Radiografía de la vivienda: dónde se puede comprar y pagar una casa y dónde aún no

En siete regiones los pisos deberían seguir abaratándose Dependiendo de las condiciones de la hipoteca contratada, la situación varía

Carlos Cortinas

Cualquier negocio que se precie aspira a fabricair mucho producto con el menor coste posible y a un precio competitivo para que la demanda del mismo sea lo más elevada posible. En materia de vivienda, el mercado no funciona exactamente así, aunque los parámetros son los mismos. Quien vende una casa, sea de segunda mano o nueva, quiere hacerlo por el mayor precio posible y en el menor tiempo. El hecho de que hoy todavía muchas viviendas tarden más de un año en venderse quizás tenga que ver con que el precio de salida no se corresponde con el que está dispuesto a pagar el potencial comprador.

Sociedad de Tasación, una de las empresas líderes de valoración del mercado inmobiliario, acaba de realizar el ejercicio para conocer cuánto vale la casa que pueden pagar los españoles y las conclusiones son reveladoras. Al cruzar las estadísticas de precios de la vivienda con los salarios medios de los trabajadores por comunidades autónomas y teniendo en cuenta siempre que la operación sería financiada con una hipoteca a tipo de interés variable al 2,5% y con un plazo de amortización de 30 años, en siete regiones los inmuebles deberían seguir abaratándose. Se trata de Madrid, Galicia, Cantabria, País Vasco, Navarra, Cataluña y Baleares. En el resto, se puede concluir que los hogares con rentas medias podrían afrontar en la actualidad la compra de una vivienda tipo.

Con el fin de mostrar lo importante que puede llegar a ser el peso de la financiación hipotecaria, Sociedad de Tasación ha realizado el mismo ejercicio, pero aplicando un préstamo con tipo de interés variable al 5% (conviene recordar el efecto perverso que sobre millones de hipotecados tuvo todavía en el boom la subida de los tipos y el euríbor) y al mismo plazo de 30 años. En este segundo caso, la situación varía ostensiblemente y ya en solo cuatro regiones se podría comprar y financiar la vivienda con un sueldo medio. Sería en La Rioja, Aragón, Castilla-La Mancha y Murcia. En el resto, los precios inmobiliarios deberían seguir ajustándose para hacer accesible la adquisición de una vivienda a la mayor parte de las familias.

Así, preguntado el viernes durante la presentación de este estudio, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, aseguró que el sector inmobiliario español está todavía “más cerca de la estabilización que de la recuperación”, por lo que vaticinó que cuando llegue ese momento de la recuperación “unos saldrán a una velocidad y otros a otra”.

Fernñandez-Aceytuno trató de huir de cierta euforia que se respira en los últimos meses por parte de algunos agentes del sector y en ese contexto recordó que a pesar de que el empleo y las hipotecas están creciendo, se observan problemas de demanda, como es el hecho de que no todo el mundo pueda acceder todavía a una vivienda. Además, no dejó pasar la ocasión para incidir en que se percibe un cambio de paradigma hacia el alquiler, cierto riesgo regulatorio y sensibilidad de tipos de interés.

Asimismo, consideró que 2015 cerrará posiblemente con unas 400.000 transacciones de vivienda, aunque insistió en que la recuperación va a ser a varias velocidades.

Por el lado de la oferta, admitió que no ve claro el stock inmobiliario e incidió en la necesidad de saber medirlo. Además, insistió en que los ciclos inmobiliarios duran 8 años y destacó el papel de las socimis durante la crisis para atraer de nuevo a los grandes fondos de inversión extranjeros en el sector inmobiliario español.

Por su parte, el director de macroeconomía de CaixaBank Research, Oriol Aspachs, aseguró que el sector inmobiliario, que el año pasado entró en fase de estabilización, se encuentra actualmente en una etapa expansiva con crecimientos fuertes de las compraventas, y ya se empiezan a registrar tasas positivas de los precios. Por ello, cree que en un plazo de tres o cuatro años estará en situación de equilibrio.

Durante su intervención, subrayó la heterogeneidad del sector, con zonas en las que el stock es ya muy bajo y de no haber nueva inversión residencial el año que viene habrá falta de oferta, lo que redundará en sorpresas al alza en los precios. Además, el sector bancario está volviendo a financiar al sector inmobiliario.

La entidad ha revisado en un punto el crecimiento de la economía española para este año, en el que se espera que se genere medio millón de puestos de trabajo.

Entre los factores que más van a determinar esta evolución destaca la caída del precio del petróleo, el ajuste del déficit público, que cerrará 2015 en cerca del 4,7%-4,8%, y la depreciación del euro, que en 2016 se situará cerca de la paridad con respecto al dólar. El viento de cola seguirá predominando en 2016, un ejercicio para el que prevén 2,7% de crecimiento del PIB y un euríbor similar al actual.