Los activos inmobiliarios protagonizan las carteras de los grandes patrimonios
En España se prefiere la inversión directa en inmuebles nacionales. Los beneficios fiscales de las socimis también se toman en consideración
Ante la pregunta de en qué invierten preferentemente las family offices españolas, la respuesta es clara: en el sector inmobiliario. Pero cada una de estas empresas tiene sus propias preferencias a la hora de tomar exposición a este tipo de activo.
“Se suele articular tanto en inversión directa en el activo, como a través de fondos o socimis. Residencial y oficinas se llevan el mayor peso (30% cada categoría) y comercial, un 17%. Logístico está incrementando su ratio, aunque está todavía lejos de las categorías anteriores (12%)”, detalla Fernando Vázquez, socio responsable de empresa familiar de Deloitte España, consultora que ha elaborado un estudio centrado en la Península Ibérica.
“A muchos les gusta esta inversión por verse involucrados de alguna manera con la tenencia de inmuebles. Los subsectores dependerán del grado de sofisticación de la propia familia, pero, por generalizar, el grueso de las carteras invierte en residencial, locales comerciales y el mercado de oficinas. Últimamente se están viendo proyectos interesantes en el desarrollo de nuevos modelos residenciales (alquiler flexible, coliving, entre otros)”, comenta Jaime del Palacio Tornos, asesor de patrimonios de Diaphanum.
El grueso está en residencial, locales comerciales y oficinas, analizan en Diaphanum
José María Ferrer, director de Renta 4 Banca Privada y Wealth, explica que se suela optar por la compra directa de propiedades físicas es porque esto les da un control completo sobre las inversiones, la gestión y la valorización de los activos. “Es especialmente atractiva cuando se trata de propiedades emblemáticas o activos estratégicos que no solo ofrecen rendimientos financieros, sino también valor sentimental o de marca para la familia”.
Otros prefieren invertir a través de fondos cotizados en Bolsa (REIT, por sus siglas en inglés), que ofrecen exposición a una cartera diversificada de activos inmobiliarios sin tener que gestionar directamente las propiedades. “Estos fondos pueden ofrecer liquidez, aunque a menudo con un menor potencial de rentabilidad comparado con la compra directa”, analiza Ferrer.
En cuanto a su versión española, las socimis, que también cotizan en el mercado de valores y están diseñadas para facilitar la inversión en inmuebles con una estructura fiscal beneficiosa. Una fórmula cada vez más popular en nuestro país, ya que desde la aparición de la figura en 2011, han ido aumentando las sociedades registradas, hasta alcanzar este año 123.
En iCapital ven ventajas en los fondos privados si se quiere acceder a proyectos de mayor escala
Para Paolo Mezza y Borja de Cruïlles, socios de iCapital, las socimis son interesantes también, pero “no hay tanto universo de posibilidades como con la inversión directa, la fiscalidad no es tan buena salvo importes muy considerables y tienen volatilidad”.
Otra opción son los fondos inmobiliarios privados, que permiten a las grandes fortunas acceder a proyectos de mayor escala o a nichos más específicos sin tener que gestionar directamente las propiedades. Para los expertos de iCapital, este tipo de vehículos tienen sus ventajas cuando se busca algún nicho de mercado más especializado, estrategias de valor añadido, destinar importes más pequeños “o salir a mercados internacionales donde el acceso a buenas oportunidades en directo desde España es muy difícil y probablemente nos lleguen propuestas que los de ese país ya hayan rechazado”.
Datos a tener en cuenta
Pesos. La preferencia de estas entidades españolas por el sector inmobiliario queda clara en un informe de Deloitte sobre las family offices ibéricas, que concluye que concentran sus inversiones en real estate (44%), mientras que en el caso de las internacionales el peso de esta categoría de activos es inferior (14%). Por lo que se refiere a la inversión en capital riesgo y activos alternativos, la cuota de esta categoría en las grandes fortunas españolas asciende al 16%, frente al 27% en el caso de los internacionales.
Tamaño. Según el estudio de la consultora, si se analizan las preferencias de inversión en función del tamaño del family office, se ve que cuanto mayor es el volumen de activo gestionado, mayor peso tiene el inmobiliario. Sin embargo, la tendencia de los internacionales es a reducir la exposición en real estate e incrementarlo en el private equity a medida que crece el tamaño del patrimonio.
Regiones. En cuanto a la distribución geográfica de la inversión, el 80% de ellos tiene preferencia por Europa, principalmente en España, con un 62%, seguida del resto de la UE, con el 18%. En tercer lugar estaría América del Norte, con un 15%.
