliario. Una apuesta formativa de gran calidad para los que quieran liderar este sector con garantías. Un programa para profesionales en activo, con capacidades no ya de jugar el juego del sector inmobiliario, sino para aquellos que quieran protagonizar este nuevo juego del sector y quieran liderarlo.
El Club Inmobiliario ESADE Alumni, con empresas como Anticipa, CBRE, Colonial, la Llave de Oro, y muchas otras ya han manifestado la voluntad de participar en esta iniciativa que sin duda, transformará la visión del sector de los participantes del programa.