Vivienda: de la necesidad a la virtud
Seguimos sin recuperarnos y aún ignoramos siquiera si hemos tocado fondo. Han desaparecido miles de empresas en el sector, nuestras ventas continúan cayendo, disminuyen las nuevas edificaciones y decae el valor de nuestros stocks. No se aventura la luz al final de este túnel en el que entramos ya hace demasiados años y los términos ladrillo y burbuja siguen demonizando a nuestro sector como si fuéramos los culpables casi en exclusiva de la crisis que ha llevado al desempleo a 5.300.000 personas que quieren trabajar y no pueden. Es injusto además de falso y creo que los promotores inmobiliarios llevamos haciendo autocrítica de los errores cometidos en los años de bonanza, aunque pueda ser también cierto que debamos ahondar aún más en su análisis para no volver a repetirlos en el futuro. Una tarea en la que es obligado que nos acompañen las instituciones financieras que exacerbaron durante demasiado tiempo sus capacidades de conceder crédito a manos llenas.
Pero creo que también es momento de reivindicar el valor de una actividad, la promoción de viviendas, que responde a una necesidad básica de los ciudadanos y que además ha demostrado con creces su enorme capacidad de crear riqueza y empleo, las dos carencias básicas que actualmente lastran a nuestro país desde los años finales de la última década.
Los españoles siguen necesitando viviendas aunque la disminución en su poder adquisitivo y, sobre todo, la falta de crédito les impida comprarlas. La falta de demanda real no puede ocultar que somos el segundo país de entre los 27 de la Unión Europea en el que viven más personas por hogar. Acercarnos a la media de nuestro entorno, converger con Europa, haría necesario que se construyeran tres millones de nuevas viviendas. Muchas familias y jóvenes en edad y con deseos de emanciparse y volar por su cuenta lo saben y lo sufren. Y ese debe ser el reto y la ocupación del sector. Pero el circuito no se cierra entre comprador y promotor: toda la economía del país se beneficia de esa actividad porque cada vivienda construida y vendida es una magnífica locomotora que arrastra hacia el crecimiento a empresas, entidades financieras, organismos y Haciendas públicas. Es una circunstancia que no puede obviarse en un momento en que España sufre un grave problema de deuda pública generada por un excesivo gasto, es verdad, pero también, y sobre todo, por una drástica caída de ingresos en las arcas públicas y privadas. Si hacemos consideraciones macroeconómicas, las conclusiones de Asprima son que por cada 100.000 viviendas producidas seríamos capaces de incrementar 0,33 puntos de PIB con un impacto añadido y benefactor en las cifras de empleo: nuestros datos indican que se crean 2,4 puestos de trabajo por cada vivienda.
El dinero empleado, por tanto, en la construcción, compra y venta de este bien de primera necesidad tiene un retorno económico y social: satisface las necesidades de vivienda, aporta crecimiento, genera empleo, y por tanto alivia el gasto por prestaciones de desempleo, y aumenta la recaudación vía IRPF y cotizaciones sociales, además de incorporar nuevos consumidores al mercado. Y no hay que extenderse demasiado para explicar que una de las vías más eficaces para garantizar la actividad de las empresas de todo tipo es aumentar nuestros depauperados niveles de consumo.
Si volvemos a poner el foco sobre los actores principales de este guion observaremos sin dificultad los efectos beneficiosos para la colectividad de la actividad inmobiliaria. En el plan de Reestructuración del sector inmobiliario que hemos elaborado en APCE llegamos a la conclusión de que para conseguir un escenario en el que se inicien 300.000 viviendas anuales las necesidades de crédito (en torno al 60% del precio de la vivienda considerando un LTV del 80% y que el suelo ya está financiado) son equivalentes al retorno fiscal que genera esta producción, un 16% del precio es la recaudación directa vía impuestos y un 44% la inducida. De esta forma, en términos del circuito global de crédito, lo comido por lo servido.
Este retorno fiscal es una cantidad más que significativa para revitalizar las Haciendas estatal, local y autonómica cuyas estrecheces actuales están contribuyendo en gran medida a la recesión.
Las desalentadoras previsiones que vamos conociendo pueden mostrar este escenario como inalcanzable, pero es posible conseguirlo. Colaborar entre todos para la consecución de este objetivo significaría poner en marcha la economía entera del país. ¿Nos ponemos a ello?
José Manuel Galindo Cueva. Presidente de APCE y Asprima