Tendencias en gestión hotelera: ¿qué nos depara 2025?
Los contratos de gestión son cada vez más populares, ya que posibilitan invertir con poco capital
Tradicionalmente, los hoteles en España han estado gestionados por sus propietarios. No obstante, la profesionalización del sector y el relevo generacional han impulsado un cambio de tendencia hacia la externalización de la operación mediante contratos de arrendamiento o franquicia, separando la estrategia patrimonialista de la de gestión. En este contexto, resulta determinante para la viabilidad de cada proyecto la elección del modelo contractual adecuado, sin perjuicio de que todas las opciones que analizamos a continuación dotan de una amplia flexibilidad a las partes contratantes.
El modelo de nuestro país es el arrendamiento de inmueble. Los arrendadores no suelen asumir riesgo alguno en relación con los establecimientos hoteleros que implantan los arrendatarios en sus activos, por lo que su perfil es más bien conservador. Por su parte, los arrendatarios se limitan a pagar una renta fija desvinculada de los rendimientos del negocio.
Por el contrario, en los contratos de arrendamiento de industria, los arrendadores ceden a los arrendatarios todos los elementos necesarios para la explotación hotelera (el mobiliario, la maquinaria, los trabajadores, las licencias, etc.), incluido el inmueble. En estos casos, los arrendatarios corren con el riesgo y ventura de la empresa, y los arrendadores acostumbran a participar en los resultados mediante el cobro de una renta variable, además de una renta mínima garantizada. Es importante tener en cuenta que a la terminación del contrato el negocio revierte al arrendador. Esto implica la subrogación del propietario en la posición del empleador en los contratos celebrados con los trabajadores, así como la asunción de responsabilidad solidaria respecto de las obligaciones tributarias.
Ahora bien, los contratos de gestión son cada vez más populares, ya que permiten a las cadenas hoteleras expandirse invirtiendo poco capital y con un riesgo limitado. La posesión tanto del inmueble como de la unidad productiva la mantiene el propietario, delegando el control de la operación en el gestor mediante el otorgamiento de poderes de representación para llevar cabo las labores propias del día a día.
Es decir, el gestor actúa como gerente de un negocio ajeno, por lo que tiene que consultar al propietario las decisiones relevantes y rendirle cuentas, entregándole los beneficios que genera el hotel a cambio de un porcentaje de los ingresos y un incentivo que se calcula sobre el beneficio de explotación. Además, el gestor aporta una marca y know how, ofreciéndole al propietario otro tipo de servicios como, por ejemplo, formación a los trabajadores y acceso a su plataforma de reservas, por los que cobra honorarios complementarios.
Otro modelo muy popular en el extranjero, y que poco a poco va calando en España, es el contrato de franquicia, que permite a los franquiciados operar hoteles bajo marcas reputadas, aumentando exponencialmente sus posibilidades de éxito, a cambio de una contraprestación relativamente alta. El franquiciador impone unas directrices pormenorizadas, que abarcan desde el catálogo de precios hasta los uniformes de los empleados, pasando por el hilo musical que debe sonar en cada estancia, para preservar la imagen de su marca. Los franquiciados asumen el riesgo del negocio y se comprometen a cumplir escrupulosamente con los estándares del grupo, bajo la amenaza de la imposición de penalizaciones e incluso de la resolución del contrato; A cambio, tienen acceso a los sistemas de reservas y procesos de los franquiciadores, se benefician de sus economías de escala y labores de marketing, reciben soporte comercial y formación continua.
La madurez del mercado hotelero español, la globalización y la competencia han incrementado la distancia entre la propiedad y la operación. Grandes cadenas como Meliá, AC o NH han vendido una parte de sus activos inmobiliarios a fondos de inversión y family offices para crecer mediante fórmulas poco intensivas en capital, como son los contratos de arrendamiento, gestión y franquicia, siguiendo la estela de las compañías internacionales. De esta manera, se va consolidando la evolución hacia una dinámica asset light, dejando atrás la clásica heavy asset.