Precio y vivienda
La publicación en el último Boletín Económico del Banco de España (BE) de los resultados de dos estudios recientes sobre la evolución temporal del precio de la vivienda ha vuelto a reavivar el debate sobre una posible corrección significativa a la baja en dichos precios. El interés está plenamente justificado por el elevado porcentaje de familias españolas que han invertido recientemente en la adquisición de su vivienda, la importancia cíclica de la actividad en el sector, las tasas de endeudamiento que se han generado y, por supuesto, la relevancia de la entidad que vuelve a pronunciarse sobre este tema.
Según dichos análisis, tras la infravaloración resultante de una excesiva corrección a la baja en el precio de la vivienda en la primera mitad de los noventa, se ha producido en los últimos años una excesiva elevación de precios incluso descontando la inflación, que estarían, en términos reales, entre un 8% y un 20% por encima de lo que sería su senda de equilibrio.
No es tan importante la cuantía media de la sobrevalorización, que no afecta a todas las viviendas ni a todas las áreas por igual, como la creciente evidencia disponible acerca de tal hecho, que sugiere que la probabilidad de que se produzca un descenso en el precio de la vivienda es relativamente alta. El estudio del BE refleja asimismo el natural carácter cíclico del precio de la vivienda y su mayor volatilidad, que hace que, en las últimas décadas, a periodos en que el precio ha estado por encima de la senda estimada de equilibrio estable, hayan sucedido descensos significativos en los precios, que han permanecido por debajo de la senda de equilibrio durante un cierto intervalo de tiempo.
En el caso del mercado inmobiliario actúan como especuladores quienes tienen el control de la oferta
No cabe esperar que las cosas sean ahora diferentes, y si el proceso de sobrevaloración continúa, el descenso requerido en los precios será aún mayor. Un hipotético descenso en los precios de la vivienda afectaría de manera muy diversa a los distintos agentes que han invertido recientemente en activos inmobiliarios. Para quienes han invertido hace tiempo, la relevancia del ajuste es menor. Las familias que han invertido una parte significativa de sus ahorros en la adquisición de su vivienda verían significativamente mermado su patrimonio, produciéndose un efecto riqueza que repercutiría en sus decisiones de consumo. Mayor dificultad entraña para quienes han aumentado significativamente su endeudamiento, utilizando la vivienda adquirida como colateral. Al bajar su precio, deberían aportar garantías adicionales y, de no disponer de ellas, enfrentarse a la posibilidad de perderla. Aquí es donde se produce el coste social más elevado.
El problema es mayor si el descenso en el precio se produce en un contexto de tipos de interés al alza, pues las familias que se endeudaron se enfrentarían a un doble efecto negativo: el descenso en la garantía, y el mayor coste de servicio del préstamo. Si el descenso se produce en un contexto recesivo, la destrucción de empleo generaría una caída en la renta familiar y, con ello, una tercera dificultad, si bien este no parece un escenario muy probable. Por último, como en todo ajuste, no conviene olvidar que las dificultades que éste produce dependen no sólo de su magnitud, sino también de la rapidez con que se produce.
No es sorprendente que algún miembro del Gobierno se haya dado por aludido. En situaciones de fragilidad del mercado bursátil o, como ahora, del mercado inmobiliario, aplicamos con bastante ligereza el calificativo de especulador a inversores que tratan de obtener un beneficio operando por medios legales y transparentes en mercados volátiles, y asumiendo plenamente el riesgo inherente a dichas operaciones, aun siendo esta actividad inversora totalmente lícita en una economía de mercado desarrollada. En el caso de la vivienda, actúan como especuladores quienes tienen control de la oferta; algunas grandes empresas del sector han podido actuar de este modo, pero más flagrantemente especuladora es la actuación de Administraciones locales, elevando los precios del suelo mediante un férreo control de la oferta, o alterando la calificación del mismo. Que este mecanismo se utilice sistemáticamente como medio de financiación es un claro síntoma de la enorme tarea que queda por hacer desde el Gobierno de la nación hacia la liberalización del sector.