El euríbor lleva a que ya se cancelen más hipotecas de las que se firman

Las amortizaciones crecen con fuerza y superan por tercer mes consecutivo a las firmas de nuevos préstamos para vivienda, que se hunden un 18,3% ante la subida de los tipos

Carlos Cortinas Cano

La fulgurante subida de los tipos de interés ha dado la vuelta al negocio hipotecario. La firma de nuevos préstamos sobre viviendas se hunde mientras se disparan las cancelaciones registrales de hipotecas. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los créditos para adquirir casas cayeron un 18,3% en abril respecto al mismo mes del año pasado, hasta un total de 27.053, la cifra más baja desde diciembre de 2020. Las operaciones encadenan así tres meses de tasas negativas –tras bajar el 15,7% en marzo y el 2% en febrero– por el impacto del encarecimiento de la financiación como consecuencia del endurecimiento monetario, que precisamente ha provocado un boom de cancelaciones hipotecarias para ahorrar costes financieros.

Las cancelaciones de hipotecas en el Registro de la Propiedad sumaron 44.171 en marzo, máximos desde mayo de 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Si bien la cifra se moderó en abril (hasta 32.737), en el primer cuatrimestre de 2023, las anulaciones aumentan hasta totalizar 147.465, un 7,9% más que el año pasado. Son tres meses consecutivos en los que las amortizaciones superan la nueva producción hipotecaria.

La subida de las amortizaciones está ligada con la situación actual del mercado; para un hipotecado con más ahorros, es más rentable amortizar un préstamo cuyo tipo de interés ya recoge el alza de tipos del BCE que mantener un depósito cuya remuneración es escasa. “Si se tienen ahorros, es más eficiente amortizar hipoteca, salvo que a los ahorros se les saque más rendimiento de lo que se paga en intereses”, resumen fuentes bancarias. Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas, apunta que “existe, aunque está bajando, cierto nivel de ahorro embalsado, del 6,5% aproximadamene de la renta disponible proveniente de la pandemia, siendo su mejor salida la de amortizar anticipadamente la hipoteca”.

En abril, el tipo de interés medio de los depósitos a plazo era del 1,41%, y el del crédito a la vivienda, del 3,61%, según los datos del Banco de España. Además, por decreto del Gobierno los bancos no pueden cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable antes de tiempo hasta el 31 de diciembre de 2023, lo que supone otro incentivo para reducir el endeudamiento.

El BCE ha elevado el precio del dinero en 400 puntos básicos en menos de un año, del 0% al 4%, y el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas interés variable, ha escalado sin pausa hasta superar ya el 4,1% en tasa diaria, elevando las cuotas unos 300 euros mensuales de media. Este indicador refleja las expectativas de nuevas subidas de tipos (ayer el Banco de Inglaterra subió medio punto) y mueve a los consumidores a buscar soluciones para mitigar la factura hipotecaria.

Quienes no tienen liquidez para amortizar pueden, ante el temor de más subidas, renegociar o pedir una hipoteca nueva con condiciones más favorables. “Los consumidores buscan fórmulas que pasan por poner la hipoteca a tipo fijo o mixto, que es quizá la opción más usada hoy en día, ya que permite tener temporalmente un interés fijo por debajo del 3% durante 3, 5 o 10 años, con la esperanza de que una vez acabado ese periodo el euríbor ya esté más asentado”, asegura Ricardo Gulias, de RN Tu Solución Hipotecaria, que explica que el actual auge de las cancelaciones para luego constituir una nueva hipoteca responde al mayor dinamismo de esta opción frente a la subrogación hipotecaria.

Laura Martínez, de iAhorro, apunta que “muchos bancos solo ofrecen la posibilidad de la cancelación y apertura de un nuevo préstamo porque se inicia desde cero el sistema de amortización francés por el que en los primeros años se pagan más intereses que capital y, al hacer la nueva hipoteca, se puede cobrar una comisión de apertura. No obstante, que la entidad ofrezca la cancelación o la subrogación depende de factores como el perfil del usuario, las modificaciones que se soliciten y los propios objetivos del banco”.

El sector bancario admite que ahora es más difícil subrogar la hipoteca que en la postpandemia, cuando el sector peleaba por robar cuota de mercado a otras entidades. Hay que tener en cuenta, además, que hace unos años el coste de las cancelaciones hipotecarias era alto, pero con la Ley Hipotecaria el gasto medio de notaría, gestoría y registro se ha reducido y ronda los 1.000 euros.

Los expertos coinciden en que la tendencia a la baja de las hipotecas y la mayor actividad de cancelaciones va a continuar ante la perspectiva de más alzas de tipos. “Esta presión es aún mayor para las familias vulnerables, que son las que destinan un elevado grado de su renta al pago de la hipoteca”, indica Joaquín Maudos, catedrático de la Universidad de Valencia.

Ferran Font, de pisos.com, augura una o dos alzas más del BCE de aquí a final de año, “lo que hace presagiar que las cancelaciones perduren en el tiempo”. Así, se prevé que el euríbor continúe la tendencia alcista en el tercer trimestre, aunque es probable que se estabilice y se sitúe entre el 4,50% y el 4,75% en la recta final de 2023. En Nomura no anticipan recortes de tipos hasta algo más de un año después de la última subida.

Según los útimos datos de Estadística, el tipo de interés medio para las hipotecas destinadas a comprar viviendas se ha encarecido en 1,32 puntos en un año hasta situarse ya por encima del 3%, en concreto en el 3,09%, su valor más alto desde abril de 2017. Hace tan solo tres meses marcaba el 2,65%. El plazo medio de las hipotecas es de 24 años. los préstamos a tipo variable siguen comiendo terreno y ya suponen el 38,7% del total, el porcentaje más alto de abril de 2021. El 61,3% de los préstamos sobre viviendas se constituyeron a tipo fijo, 14,1 puntos menos que en julio de 2022, cuando se alcanzó un máximo del 75,4%.

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