Venta de casas: ¿recuperación definitiva o espejismo en el desierto?

Bloque de pisos en promoción.EFE

¿Inicia el mercado inmobiliario español un cambio de tendencia hacia una etapa de recuperación tras vivir en 2013 el punto más bajo en la historia reciente, o las alzas en primavera han sido un espejismo y vuelven los tiempos de debacle? Los segundos se han encontrado con un argumento de peso hoy: el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad cayó el 3,4% respecto a la del mismo mes de 2013.

Estas cifras han llevado a empresas como Pisos.com o Idealista.com a afirmar que este retroceso confirma que “los datos positivos del mes de marzo fueron un mero espejismo de recuperación”, según pisos.com. “No se puede anticipar un cambio de tendencia basándose en un periodo de tiempo tan reducido”, añade en un comunicado. "La financiación hipotecaria seguirá todavía muy concentrada en dar salida a los adjudicados de las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario”. “Por ahora, las transmisiones seguirán estando dominadas por las compras al contado”, añade.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, admite por su parte que "existe interés en los bancos por ofrecer hipotecas", pero que, en cambio, "el perfil de la demanda sigue sin ser solvente". Pisos.com aseguran que “la financiación hipotecaria seguirá todavía muy concentrada en dar salida a los adjudicados de las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario”.

No todas las opiniones son tan negativas. Fotocasa.es vaticina un crecimiento en términos interanuales “a partir del mes de junio”, según su responsable de estudios, Beatriz Toribio, quien explica que la estadística todavía no recoge la “tímida apertura al crédito”, llevada a cabo en los últimos meses por las entidades bancarias.

Los analistas de Bankinter, por su parte, han emitido un informe en el que desgranan en un informe cinco claves que indican que, a pesar de los malos augurios, la recuperación del ladrillo se va a producir en los próximos meses.

1- Mejora de la economía y del empleo.

La economía española acumula ya tres trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá a unas tasas del 1,3% y 2,1% durante los años 2014 y 2015 respectivamente, según las estimaciones de Bankinter publicadas en el informe de estrategia de inversión. Este crecimiento, explican los expertos, está comenzando a tener una influencia directa en el empleo, variable determinante para el mercado inmobiliaria.

“Aunque una parte muy significativa de la creación de empleo es temporal, esta mejora del mercado laboral permitirá que la tasa de paro se reduzca desde el 25,9% hasta el 22,2% a finales de 2015, lo que podría favorecer la demanda”, asegura el informe de la entidad bancaria.

2- Compras por parte de extranjeros.

Las compras de viviendas por parte de extranjeros y no residentes se redujeron a una tasa anual compuesta de -40% entre 2007 y 2009, pero han registrado crecimientos de doble dígito en los dos últimos años, de modo que este dato ya supone el 16% del total.

Bankinter estima que, pese al saldo migratorio negativo, la demanda de vivienda por parte de extranjeros aumentará en los próximos trimestres, debido a los atractivos precios tras una larga fase de ajuste, el notable crecimiento económico registrado en países como Alemania y Reino Unido y el atractivo de España como destino vacacional por el clima y la mayor seguridad que en otros destinos del Mediterraneo. Por último, valora de manera positiva la medida puesta en marcha por el Gobierno hace varios meses y que supone la concesión de visados de residencia a compradores de activos inmobiliarios de valor superior a 500.000 euros puede atraer a los inversores asiáticos con mayores patrimonios.

3- Mayor atractivo de la vivienda como inversión.

La combinación de precios bajos en el sector inmobiliario y el acusado descenso en la rentabilidad de otros activos financieros como los depósitos y la deuda publica están creando un contexto de mercado en el que la única forma de obtener rentabilidades que superen la inflación en el medio plazo sea la inversión en activos de riesgo como la renta variable o el sector inmobiliario.

 4- Síntomas de recuperación en grandes ciudades.

El parón en la promoción residencial y la menor propensión a la venta de viviendas de segunda mano en la fase bajista del ciclo ya está provocando restricciones de oferta en localizaciones de las grandes ciudades y centros turisticos, como lo que permite anticipar que la tendencia de los precios en las mejores localizaciones será creciente, recoge el informe de Bankinter.

Según datos manejados por la entidad, “el comienzo de la recuperación ya se está reflejando en Madrid y Barcelona, cuya fase de descenso interanual ha terminado prácticamente e incluso ha llegado a registrar algún repunte en tasa trimestral”.

 5- Escasez de nueva oferta.

Una parte significativa del stock de viviendas de 2013 se concentra en promociones “poco deseables” ubicadas en zonas muy alejadas de ciudades que, probablemente, solo podrán ser comercializadas en el largo plazo a precios de derribo, por lo que el stock en zonas con mayor demanda es menor.

Este stock vendible comenzará a reducirse este año debido al brusco frenazo en la actividad promotora: el número de viviendas terminadas descendió y los visados de obra nueva autorizados por el Colegio de Arquitectos apenas superaron los 30.000 durante todo el año 2013, por lo que no es previsible que se reactive la actividad promotora ni que la oferta de vivienda se incremente de forma sustancial durante 2014 y 2015.