Viviendas de segunda mano, hasta un 20% más de valor con la reforma
La rehabilitación de casas usadas permite elevar su precio el 18% en Madrid o el 22% en Barcelona para una posterior venta.
La decisión de adquirir una vivienda nueva o usada en el tenso mercado inmobiliario español es, no pocas veces, solo un ejercicio teórico. Hay una gran escasez de vivienda nueva que lleva a muchos compradores a optar sin remedio por acudir al mercado de segunda mano. Según explica José María Basañez, presidente de la firma de tasación Tecnitasa y de la asociación Atasa, “la oferta de vivienda de nueva construcción en España en los últimos años se estima que cubre tan solo la mitad de la demanda existente. Los números aproximados son de menos de 100.000 viviendas nuevas al año, mientras que el crecimiento del número de hogares se sitúa en unos 200.000″.
Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, tiene una visión incluso más rotunda: “Además del encarecimiento de los materiales y la carestía de mano de obra, la vivienda nueva encuentra un cuello de botella en las Administraciones públicas que dificultan la aparición de nuevos desarrollos en los mercados más dinámicos, que es donde más se necesita”. Y añade: “La vivienda usada será, un año más, sobre la que pivote toda la demanda de casas en España”.
Así, tanto el que quiere acceder a su primera vivienda como aquel que busque invertir para alquilar o vender posteriormente con plusvalía tendrán que recurrir a la vivienda usada que, además, acusa la tensión de esa falta de oferta en la nueva. Y esto es clave para el comportamiento de los precios. Los últimos datos de Tasaciones Inmobiliarias, que incluyen el pasado mes de enero, indican una revalorización media del 0,3% en la vivienda (tanto nueva como usada), aunque curiosamente en capitales y grandes ciudades los precios no se han movido respecto a diciembre. Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, asegura en su informe de inicio del año que “se mantienen las perspectivas de una demanda residencial que se reduce sin desplomarse y una tendencia a la estabilización de los precios”. Por ahora no habría descensos de precios ni desplome en la actividad, y eso pese al negativo efecto en la demanda del encarecimiento del crédito hipotecario y de las mayores restricciones por parte de la banca.
El precio del metro cuadrado de la vivienda usada se situó en 1.922 euros en enero en España, con un descenso de apenas el 0,1% respecto a los niveles del pasado diciembre, según añaden en Idealista. Y Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, observa que muchos demandantes se están trasladando a la vivienda de segunda mano ante la escasez de nueva. “Esto supone que los precios se mantengan e incluso se incrementen en aquellas zonas donde hay mucha demanda, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, entre otras”, explica.
Estas previsiones ponen sin duda a la vivienda usada como protagonista y apuntan a que cualquier momento del año puede ser favorable para una compra sin expectativas serias de caídas en los precios. El informe Experiencia en compraventa en 2022, presentado esta misma semana por Fotocasa Research, revela que a lo largo de 2022 se produjo un ensanchamiento en la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, con un 15% de españoles interesados en comprar frente a solo un 4% de ofertantes particulares de inmuebles residenciales. Más motivos para no esperar importantes descensos de precios y para no demorar la decisión de comprar si se tiene la intención y el ahorro necesario para hacerlo.
Ventajas e inconvenientes de comprar sin estrenar
Menos impuestos. En la compra de vivienda usada se paga el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) en el momento de su adquisición, que en algunas comunidades autónomas, como es el caso de Madrid, está fijado en el 6%, inferior al 10% de IVA que se tributa por la vivienda nueva. Existen otros factores a favor, como que el comprador vive en una zona que ya cuenta con dotaciones de servicios e infraestructuras como colegios, farmacias, centros de salud, zonas deportivas o comercios, frente a buena parte de la nueva, que no disfruta, normalmente, de esa ventaja, explica José María Basañez, de Tecnitasa. En el caso de la vivienda de segunda mano, se puede entrar a vivir en el momento de la compra, a no ser que se necesite reforma. En vivienda nueva, por lo general la compra es sobre plano, y eso indica que pasará tiempo hasta la entrega de la casa. Esta situación puede repercutir en un incremento de los gastos del comprador de la vivienda nueva si se demoran los plazos de entrega.
Más ahorro. Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, apunta a una ventaja de la vivienda usada que, a su vez, se convierte en un inconveniente: es inmediata. “Para acceder a ella debes tener ahorrado un 30%, dado que la hipoteca no supera el 80% del valor de la vivienda y además hay que pagar los impuestos”, comenta. Un factor que es clave para dificultar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. Sin embargo, Francisco Iñareta, de Idealista, sorprende al indicar que “el 70% de las personas que están buscando comprar una vivienda en España ya disponen de una casa y, o bien no necesitan financiación extra, o necesitan una cantidad baja para poder comprar su residencia, por lo que son menos sensibles a las subidas de los tipos hipotecarios”. Pero al margen de los problemas financieros, para Basañez es clave conocer la situación del inmueble, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el estado de las zonas comunes del inmueble, que acabarán repercutiendo en el nuevo propietario de la casa vieja.
La ventaja de reformar
El parque de vivienda usada en España tiene una antigüedad media de 40 años. Por ello, la reforma del inmueble se convierte en un elemento decisivo tanto si se adquiere como primera vivienda como si se hace para alquilar o vender posteriormente. Reformar es, para los expertos consultados, una buena idea de inversión por cuanto incrementa de forma sensible el valor de la casa. José María Basañez indica que “la rentabilidad que se obtiene tras la reforma compensa el coste de la misma y, además, al ser más atractiva, se acorta el plazo de comercialización de manera sensible”.
El experto de Foro Inmobiliario Consultores estima que “la reforma de una vivienda genera un valor que puede aumentar hasta un 20% el precio. Obviamente, para acometer la misma hay que contar con la subida significativa que han experimentado los costes, por lo que, actualmente, para una reforma integral el precio por metro cuadrado ronda los 700 u 800 euros. La realidad es que una reforma hace mucho más atractiva la vivienda y amplía la rentabilidad”. Así, Smerdou cree que una buena reforma permite alquilar mejor y buscar un inquilino solvente, en caso de que ese sea el fin del propietario. A su vez, proporcionará una mayor rentabilidad en alquiler y, “si se opta por la venta, siempre se podrá hacer por encima del coste inicial más la reforma”, indica.
Alza de precios del 30%
El portal inmobiliario Idealista cuenta con una calculadora propia para averiguar el coste de la reforma de la vivienda de acuerdo a parámetros de calidad (bajo, medio y alto). Además, este servicio ofrece de manera indicativa la revalorización que el propietario obtendría tras la mejora de la casa. Un estudio elaborado por el portal sobre la revalorización de la vivienda usada tras las reforma apunta a que de media en España una vivienda reformada vale un 24% más que si no lo está. Por ciudades, en Madrid una casa de segunda mano reformada se revaloriza un 18%, mientras que en Barcelona el alza del precio llega al 22%. En Bilbao y Sevilla reformar la vivienda usada supone un 33% más de valor frente a si no lo está. Las provincias españolas menos interesantes para acometer una reforma son Guadalajara, Castellón, Granada, Gipuzkoa, Badajoz, Salamanca, Lugo o León, donde la subida del precio de venta tras la transformación sería de tan solo el 10%.
Con los datos de la calculadora de Idealista, los precios de reforma se moverían entre los 350 euros por metro cuadrado sin IVA para una reforma de calidades básicas, que se elevarían hasta los 520 euros para una calidad media y llegarían a los 720 con materiales de alta gama. En estos puestos, el mayor incremento en el precio de la vivienda usada se produce a partir de reformas realizadas con calidades medias y altas.
Por su parte, el portal Fotocasa ha elaborado un estudio en el que, recogiendo muestras de diversas inmobiliarias, amplía la posibilidad de revalorización entre un 20% y un 65% tras un buen lavado de cara. En este sentido, el portal Habitissimo destaca como los aspectos más valorados por los compradores la luminosidad del inmueble, una cocina en buen estado y espaciosa, la eficiencia energética del piso, las tecnologías que faciliten la vida (domótica) y también baños grandes y adecentados. Igualmente se consideran ya imprescindible unas buenas conexiones a la realidad virtual.
A la hora de hacer reformas que mejoren la eficiencia energética de la casa, el Gobierno amplió las ayudas a este 2023, mediante deducciones en el IRPF. Las ayudas se han establecido en tres tramos según la mejora que se consiga. Se facilita una deducción del 20% sobre las cantidades invertidas por actuaciones que recorten un 7% la demanda de calefacción y refrigeración en vivienda habitual con un máximo de 5.000 euros. La deducción se eleva al 40% por reformas que disminuyan un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación energética alcanzando las letras A o B en residencia habitual, elevándose el límite a 7.500 euros. Por último, la deducción llega al 60% cuando se rebaje un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación alcanzando las letras A o B en edificios residenciales con un tope de 15.000 euros.
La vivienda usada alcanza por tanto este año un protagonismo en el mundo residencial por la estabilidad de sus precios, las posibilidades de revalorización vía reformas y las ayudas que en el ámbito energético permanecerán a lo largo de todo 2023. Un cóctel que refuerza su pujanza en el sector inmobiliario.
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