El índice de vivienda de alquiler llega tarde y despistado
El Serpavi nace débil y desactualizado. Sin intervencionismo, solo con la información que ya existe, se pueden resolver dudas sobre precios calculando la rentabilidad
Lo peor que le puede pasar a alguien que emprende un viaje es llegar tarde a la hora de la salida o confundir el punto de encuentro. Al índice de precios de la vivienda para áreas tensionadas, formalmente Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi), le han ocurrido ambas cosas: llega tarde y además despistado.
La primera duda que aparece cuando vamos a comprar o alquilar una vivienda tiene carácter temporal: ¿es el momento propicio? y, solventada esta, la segunda tiene que ver con el precio: ¿es cara o barata? Quizás, para ayudar a solucionar estas dudas, el Ministerio de Vivienda se ha propuesto que en zonas de mercado residencial tensionado, declaradas de acuerdo con la Ley por el derecho a la vivienda, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. Ahora bien, para saber si una vivienda es la adecuada o si un piso es caro o barato para alquilar hay que atender también a otros parámetros, porque lo establecido en el índice es poco útil.
Los precios están marcados por el nivel de transacciones y, tanto para comprar como para vender, es esencial conocer previamente la rentabilidad del activo que se adquiere, que siempre se relaciona inversamente con el riesgo. Si la rentabilidad de una ciudad o de una zona concreta es mayor que la de otra es posible que se deba a que los activos de esa zona están expuestos a vaivenes de precios mayores; o bien, porque son menos líquidos; o incluso porque el riesgo de impago de un inquilino es a priori mayor, porque los factores de riesgo se incluyen siempre en los precios, sea cual sea el tipo de activo.
Un inmueble que se alquile por 1.000 euros al mes, 12.000 euros al año, y que se venda por 240.000 euros tendrá una rentabilidad del 5% (resultado de dividir 12.000 / 240.000 = 0,05). Esta sería la rentabilidad bruta, que hoy se sitúa en España en el 6,17%, más competitiva que un bono del Estado. Para obtener la rentabilidad neta habría que reducir del precio de alquiler los gastos anuales de la vivienda, es decir, suministros, impuestos, gastos de mantenimiento o intereses en el caso de una hipoteca, entre otros. Otra fórmula utilizada para estimar la rentabilidad es calcular el PER (Price Earnings Ratio), que es la operación inversa: se obtiene dividiendo el precio de venta entre el precio de alquiler. Este dato equivaldrá al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, en otras palabras, el número de años que se tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. El PER en el ejemplo anterior sería 20 veces, es decir, habría que alquilar 20 veces la vivienda para obtener los 240.000 euros que nos costó.
También se puede calcular la equivalencia entre precio de alquiler y de venta para saber qué puede resultar más interesante, comprar o alquilar. Para ello, el Banco de España ofrece el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España y lo actualiza trimestralmente (al cierre de 2023 este dato era del 3,4%). Calculada la inversa de ese dato (100/3,4) obtendríamos el PER. En el caso que nos ocupa, el PER sería de 29,4 años o casi 353 meses. Si se multiplicase el precio del alquiler mensual de una vivienda por 353 meses se obtendría aproximadamente el precio de venta más adecuado. Así, si se alquila una vivienda por 1.200 euros al mes, su precio de venta sería de aproximadamente 423.600 euros (1.200 x 353). Y en el caso contrario, una vivienda que esté a la venta por 250.000 euros se debería alquilar en unos 708 euros mensuales. En definitiva, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (29,4 veces) mejor será para comprar; por el contrario, cuanto más alto sea el PER, mejor será vivir en ella de alquiler. Eso sí, hay que tener en cuenta que no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales, y además su ubicación puede modificar esta ratio: a menor calidad, PER más bajo.
El nuevo índice nace estadísticamente muy débil y va a resultar poco útil. Sus datos se han construido a partir de una muestra de los contratos de 2022, sin actualizar precios. Será como fijar el precio del pan de mañana con los datos de hace dos años. El Serpavi llega tarde, existen portales inmobiliarios que ya recogen los datos en tiempo presente, e incluso los descuentos por comunidades autónomas que piden los futuros inquilinos (hoy el descuento medio ofrecido en España es del 17%). Pero, además, llega despistado al sitio que no corresponde, porque la teoría económica sostiene que la fijación administrativa de un precio de alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta. Con ello se adulteraría la noción de alquiler caro o barato y la gran pregunta de si es rentable comprar para alquilar conllevaría una respuesta negativa.
Sin indicadores intervencionistas, tan solo con la información que ya existe, podemos resolver las dudas de los precios calculando la rentabilidad. Si se espera una rentabilidad razonable, la inversión en vivienda para alquilar crecerá, aunque con la oferta tan baja en España (el verdadero problema) los precios se tensionarán. ¿Tiene entonces sentido que, para bajar los precios, la autoridad decida perjudicar la rentabilidad esperada y estrangular el mercado? Ninguno, ni económico, ni político. Así pues, la utilidad de este índice está por descubrir.
Carlos Balado es profesor de OBS Business School y director de Eurocofín
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