Hipoteca inversa: ángel o demonio
Es clave una regulación clara que vaya aumentando la competencia, ofrezca mejores productos y ayude a democratizar el producto
En las últimas semanas, ha tomado cierto protagonismo en los medios un producto financiero ofrecido por algunas entidades bancarias y aseguradoras, la hipoteca inversa. Rápidamente, han surgido detractores trasladando las supuestas grandes desventajas y los riesgos para los clientes.
Sin embargo, antes de demonizarla, quizás se debería explicar bien, ya que existe un amplio desconocimiento de la misma. La hipoteca inversa es, en términos básicos, una herramienta que permite obtener liquidez a partir del ahorro inmovilizado en la vivienda. Desde un punto de vista técnico, se trata de un préstamo con garantía hipotecaria a través del cual el cliente recibe un importe monetario (en forma de capital, de pago periódico, normalmente instrumentado a través de una renta, o una combinación de ambas), pero que, a diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, no conlleva el pago de cuotas periódicas para devolver el importe solicitado. Serán los herederos de la vivienda, una vez fallecido el titular o titulares, quienes podrán devolver la deuda acumulada.
En España somos ricos en activos inmobiliarios, fruto del esfuerzo económico de muchos años para la mayoría de las familias, muy por encima de la media europea. Con el aumento de la esperanza de vida, la contingencia del siglo XXI será la dependencia, la necesidad de ayuda de terceras personas para las actividades de la vida cotidiana, que puede generar unos gastos adicionales imprevistos, ayudas a domicilio, reformas, etc. Además, en nuestro país existe un factor importante de apego, los jubilados quieren permanecer en sus casas, más bien en lo que son sus hogares.
La media de la pensión se encuentra por debajo de los 1.000 euros aproximadamente en un 50% de nuestros jubilados, y los ahorros líquidos son relativamente bajos, precisamente porque la capacidad de ahorro se ha destinado a la compra de la vivienda. Existe una necesidad que irá en aumento con el incremento de los baby boomers, aunque también existe un enfoque moral intergeneracional de que la vivienda debe traspasarse a nuestros hijos.
La hipoteca inversa puede cumplir los dos objetivos, alcanzar un complemento a su pensión para la persona mayor y mantener la vivienda para sus herederos. Está regulada por la Ley 41/2007, con un régimen de transparencia y protección del cliente a través de la orden EHA/2899/2011.
Para su comercialización, esta regulación requiere la intervención de un asesor independiente, ya que se considera una operación compleja porque necesita una relación no solo con los beneficiarios sino también con sus herederos, y unas normas de trasparencia con una ficha de información precontractual, personalizada, y oferta vinculante. La media de tiempo de comercialización de este producto es de cuatro meses, lo que hace que el nivel de reclamaciones posteriores prácticamente no exista.
La deuda, el capital entregado más sus intereses, es exigible cuando fallezca el prestatario. Los herederos tienen un año para hacerla efectiva. La experiencia indica que prácticamente la totalidad de los herederos hacen efectiva la deuda y se quedan con la vivienda, lo que tiene sentido, ya que todas las operaciones han sido consensuadas con ellos.
Las cantidades de capital que se otorgan al prestatario están técnicamente limitadas, influyendo su esperanza media de vida, preservando que en ningún caso con los intereses devengados se sobrepase el valor futuro de la vivienda. Por esa razón, el capital puesto a disposición del propietario suele estar entre el 30% y el 45% del valor de la vivienda, lo que asegura que no existan sorpresas negativas para ninguna de las partes contratantes. El tipo de interés bajo el que se realizan estas operaciones es superior al de una hipoteca normal por los riesgos adicionales que existen, una deuda creciente sin una fecha de fin clara ni duración determinada. Es curioso que en su negativa valoración se aduzca, por una parte, que el tipo utilizado es excesivo -actualmente puede rondar el 6,5% -, pero, por otra, muy pocas entidades financieras lo estén ofreciendo, 3% o 4% actualmente a lo sumo, ya que consideran que existen excesivos riesgos.
Claro que estas medidas de control, beneficiosas para el prestatario y prestamista, hacen que existan limitaciones en las cantidades que se prestan, y que a veces, dependiendo del valor de la vivienda, los pagos periódicos puedan parecer bajos, pero esta operación se tiene que entender como complementaria al resto de ingresos del prestatario, y siempre con la máxima solvencia para todas las partes.
También destaca su tratamiento fiscal. Las rentas generadas por una hipoteca inversa no están sujetas a tributación en el IRPF, puesto que se consideran disposiciones de un crédito. Además, si es vivienda habitual, se puede disfrutar de la exención del impuesto de actos jurídicos documentados.
Esta no es la única solución para monetizar una vivienda, existen otras, como la venta de la nuda propiedad, el alquiler inverso, la permuta inmobiliaria, etc., que se pueden adecuar también a las necesidades que tenga la persona en ese momento de su ciclo vital.
Existe camino por recorrer en estas soluciones y debe ser compartido por las Administraciones Públicas, las entidades de crédito y aseguradoras y nuestra sociedad en su conjunto. Debemos buscar respuestas para que nuestros mayores mantengan el nivel de vida que se merecen en los momentos críticos y donde más vulnerables son. Entre todos tenemos que conseguir las medidas de control y trasparencia necesarias. La reputación de las entidades es algo muy difícil de conseguir y muy fácil de perder, por lo que todas las partes tienen que estar satisfechas y, para ello, se deben perseguir una mayor difusión y conocimiento junto a una regulación clara que vaya aumentando la competencia, que ofrezca mejores productos y que ayude a democratizar este producto, para que pueda llegar a una mayor base de población.
Rodrigo Fernández-Avello es director de General del Negocio de Vida y Pensiones de Santalucía
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