Nueva directiva de NPL: hacia una mayor transparencia y madurez del ‘servicer’ inmobiliario
La trasposición de esta normativa será el máximo exponente de blindaje y anticipación lo que permitirá que todos los actores puedan operar en igualdad de condiciones
Ningún mercado ha sido inmune a todos los sucesos y cisnes negros que han marcado el ritmo los últimos cuatro años, y el sector inmobiliario no está exento. De hecho, se encuentra en el punto de mira. La sociedad y nuestras necesidades como ciudadanos han cambiado radicalmente y no precisamente de una forma lineal, sino más bien convulsa y, sobre todo, poco predecible. Hasta ahora, España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, siendo el ladrillo la apuesta preferida de los españoles a la hora de realizar cualquier tipo de inversión. Sin embargo, en los últimos meses, se empieza a percibir un descenso en el volumen de operaciones de compraventa de inmuebles, y no por un cambio en nuestras preferencias, sino por imposiciones de tipo coyuntural.
A este respecto, cabe resaltar que España se sitúa en el ranking de mercados con mayor volumen de activos tóxicos de Europa; según Prime Yield, el stock total de préstamos dudosos superaba los 76.000 millones a finales del año pasado y representa un 21% del total del mercado europeo. Solo Francia nos supera con una exposición de 115.500 millones. Sin embargo, no todo son malas noticias. Desde 2008, la banca en Europa se ha centrado en sanear sus balances. De hecho, según la consultora Atlas Value Management, a finales de 2022, el sector en España se había deshecho de 237.347 millones de euros en activos tóxicos, de las cuáles dos terceras partes se han concentrado desde 2017.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, Europa deja patente que ha aprendido la lección y que va un paso por delante para evitar llegar a un escenario similar en el futuro. En este contexto, la Comisión Europea, dentro del paquete de medidas para la lucha contra la morosidad adoptado en marzo de 2018, elaboró la propuesta de Directiva sobre Administradores y Compradores de Créditos, también conocida como directiva de NPL (Non Performing Loans), cuya entrada en vigor tuvo lugar el pasado día 28 de diciembre de 2021. Dicha directiva, que actualmente se encuentra en proceso de trasposición en España, marca un punto de inflexión para los “servicers” inmobiliarios, sentando las bases de una mayor dinamización del sector a nivel comunitario.
Con fecha 14 de mayo de 2024, el Consejo de Ministros comunicó la aprobación del Anteproyecto de Ley de Administradores y Compradores de Créditos, cuyo texto ha sido publicado el pasado día 17 de mayo en fase de Audiencia e Información Pública, para su posterior tramitación parlamentaria. El proyecto normativo refuerza la protección de los prestatarios, especialmente de los que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica, y favorece la estabilidad financiera, facilitando que las entidades puedan vender sus carteras de créditos, permitiéndoles sanear sus balances y mejorar su solvencia.
Con este objetivo, el Anteproyecto de Ley, en proceso de participación pública para recoger las opiniones de los operadores económicos, regula la compraventa y los contratos de créditos dudosos realizados por entidades de crédito de la Unión Europea (UE) que estén sujetos a la normativa española. De esta forma, establece unas reglas comunes para la operativa de este mercado, dirigidas esencialmente a asegurar el mantenimiento de las condiciones y derechos de los prestatarios y trasladándose las obligaciones de transparencia, protección e información. Del mismo modo, en lo relativo a la actividad de administración de créditos dudosos, es decir, el cobro o la renegociación de créditos dudosos, el proyecto normativo determina su regulación como actividad reservada/regulada, estableciendo como requisito para poder operar la obtención de una autorización previa del Banco de España (quien actuará también como organismo supervisor).
Este marco regulatorio para los administradores y compradores de crédito originado por la banca europea llega en el momento idóneo. Además de brindar un mayor dinamismo, la clave de esta normativa radica en la armonización y unificación de criterios del sector. Los pilares fundamentales son claros: reforzar la protección de los deudores, facilitar la transmisión de los NPL otorgados por las entidades financieras y fortalecer el desarrollo del mercado secundario de los NPL dentro de la UE.
Es innegable que la banca y el sector han aprendido de los errores del pasado y, aunque el mercado se enfrenta a un momento de gran complejidad, la situación dista de ser la misma. En las últimas dos décadas se han implementado los mecanismos necesarios para dotar al sector de una mayor garantía, solvencia y, sobre todo, seguridad. Por lo tanto, la trasposición de esta directiva será el máximo exponente de blindaje y anticipación, dotando al sector de los “servicers” de la homogeneización necesaria para que todos los actores puedan operar en igualdad de condiciones. Esto producirá una mayor diversificación y consolidará, por fin, el cambio de ciclo de las NPL hacia un mercado más maduro.
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