España amplía la brecha con Francia e Italia y se consolida como segundo receptor de inversión hotelera en Europa
Savills augura que el volumen de fondos podría alcanzar los 3.500 millones de euros este año, gracias a la bajada de tipos y al mayor peso de los inversores institucionales
El ciclo alcista del turismo en los dos últimos años ha llevado a España a cerrar 2024 con 94 millones de visitantes, pisándole los talones a Francia, el destino más solicitado del mundo, y con más de 126.000 millones de euros de gasto turístico, solo por detrás de Estados Unidos. Las empresas han disparado su facturación y su beneficio y los propietarios de activos han incrementado de forma exponencial sus márgenes por el crecimiento de ambos indicadores.
Este último efecto es el que provocó la llegada masiva de inversores, fundamentalmente nacionales y muy ligados a family offices, en 2024 en busca de oportunidades para beneficiarse de ese ciclo virtuoso. Solo de esa manera se explica que la llegada de fondos ligados a la compraventa de activos hoteleros cerrara el pasado ejercicio rozando los 3.300 millones de euros, consolidándose como el segundo mayor receptor de fondos en Europa, ampliando la brecha con Francia e Italia, con 2.325 y 2.119 millones de euros, pero aún muy lejos de Reino Unido, que el pasado cuadruplicó el volumen de los fondos recibidos, pasando de 2.451 a 8.408 millones por la presencia de cuatro grandes operaciones de cartera. La más importante la compra por parte de dos fondos (KKR y Baupost) al fondo soberano de Abu Dabi (Adia) de 33 hoteles de Marriott en Reino Unido por 1.086 millones de euros, seguida por los 965 millones de euros que gastó Starwood Capital Group en comprar ocho hoteles de Radisson; los 845 millones que invirtió KSL Capital Partners en adquirir Village Hotels, o los 483 millones que gastaron Ares y EQ en la compra de 18 hoteles de la cartera de AccorInvest.
Cuatro compras de cartera hotelera en Reino Unido movieron 3.379 millones de euros en 2024
Solo esas tres operaciones sumaron 3.379 millones de euros, un 40% de la inversión atraída el pasado ejercicio. Algo similar a lo sucedido en España, que alcanzó su máximo histórico en 2023 por dos operaciones de cartera: la compra por parte del Fondo Soberano de Singapur del 35% de la cartera de HIP (Blackstone) en España, valorada en 1.400 millones de euros, y la adquisición de ADIA de 17 hoteles por 600 millones de euros. Esas dos operaciones sumaron 2.000 millones, el 45,6% de los 4.386 millones obtenidos ese año. La ausencia de operaciones de cartera en 2024 explican esa caída del 23,7% en la inversión hotelera.
“La liquidez del mercado hotelero español, gracias sobre todo a la apuesta del capital institucional internacional por el destino España y los resorts en la ultima década, unido a la renovada apuesta de los operadores, es un atributo muy relevante para seguir atrayendo nuevos perfiles de inversor privado provenientes de otros segmentos y geografías”, recalca Juan Garnica, director ejecutivo de Hoteles en Savills. En su opinión, la consolidación de España como segundo destino mundial refuerza la solidez y sostenibilidad del sector a medio plazo y se traduce en una mejora de los parámetros comerciales y de rentabilidad, un atractivo fundamental para los inversores. Entre las compraventas de 2024, la más costosa fue la adquisición del hotel Miguel Ángel por parte de Stoneweg y el grupo canario Lopesan por 200 millones de euros, seguida por la compra del hotel Iberostar Las Dalias en Tenerife por 81 millones de euros por el fondo francés Covivio, lo que supuso su regreso al mercado hotelero en su primera operación desde 2020, o la adquisición del hotel AC Barcelona Forum por la israelí Fattal, cuya principal marca hotelera es Leonardo, por 80 millones de euros.
Cambios generacionales y crecimiento en EE UU y Asia
El precio medio por habitación de hotel en España en 2024 se disparó un 8,9% hasta los 158,4 euros, nuevo máximo histórico, lo que sirvió para acelerar el beneficio por habitación disponible, el principal indicador de rentabilidad de la industria hotelera, hasta los 118,2 euros, con un crecimiento anual del 11,5%, casi dos puntos superior a la evolución de los precios, según el último barómetro hotelero de Cushman & Wakefield. “Los hoteles en España lo han hecho muy bien a la hora de diversificar los turistas y hay clientes, como los procedentes de Asia, Latinoamerica, Oriente Medio y EE UU, que están dispuestos a pagar esas tarifas tan elevadas”, recalcó Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España.
Unas tendencias de crecimiento que, lejos de disiparse, se han intensificado en el arranque de 2025, lo que ha elevado aún más el apetito por entrar en el mercado hotelero español. “Los inversores privados y los operadores seguirán apostando fuerte por el sector y esperamos que, con la reducción de los tipos de interés, el inversor institucional incremente el volumen de inversión, por lo que prevemos un crecimiento respecto a los niveles de 2024, superando los 3.500 millones de euros”, señala Garnica, quién también apunta a una evolución de la estructura de propiedad en la industria, impulsada por los cambios generacionales en las empresas familiares tradicionales y por la necesidad de crecer en América o Asia.
En cuanto a los cambios generacionales, la primera gran hotelera que va a afrontar una revolución en su modelo de gobernanza es Barceló, que este año verá como el copresidente Simón Barceló Tous se jubilará este año al cumplir los 65 años, tal y como marcan los estatutos de la compañía, a lo que le seguirá la salida en 2026 de Raúl González, consejero delegado de la cadena hotelera en Europa, Oriente Medio y África y uno de los directivos con mayor peso en las decisiones del Consejo de Administración tras 19 años de carrera profesional en la cúpula de la hotelera.
La necesidad de buscar otros mercados emisores al margen del europeo para seguir creciendo es la que también ha propiciado el cierre de operaciones corporativas en empresas familiares. Es el caso de la última macroperación cerrada por el grupo Piñero para crear una joint venture con el gigante hotelero estadounidense Hyatt, a través de la que cogestionarán 22 hoteles de la marca Bahía Príncipe y el resort Cayo Levantado en República Dominicana. Piñero se garantiza el acceso al club de lealtad de Hyatt, con 51 millones de socios, y Hyatt suma 23 hoteles de cuatro estrellas superior para incorporarlo a su oferta a cambio del pago de 419 millones de euros.
