La subida del impuesto de transmisiones patrimoniales en Cataluña pone en riesgo la venta de carteras de viviendas
La primera operación en peligro es la del fondo alemán Patrizia por 150 millones
La subida del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cataluña, del 10% al 20% del valor del inmueble para grandes propietarios, puede paralizar las transacciones y frenar, por tanto, la entrada y salida de los inversores. El primer perjudicado puede ser el fondo alemán Patrizia, que desde el pasado octubre trata de traspasar alrededor de 540 pisos en alquiler en el entorno de metropolitano de Barcelona por 150 millones de euros.
El 26 de marzo se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el decreto ley por el que se recoge esta alza del ITP y de AJD (Actos Jurídicos Documentados). Este impuestazo en la transmisión patrimonial estará vigente desde el 27 de junio y afecta a lo que define como grandes propietarios: aquellos que tengan más de diez viviendas o cinco en zonas tensionas en la comunidad autónoma. Además, deroga la bonificación del 70% en el ITP para las empresas inmobiliarias. El Gobierno catalán también sube del 2,5% al 3,5% el AJD.
Este incremento del ITP pone en riesgo operaciones y va a espantar aún más a los grandes inversores de vivienda en Cataluña, afirman fuentes del mercado inmobiliario. El problema que ven estos expertos es que esta comunidad autónoma, igual que sucede en otras regiones con grandes urbes, necesita más oferta de casas en alquiler, que en principio deben construirse con el capital privado por el elevado volumen de inversión necesario, pero si se ponen cortapisas a las transmisiones futuras, el sector privado no va a estar interesado en construir un parque de alquiler.
Normalmente el promotor que construye viviendas para alquiler no es el mismo que el que se queda después los inmuebles en patrimonio a largo plazo, ya que este último suele ser capital core o conservador (con rentabilidades exigidas bajas). Pero ante las barreras tributarias en Cataluña, los expertos indican que el capital -que habitualmente es internacional- irá hacia otras geografías.
El caso de Patrizia ejemplifica lo que puede suceder en Cataluña. La gestora alemana había comprado en 2022 una cartera de 1.500 viviendas a la promotora BeCorp, de casas con actividad de arrendamiento y otras en construcción, por 600 millones de euros. Ahora, vende las citadas 540 unidades levantadas entre 2020 y 2023, con las que pretende embolsarse 150 millones y ubicadas en localidades como Badalona, Abrera y Sant Just Sant Just Desvern. Para llevar ese proceso, la firma germana contrató a la consultora JLL.
Lo que puede suceder ahora, indican las fuentes consultadas, es que Patrizia reciba pujas a la baja o que si no hay un comprador que asuma este cambio fiscal (que afectaría a sucesivas transmisiones), finalmente el fondo alemán podría poner a la venta las viviendas una a una, debido a la elevada demanda de compra entre particulares, por lo que se reduciría el parque de alquiler. Esa misma decisión, de transacciones de una en una, la tomaron otros grandes fondos en Cataluña tras la entrada en vigor del tope de alquiler, como Blackstone, a través de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Testa; Cerberus, mediante su empresa Macc Residencial, y la socimi Vivenio, propiedad de los fondos APG y Aware y gestionada por Renta Corporación, tal como publicó Cinco Días en enero.
Se da la circunstancia de que Patrizia puso a la venta, precisamente, la cartera de viviendas ubicada en Cataluña justo después de que se hubiese aprobado un tope en el precio de los alquileres. Estos edificios están alquilados en su totalidad a inquilinos, debido a la alta demanda residencial en Barcelona, como en otras grandes urbes y regiones metropolitanas.
El decreto de la Generalitat, que debe ser convalidado en el Parlament, establece algunas exenciones y bonificaciones. Por ejemplo: para promotores sociales; si el inmueble se destina a la sede social del gran propietario; para las cooperativas de viviendas; o la transformación de edificios de oficinas en vivienda de protección oficial, entre otras.
Patrizia es uno de los grandes fondos inmobiliarios europeos, con inversiones en múltiples sectores. En España han entrado en segmentos como el residencial en alquiler, logística o residencias de estudiantes, entre otros. Desde este firma se ha declinado hacer comentarios sobre la operación actual.
Entre los mayores propietarios de alquiler en Cataluña se encuentran Caixabank (con 5.064 unidades); Blackstone (2.493 viviendas, si se tiene en cuenta otras de sus empresas como Aliseda/Anticipa), Azora y CBRE Investment Management a través de Nestar (1.046); Cerberus (980), y Santander (575), según datos recopilados por Civio el pasado año. Vivenio no explicita cuántas viviendas tiene en esa comunidad autónoma, aunque cuando salió a Bolsa en 2018 contaba con 598 unidades.
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