Allí donde se encarece el suelo... sube más la vivienda

Los expertos recuerdan que en muchos lugares los suelos suben por su escasez Al coste de los terrenos también se le culpó de ser responsable de la burbuja

Carlos Cortinas

Todos los agentes del mercado inmobiliario, así como los más veteranos, recordarán que cuando los precios de las casas se incrementaban cada año a tasas de dos dígitos, además del boom de demanda, el crédito barato e ilimitado y la bonanza económica (sumada ya saben a los incentivos fiscales), se culpó también al precio del suelo de la posterior burbuja. “Al ser la principal materia prima de nuestro sector, si ésta estaba cara, no quedaba más remedio que repercutirla sobre el precio final de las viviendas”, admite uno de los pequeños promotores que ha logrado sobrevivir a la criba del sector.

Eso también explica que en cuanto estalló la crisis, se esfumaron los incrementos de ventas de casas y las obras se paralizaron, los terrenos pasaron, en muchos casos, a no valer apenas nada.

¿Qué está ocurriendo ahora que comienzan a reactivarse las transacciones y la edificación?

El Ministerio de Fomento publicó recientemente su estadística de precios de suelo correspondiente al cierre de 2015 y en ella se puede constatar cómo en términos globales, los terrenos cerraron un ejercicio más con descensos de precios. Siguen bajando, pero cada vez menos.

Descendió en el cuarto trimestre del año pasado un 2,4% en tasa anual, al situarse en un promedio de 151,9 euros por metro cuadrado. Sin embargo, y de la misma manera que en la vivienda nada tiene que ver lo que ocurre en un pueblo con su vecino, en materia de solares se reproduce ese mismo esquema. Así, frente a esa rebaja del 2,4% anual de 2015 en términos agregados, en los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del metro cuadrado aumentó un 4,6% anual, y alcanzó los 300,8 euros.

Los precios medios más elevados, dentro de esa categoría de los municipios más poblados, se contabilizaron en las provincias de Madrid, con un coste promedio de 572,7 euros por metro cuadrado, Barcelona, con 500,9 euros y Guipúzcoa, con 403,4 euros. Al otro lado de la clasificación, los precios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se localizaron en las provincias de Albacete, con apenas 93,8 euros por metro cuadrado, Asturias, con 102,3 euros y León, con 120,8 euros.

¿Y hay alguna correlación entre los lugares donde el precio de los solares ya crece y aquellos donde las viviendas son más caras? El cruce de las estadísticas de Fomento realizado por CincoDías así lo demuestra, si bien todavía es pronto para que sea totalmente uniforme.

• Escasez de terrenos

En la clasificación por comunidades autónomas esa dualidad de subida de precios de los suelos y encarecimiento de las viviendas se produce, de momento, en cinco de ellas: Aragón, Baleares, Canarias, Castilla y León y Extremadura. Pero si el análisis se realiza por provincias, que es más ajustado dada la heterogeneidad de los distintos mercados inmobiliarios, la coincidencia se extiende a más territorios. Y lo más importante, en algunas provincias comienzan a registrarse alzas de precios de los terrenos de más del 40% y del 60% que podrían estar indicando que en la zona no hay mucha cantidad de suelo disponible para edificar viviendas de nueva construcción.

Es el caso de Las Palmas, donde el año pasado los solares se revalorizaron nada más y nada menos que un 66,8% anual, lo que explica, aunque sea solo en parte, que allí las casas se encarecieran en 2015 un 2,2%, por encima de la media nacional, que fue del 1,8%.

Cataluña es otro caso de heterogeneidad. En términos agregados, la estadística de precios de suelo concluye que los solares allí aún se abarataron un significativo 12,4% anual, mientras los pisos se encarecieron un 3%. Sin embargo, en el desglose por provincias explica esta aparente contradicción.

Los solares aún se deprecian en la provincia de Barcelona (que incluye muchos más municipios que la capital Condal) un 18,9% de media al mismo tiempo que los precios avanzan al 3%, pero en el resto de provincias los terrenos ya contabilizan fuertes subidas: del 11,6% en Gerona, del 4,2% en Lérida y del 5,8% en Tarragona. Pues bien, las casas en las dos primeras finalizaron el año pasado siendo un 3,7% y un 5,7% más caras, respectivamente, muy por encima de la media del 1,8% global.

Además, los expertos recuerdan que fuertes repuntes en los costes de suelo pueden estar anticipando que las ventas van a seguir avanzando en esa zona a buen ritmo y ante la necesidad de los promotores de buscar nuevos solares para seguir edificando, existe escasez de suelos listos para construir. “La falta de suelos finalistas es ahora el principal problema con que se encuentran las promotoras, porque todos sabemos lo que tarda un suelo bruto en estar listo para construir”, subraya otro promotor.

El ‘curioso caso’ de la región de Madrid

Madrid es uno de los pocos casos donde no se cumple por ahora, ni de lejos, esa máxima de que allí donde más repuntan los suelos, las viviendas se encarecen a más velocidad. Algunos expertos, sin duda, echarían la culpa de este aparente contrasentido a la estadística. Pero, hoy por hoy casi todo tiene su explicación en materia inmobiliaria sin necesidad de cuestionar lo bien o mal hechos que están los números.

Madrid, capital, y no el resto de la provincia, es verdad que fue uno de los territorios donde primero comenzó a desperezarse el sector. La mayor actividad económica y la mejora del empleo contribuyeron a que se animaran las ventas, sobre todo allí donde las casas acumulaban ya descuentos muy importantes. La vuelta del crédito hizo el resto. Sin embargo, al principio de esta recuperación las grúas siguieron siendo solo un recuerdo.

Prueba de ello es que los precios de los inmuebles se revalorizan en la región a tasas del 3,4% anual, casi el doble que la media nacional (1,8%) y, por el contrario, los solares aún se depreciaron el año pasado un 8,1%. Esto es porque en la almendra central y buena parte de la primera periferia cada vez quedan menos terrenos disponibles para poder construir a corto plazo. Y, en paralelo, en el resto de la provincia se acumulan muchos terrenos sobre los que se pensó en el pasado boom que serían los siguientes en desarrollarse y ahora ya no interesan a casi nadie. En los primeros enclaves, esos exclusivos por los que todos pujan los incrementos de precios de los solares ya vuelven a ser incluso de dos dígitos y como nadie desea que se repita la burbuja que dio al traste con tantas empresas, los promotores claman por soluciones. La mejor, en su opinión, sería cambiar el marco legal, por el que un suelo bruto puede tardar en ser finalista hasta 10 años. Pero son realistas y saben que para eso quizás haya que esperar al próximo boom.