España, atrapada en el laberinto inmobiliario
La única solución que despierta consenso es la más lejana: construir muchas más casas para dedicarlas al alquiler social
No hay salida aparente al laberinto español de la vivienda. 2023 se cierra con subidas de los precios de compra y con subidas del alquiler. El alza de los tipos de interés y el episodio inflacionista, lejos de enfriar el ladrillo, lo han recalentado. Tanto da que uno quiera vivir bajo un techo de alquiler (subida del 10,1%, según Idealista, portal de referencia para este mercado) o que apueste por la compra (el mayor encarecimiento en seis años, agravado por el ascenso de los tipos de interés), el mercado no da tregua. En las llamadas zonas tensionadas, incluso el alquiler de una habitación es prohibitivo, asumiendo la norma de no dedicar más de un tercio del sueldo a la casa.
Que suban en paralelo precio y renta no es casual; son vasos comunicantes. Si en otros años el ascenso de los precios del alquiler (en particular en las grandes ciudades) impulsaba el precio de compra, la mecánica ha funcionado este año al revés: el alza de tipos se ha llevado demanda habitacional al alquiler, una vez que tanto el precio del suelo como los materiales han elevado, en este caso desde el lado de la oferta, el precio de la vivienda nueva. Tras una década con el ladrillo al ralentí por la resaca de la burbuja, la oferta de vivienda no cubre la demanda, por más que la concesión de hipotecas haya pasado una travesía del desierto en 2023.
La relación de España con las casas parece una condena bíblica; independientemente del contexto (burbuja, recesión o relativa normalidad), persisten unos problemas de acceso que, a su vez, refuerzan la resistencia de los precios a bajar y, por tanto, la preferencia de los hogares por comprar su vivienda habitual y optar a una segunda cuando pueden. Una especie de plan de pensiones que condiciona también las políticas sectoriales.
El círculo vicioso no tiene un antídoto sencillo. La liberalización de suelo olvidó que los propietarios de suelo quieren maximizar su valor, no contribuir a la accesibilidad. Las ayudas fiscales generalizadas tienden a trasladarse al precio. El efecto de la limitación del precio del alquiler incluida en la nueva ley de vivienda es incierto, pues se ha topado con la oposición de las administraciones que deben aplicarla. La única solución que despierta consenso es la más lejana: la construcción de muchas más casas para dedicarlas al alquiler social. Pero, aun sin entrar en cuestiones de justicia social, las consecuencias económicas del difícil acceso a la vivienda son de gran calado y efectos a largo plazo. No hay excusas para no buscar salida al laberinto.
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