Otra prórroga para valorar el suelo en desarrollo
El próximo 1 de julio vence la moratoria que por tercera vez se ha otorgado a los suelos en desarrollo para que se puedan valorar conforme a la Ley de Suelo de 1998 y no conforme a la vigente. La diferencia entre uno y otro sistema es notable respecto de los suelos urbanizables programados o sectorizados. Si se aplican los criterios de la ley de 1998, podrán valorarse a valor de mercado, utilizando el método residual. Si se aplican los criterios de la vigente Ley de Suelo deberán valorarse como suelo en situación básica de rural.
Cierto es que el valor de mercado de estos suelos, cuando son titularidad de entidades financieras, ha sido fuertemente castigado por las necesidades de provisionamiento exigido por las medidas recientemente adoptadas para sanear el sistema financiero, cuestión que ya exigiría una reflexión individualizada per se. También lo es que la valoración como suelo rural, aunque supone determinar su valor aplicando el método de capitalización de rentas actuales o potenciales, permite la posibilidad de duplicar el valor si concurren determinadas circunstancias de localización. Sin embargo, ambas certezas no llegan a compensar el déficit de valoración de estos activos, que pueden tener consecuencias nada deseables para el recientemente remozado sector financiero.
A nadie escapa que valorar el suelo en desarrollo según su situación real (situación básica de suelo rural), sin tener en cuenta lo que podría llegar a ser (situación básica de suelo urbanizado), evita la especulación inmobiliaria y abarata los costes expropiatorios o reparcelatorios para Administraciones, sociedades urbanísticas, urbanizadores, empresas titulares de servicios de interés económico general, etc. Pero también era obvio que podría suponer la depreciación (nada menos que en un 90%, según los expertos inmobiliarios) del valor de estos activos para los titulares afectados cuando existiera un riesgo probable de expropiación.
No parece excusa para paliar tal depreciación el que los criterios de valoración establecidos en la vigente Ley de Suelo se apliquen solo a determinados procedimientos administrativos, porque, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, el criterio de prudencia contable exige que se opte por el que dé como resultado un menor valor de tasación. Y aunque no parece que, en estos momentos de grave déficit de liquidez (tanto pública como privada), pueda razonablemente considerarse que el escenario expropiatorio es el probable, no cabe descartarlo completamente, sobre todo si se dan los presupuestos legales para que esa potestad administrativa tenga lugar, como podría suceder, por ejemplo, si se han incumplido los plazos y deberes para proceder al desarrollo urbanístico de los suelos o se han aprobado planes o proyectos que comporten la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de determinados bienes.
Para paliar estos efectos nocivos, ya la Ley 8/2007 preveía una excepción muy relevante en su disposición transitoria 3a (también recogida en la vigente de 2008): los suelos urbanizables se podrían tasar teniendo en cuenta sus expectativas urbanísticas siempre y cuando (a) estuviesen clasificados como suelos urbanizables sectorizados el 1 de julio de 2007 y (b) no se hubieran incumplido los plazos para su desarrollo por causas imputables al propietario del suelo. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicaría el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta ley, esto es, hasta el 1 de julio de 2010.
Este plazo transitorio inicial fue ampliado hasta el 31 de diciembre de 2011 por el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, y el Real Decreto-Ley 20/2011 lo volvió a prorrogar hasta el 1 de julio de 2012. No cabe duda de que esta medida supone un alivio relevante para el sector promotor, financiero y bancario, porque evita -de momento- el impacto de aquella depreciación en sus respectivos balances. A la vista de las malas noticias sobre la situación económica del país, resulta más que probable que se decrete una nueva prórroga que prolongue -por tercera vez- la moratoria que vencerá el próximo 1 de julio, al menos hasta que se aborde una necesaria modificación de la Ley de Suelo y de los criterios de clasificación del suelo y de valoración aplicables, ajustados a criterios realistas. Este es otro melón que merece ser abierto si se quieren evitar más incertidumbres de las necesarias al sector financiero.
Ramón Vázquez del Rey Villanueva. Abogado de Uría Menéndez