Suelo, tópicos y evidencias
La reciente celebración de la Conferencia Sectorial de Vivienda ha puesto de manifiesto la persistencia de tópicos en materia de suelo, que dificultan el avance hacia la urgente reorientación del urbanismo en España. El error, en el que incurre el Gobierno, de considerar 'la escasez de suelo urbanizable' como la principal causa de encarecimiento de la vivienda, puede deberse a un deficiente conocimiento de un mercado que dista mucho de ser perfecto: los precios del suelo no se reducen automáticamente cuando aumenta su oferta, a causa de la tendencia al oligopolio, propia de dicho mercado.
La evidencia lo corrobora: en la Comunidad de Madrid, donde el suelo urbanizable ha aumentado de forma espectacular durante los últimos años -hasta suponer una cuantía suficiente para la construcción de 800.000 viviendas-, los precios del suelo han aumentado muy por encima de la media nacional, haciendo prácticamente imposible la oferta de viviendas de precio asequible.
No es más suelo urbanizable lo que hace falta en España -salvo en contadas excepciones- ya que hay suficiente como para construir otros cinco millones de viviendas, sino suelo urbanizado a coste compatible con la construcción de viviendas a precio asequible. Por eso, desde el PSOE hemos elaborado una proposición de ley con dos finalidades básicas, combatir la especulación sobre el suelo y favorecer la existencia de suelo destinado a vivienda protegida.
Para combatir la especulación es urgente corregir los efectos perversos creados por la legislación estatal desde 1996, y, en particular, la combinación de las expectativas de revalorización masiva de terrenos, generada por el principio del 'todo suelo urbanizable', con el establecimiento de valores legales del suelo que anticipan plusvalías futuras, según un criterio absolutamente diferente al utilizado en el resto de los países de la UE.
En la proposición planteamos -para definir el valor legal partiendo de los valores catastrales-, el reconocimiento de todos los gastos ligados a la ejecución del planeamiento que efectivamente hayan sido asumidos por el propietario del suelo hasta la fecha en que se produce la valoración del mismo, incluida la prima de riesgo inmobiliario, sin ninguna consideración ligada a la futura ejecución del planeamiento.
Asimismo, proponemos mecanismos concursales que permitan la concurrencia entre el propietario del suelo y otros operadores a la hora de urbanizar, de edificar y de rehabilitar, de forma que se combata la retención especulativa de suelo, así como el abandono intencionado de edificios; y planteamos penalizaciones económicas crecientes en los solares en los que se incumplan los plazos otorgados por el planeamiento para su edificación, que, al cabo de tres años, darían paso a un procedimiento de venta o sustitución forzosa del solar.
Por lo que se refiere a la necesidad de incrementar los suelos destinados a vivienda protegida, conviene recordar que la oferta de dichas viviendas tiene efectos positivos obvios para quienes acceden a las mismas, y, también, efectos inducidos para el conjunto del mercado en términos de moderación del precio de la vivienda libre.
De hecho, en las comunidades autónomas en las que hay mayor porcentaje de viviendas protegidas sobre la oferta total de viviendas -Extremadura, Andalucía, Castilla-La Mancha, Murcia, Comunidad Valenciana- el precio medio de la vivienda libre resulta más bajo que en el resto del territorio, y, por lo tanto, el esfuerzo medio de una familia para acceder a una vivienda -teniendo en cuenta el nivel salarial efectivo de dichas comunidades autónomas- es significativamente inferior a la media nacional.
Desde el PSOE proponemos que todos los suelos de titularidad pública (estatal, autonómica o local) se destinen preferentemente a vivienda protegida, y en particular a aquellos regímenes de uso de la vivienda en los que se mantiene la titularidad pública (alquiler o cesión del derecho de superficie). Ello obliga a desterrar, absolutamente, el sistema de subastas en la enajenación de suelos públicos, ya que lo que no se destine a vivienda protegida debe destinarse, en cualquier caso, a equipamientos públicos.
Consideramos insuficiente la propuesta del Gobierno, incluida en el denominado acuerdo de mínimos en materia de suelo, según la cual se limitaría la subasta a supuestos 'excepcionales', y la venta por concurso se desarrollaría basándose en 'precios razonables'.
Es evidente que el Gobierno no quiere autolimitarse en cuanto al destino de los más de 50 millones de metros cuadrados de suelo que mantiene aún en el patrimonio del Ministerio de Defensa, de Renfe y de otros departamentos estatales; de hecho, en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de 2003 se han modificado varios artículos de la legislación sobre patrimonio público, de forma que se facilita todavía más su enajenación al precio más alto posible.
Todo lo anterior apunta a que, cuando el Gobierno insiste en que el encarecimiento del suelo es culpa de comunidades autónomas y Ayuntamientos por 'no liberar suficiente suelo', se hace una caricatura de una realidad mucho más compleja. Y si no, que explique el Gobierno si cree que la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid no han 'liberado' suficiente suelo con los efectos que conocemos.