"La práctica inmobiliaria creció un 17% en plena crisis"

Ha asesorado al grupo Santander y a Caja Madrid en la venta de inmuebles. Mejor promesa de su práctica en 2007 por Iberian Lawyer, ahora dirige y coordina un equipo de 10 letrados en Ashurt.

"La práctica inmobiliaria creció un 17% en plena crisis"PABLO MONGE

El mercado inmobiliario fue durante los años del boom uno de los que más aportó al negocio de los despachos. La crisis, lejos de resultar dramática para esta práctica legal, ha generado un cambio de mentalidad entre los letrados especialistas. Como asegura Cristina Calvo, "se dejaron de cerrar operaciones para asesorar concursos, ejecuciones hipotecarias y resoluciones de contrato". Para la responsable del área inmobiliaria de Ashurt, "2011 será otro año de crecimiento".

¿Cómo ha repercutido la crisis en la práctica inmobiliaria de despachos?

Cuando cayó Lehman Brothers se dejaron de cerrar operaciones y entonces todos tuvimos que cambiar de mentalidad. Nuestra firma está especializada en fondos de inversión, y la mayoría de ellos estaban comercializando oficinas y centros comerciales. Tras la crisis, hubo que empezar a asesorarles en la salida de esas inversiones, incluso en la presentación de concursos. Por ejemplo, ayudamos a presentar concurso a una sociedad vehículo del Fondo Carval en el centro comercial BarakShopping, ya que vencía el préstamo otorgado para la construcción del centro comercial que estaba ya funcionando y no se encontraba comprador para poder repagarlo. Al final, BBVA se lo quedó.

¿Entonces no se ha producido una caída del negocio?

Al contrario, hemos aumentado. En 2009, la práctica inmobiliaria de Ashurt creció un 17% en plena crisis. Hace año y medio también viví mi primera ejecución hipotecaria. Lógicamente trabajas igual pero ganas menos porque el peso de los ingresos que se consigue con las operaciones, no es tan frecuente.

¿Se suelen reducir los márgenes?

Nuestros clientes son fieles. La mayoría lo han pasado mal, sobre todo, los que se dedican a la promoción inmobiliaria y también algunos fondos, pero nuestra filosofía siempre ha sido acompañar al cliente en los malos momentos, incluso a costa de reducir márgenes con el objetivo de que vayan de nuestra mano cuando vuelvan a invertir.

¿Cómo factura un bufete una determinada operación? ¿Por porcentaje o cobra un fijo?

No, nosotros tenemos honorarios. Cobrar por porcentaje nos parece erróneo y además se puede incurrir en un conflicto de intereses. Para poder ser independiente, una firma no debe depender del éxito de la operación. Si se plantea una operación con riesgos, cómo se lo voy a decir si cobro en función de eso. Nosotros enviamos una propuesta de honorarios, condicionada al tiempo. Lo que sí ha ocurrido durante la crisis es lo que en términos anglosajones se llama sucess fee and abortion fee, que plantea el cobro inferior a lo pactado si la operación no sale adelante y un porcentaje mayor si resulta exitosa, pero siempre con un mínimo que cubre el trabajo realizado.

¿Cómo ve el mercado de oficinas y centros comerciales?

Empieza a haber algo de movimiento, lo cual no quiere decir que los precios estén al alza. Hemos tenido un plazo, desde 2008 hasta 2010, que estaba el mercado paralizado. A partir de septiembre del año pasado ha empezado a animarse. Al menos hay operaciones y eso quiere decir que la brecha de precios se ha cerrado. También es verdad que se miran muchas más operaciones de las que luego se cierran bien por problemas de financiación o por la due diligence.

¿El mercado español resulta ahora atractivo para los fondos?

Sí, los primeros que han salido a comprar han sido los family offices españoles, que al ser los que mejor conocen el mercado, fueron los que se llevaron las operaciones. También había fondos extranjeros pero al moverse más despacio, el vendedor se impacientaba y prefería vender antes a un family office que esperar. Luego empezaron a entrar los fondos extranjeros y ahora dominan el escenario, especialmente los alemanes. También hay ingleses, americanos y holandeses como Orion que está muy activo en España, comprando Plenilunio o la deuda de Goldman Sachs en Colonial.

¿Los fondos compran en efectivo o apalancados?

Depende. Los fondos alemanes suelen comprar sin deuda porque invierten para su cartera de activos edificios y locales que ya están alquilados para obtener una rentabilidad.

¿El proceso de fusión de las cajas está moviendo el mercado?

Todavía no. Las cajas tienen que desprenderse de sus activos, pero lo van a querer hacer de forma paulatina para no inundar al mercado de inmuebles. No sé si van a empezar por las sucursales o por las participaciones que tienen en sociedades cotizadas, pero no les va a resultar fácil. Hay mucha oferta de activos adjudicados y no tanta demanda, tendrán que soportar quitas del 30%, 40% o 50% sobre el precio al que compraron. De hecho, siguen habiendo operaciones de este tipo, los denominados sales and lease back clásicos, pero ya no son tan institucionales como eran en la época de venta de sucursales de Santander. æpermil;sta fue una de las operaciones más importantes de venta de inmuebles antes de la crisis, que tenía garantía de Santander y un arrendamiento de 45 años. La del BBVA se acabó cerrando también en la mitad de la crisis. Se han hecho otras transacciones más oportunistas, de comprar para vender, como el caso del Sabadell. También participamos en la venta de 100 oficinas al fondo americano Cerberus, especializado en trader, en noviembre del año pasado.

¿Cuál ha sido la última transacción en la que han participado?

Hace un mes hemos cerrado una operación muy interesante porque demuestra hasta dónde pueden llegar los bancos para poner en valor sus activos. Se trataba de terrenos que estaban justo detrás de Diagonal. Los habían comprado Morgan Stanley y Grupo Lar, pero no pudieron pagar el crédito y los tuvieron que devolver a Sabadell. Solvia, la inmobiliaria del banco, decidió construir un parque empresarial y venderlo todo al fondo Benson Elliot por 50 millones de euros con financiación de Sabadell.

¿Considera que el inmueble debería bastar para saldar la deuda de la hipoteca con el banco?

Eso se llama hipoteca sin recursos, que así son en el sistema anglosajón, en Estados Unidos y Gran Bretaña. Aquí tenemos responsabilidad universal del deudor por el Código Civil. Así, si uno no puede asumir el crédito, el banco se queda el inmueble y por la parte que no cubre el inmueble, persiste la deuda.

¿Lo considera justo?

Será o no injusto, pero es el sistema que tenemos sobre el cuál se han concedido las hipotecas que tenemos actualmente. En Estados Unidos, por el contrario, debes pagar un seguro carísimo y el capital prestado es mucho menor. Desde mi punto de vista, no se puede cambiar el sistema a mitad de la jugada. En una situación como la que estamos pasando ahora, a mí no me parece justo que un deudor tenga que asumir una deuda toda su vida por una mala inversión cuando las empresas presentan concurso y acotan sus responsabilidades. La persona física, sin embargo, tiene que responder siempre y eso es desproporcionado. Pero para ello, habría que cambiar el sistema legislando, no vía sentencias.

¿Para cuándo la recuperación ?

En 2011 volveremos a crecer en facturación, sobre todo, porque se están dando operaciones de gran calado. Pero la recuperación en precios, todavía no la veremos.